在艱難的2019年，房企的「馬太效應(yīng)」正在加劇。

　　2020新十年序幕即將開啟，房企的年終排名競(jìng)走，也到了收尾階段。不同于TOP10企業(yè)爭(zhēng)分奪秒的保位之爭(zhēng)，第二梯隊(duì)的房企們展開的更是一場(chǎng)發(fā)展模式的辯論賽。

　　在年末的這場(chǎng)排位賽中，金科、金茂、中梁分別以不同的發(fā)展模式，完成了自己的進(jìn)階之旅，最終會(huì)師TOP20。但也有曾經(jīng)的行業(yè)龍頭，在浪潮退去之時(shí)跌入第二梯隊(duì)。更讓人關(guān)注的是，為了飛奔「上位」的高負(fù)債企業(yè)，一不小心就會(huì)陷入危機(jī)，在很長一段時(shí)間失去競(jìng)爭(zhēng)資格。

　　成功的企業(yè)，為苦苦掙扎的中小房企帶來一絲光明，他們的模式會(huì)被拿來研究復(fù)制，但失敗的企業(yè)會(huì)被作為故事講述，并逐漸消失，最終形成一個(gè)幸存者偏差游戲。

　　金科、中梁、金茂小兄弟齊步走

　　在克而瑞公布的2019年前11月銷售榜TOP20中，出現(xiàn)了三個(gè)新鮮的身影——金科、中國金茂、中梁。同為反超者，但三家企業(yè)模式各不相同。

　　起家于重慶的金科地產(chǎn)，與龍湖、華宇、協(xié)信并稱為重慶地產(chǎn)界的「四大天王」。在2014年以前，金科偏居西南，大半的業(yè)務(wù)都在重慶，是個(gè)銷售額不足200億的小房企。但進(jìn)入2018年，金科以1291.1億元的銷售額沖進(jìn)千億房企陣營。據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)，今年前11月，金科已跨過1500億的大門。

　　2016年，金科開始加速?zèng)_規(guī)模，并加速了全國化的擴(kuò)張布局，在二三四線城市開啟了快速拿地。金科提出「1671」和「6789」，即拿地后1個(gè)月開工、6個(gè)月開盤、7個(gè)月開發(fā)貸上賬、1年內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流；首次開盤去化率60%、年度去化率70%、公司存銷比8個(gè)月以內(nèi)、竣工去化率90%。

　　通過高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；尳鹂圃?年之中完成了長三角、京津冀、山東半島等多個(gè)城市群的深度布局。僅2019上半年，金科就新獲取土地項(xiàng)目94個(gè)，新增土儲(chǔ)1530萬平方米。今年，金科還接手了【新城控股(601155)、股吧】（601155）的8個(gè)項(xiàng)目，獲得了「接盤俠」的稱號(hào)。

　　相較于金科，中國金茂因?yàn)橛兄谢瘓F(tuán)的背景，以及中國平安和【新華保險(xiǎn)(601336)、股吧】（601336）的「金主爸爸」的護(hù)航下，走得相對(duì)更為穩(wěn)健。

　　據(jù)金茂上半年年報(bào)，金茂平均借貸成本僅為4.96%，融資成本并沒有成為擴(kuò)張的包袱。在負(fù)債方面，中國金茂凈負(fù)債率為67%，相較去年末也略有下降。

　　在發(fā)展的模式上，金茂選擇了深耕一二線城市。截至今年7月底，金茂的總土儲(chǔ)達(dá)6,998 萬平方米，其中85%位于一二線城市。

　　雖然也追求出貨速度，但金茂走了產(chǎn)品路線，主打科技住宅和業(yè)主復(fù)購/推薦率。

　　同時(shí)，金茂的回款速度也緊跟簽約上升趨勢(shì)突破千億，以超過90%的回款率實(shí)現(xiàn)了高效、有質(zhì)量的增長。今年3月開始，金茂進(jìn)入簽約「加速度」節(jié)奏，前八個(gè)月，杭州、北京等城市簽約額均突破百億。1-11月銷售數(shù)據(jù)，金茂已累計(jì)完成合約銷售金額1482.2億元。2019年金茂是否能跨過1500億大門，幾乎沒有懸念。

　　另一家TOP20新晉房企——中梁，在今年摘掉了「唯一一家沒有上市的千億房企」的帽子。

　　在發(fā)展模式上，業(yè)界一直流傳著中梁地產(chǎn)董事長楊劍的「寶馬 mini 撞大奔」理論——「如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬 mini 。你開 10 輛大奔，我開 50 輛寶馬 mini ，我還是大有機(jī)會(huì)?！?/p>

　　當(dāng)「50輛mini」，遇上過去幾年的棚改紅利和三四線城市去庫存，中梁成功實(shí)現(xiàn)了從百億到千億的快速增長。2016年到2019年，中梁的銷售額分別為190億元、 649 億元、1015 億元。

　　當(dāng)紅利消退，大量依托于三四線城市起家的中小房企成為浪潮退后第一批渴死的魚，而中梁及時(shí)剎車，殺入二線城市。截至 2018 年 8 月 31 日，其布局的二線城市就已經(jīng)比三線城市、四線城市的占比都要高。今年以來，中梁首進(jìn)西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等二線城市。中梁今年前11月新增的129塊土地中，有50%位于二線城市。

　　但值得注意的是，中梁控股完成了規(guī)模和節(jié)奏的把控，不過平均融資成本依舊高于業(yè)內(nèi)典型房企，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還需要進(jìn)一步優(yōu)化。

　　富力“吃撐”，泰禾水逆

　　業(yè)績榜上起起落落原本正常，但一些“老兵”的起落卻格外讓人唏噓。在克而瑞月初公布的中國房企1-11月銷售榜top20中，已經(jīng)看不到富力和泰禾的身影。

　　作為「華南五虎」之一的富力，截止2019年11月底實(shí)現(xiàn)1203.5億的合約銷售金額，比起后來居上，排在第20位的中梁，還差著100億的距離。在今年，富力給自己定下的年目標(biāo)為1600億，但從目前的情況來看，達(dá)成目標(biāo)的希望十分渺茫。

　　和此時(shí)的失意形成鮮明對(duì)比的，是富力在2017年的高光時(shí)刻。彼時(shí)，富力以189.55億元的對(duì)價(jià)接手了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的74家酒店，包括大連萬達(dá)中心寫字樓，一躍成為球最大的豪華酒店業(yè)主。

　　但高光之后，富力的增長就遇到了問題。根據(jù)最新財(cái)報(bào)，今年上半年，富力酒店?duì)I運(yùn)虧損額為4.2億元，同比上漲128%——錢花出去了，但沒能夠賺回來。根據(jù)富力地產(chǎn)中報(bào)也顯示，公司總負(fù)債、短期借款、長期借款當(dāng)期到期部分、凈負(fù)債率等指標(biāo)均在不同程度地增長。

　　債務(wù)的不樂觀同時(shí)影響到了富力的拿地節(jié)奏，在房企最為重要的「糧倉」——土地儲(chǔ)備上，富力明顯放慢了節(jié)奏。今年7月，一份通知顯示，富力2019年下半年的工作重點(diǎn)應(yīng)圍繞「促銷售、抓回款」開展，下半年原則上暫停拿地。

　　據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入11月，富力并未在公開市場(chǎng)拿地。上一次拿地，是在10月18日，以底價(jià)4.95億元摘下廣州越秀區(qū)「將軍東」地塊。此外便是7月、9月分別在包頭、太原拿下的三宗地。富力已經(jīng)進(jìn)一步放慢了節(jié)奏。

　　泰禾則是另外一個(gè)典型，手握不小的土地儲(chǔ)備，產(chǎn)品力也不弱，但在克而瑞公布的數(shù)據(jù)中，今年泰禾1至11月全口徑金額僅為689.2億元，而泰禾2019年的銷售目標(biāo)是1500億元。

　　面對(duì)外界的質(zhì)疑，【泰禾集團(tuán)(000732)、股吧】（000732）副總裁全忠在前不久的一次活動(dòng)中回應(yīng)表示，「泰禾原有的土地對(duì)應(yīng)的貨值大概在6000億左右。目前，通過跟一些企業(yè)合作，大概還剩5000億的貨值。以目前泰禾集團(tuán)的開發(fā)能力和銷售速度，大概還可以支撐三年左右?！垢哓浿祪?chǔ)備下，泰禾對(duì)排名的追求便沒有那么急迫了。

　　在這場(chǎng)年末最后的競(jìng)賽中，不同于TOP10懸念未定，TOP20之間的競(jìng)爭(zhēng)趨向平靜，但這平靜背后，卻是更是一場(chǎng)場(chǎng)生死大戰(zhàn)。

　　時(shí)間還剩下最后11天，即使2020到來，一切的結(jié)局都未塵埃落定，只不過又是走過了冷暖自知的一年，迎來需要重新出發(fā)的一年。