12月23日，廣州粵泰集團股份有限公司（下稱【粵泰股份(600393)、股吧】（600393））一連發(fā)布9則公告，涉及事項為其下屬全資子公司香港粵泰置業(yè)投資有限公司（下稱香港粵泰）擬向關聯(lián)方柬城泰集團有限公司（下稱柬城泰）出售所持有的兩家柬埔寨公司的股權及收益權資產(chǎn)，這其中也包括上交所對于此次關聯(lián)交易是否存在利益輸送的問詢函。

　　今年以來，粵泰股份已成為上交所的重點關注對象，大股東所持股權全部質(zhì)押且被司法凍結(jié)、虛假增持、股價頻繁異常波動、業(yè)績預告出錯調(diào)整、資產(chǎn)和賬戶被凍結(jié)、高管離職關聯(lián)交易不斷，粵泰股份的2019年是混亂的一年，在接連出售資產(chǎn)后，粵泰股份之后該怎么走？

　　混亂的2019年 股價頻繁異常波動

　　截止發(fā)稿，粵泰股份2019年一共公布了121則公告，其中10則公告和股價異常波動有關聯(lián)，這也從側(cè)面反映出粵泰股份全年的治理之混亂。

　　而今年的混亂是從高管離職開始的。

　　年初，何德贊、范志強、陳湘云等三名董事一同辭職，此后為了引進長城資產(chǎn)協(xié)助公司進行 資產(chǎn)重組、債務重組、經(jīng)營管理重組等綜合服務，實控人楊樹坪辭去公司總裁職務，長城資產(chǎn)系高管迅速入駐粵泰股份。值得注意的是，長城資產(chǎn)入駐的3名董事均為金融從業(yè)背景，均無地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務經(jīng)驗，且年齡最小的何志華出生年份為1991年。

　　截止3月20日，楊樹坪承諾了近一年的4-10億元的增持計劃最終以增持0股而落空，期間不僅引起了股價的異常波動，還引來了上交所的調(diào)查和譴責。期間，楊樹坪及一致行動人的所有股權全部質(zhì)押，且因債務糾紛而被完全凍結(jié)，楊樹坪試圖通過增持來提振股價的希望落空。

　　繼長城資產(chǎn)之后，4月，粵泰股份又和債主北方信托以不低于11.2%的成本達成48億元的全面資金合作意向，試圖紓解債務困局。由于債務糾紛，公司及個別公司下屬控股公司的銀行賬戶被凍結(jié)，公司部分項目資產(chǎn)被查封。

　　4月底，粵泰股份踩線修改2018年的業(yè)績預告，相比1月發(fā)布的業(yè)績預告利潤下降幅度再次加大，而1月份的預告比實際利潤要樂觀30%之多。通過商譽減值進行財務大洗澡，累計通過存貨、探礦權、商譽、收不回的股權轉(zhuǎn)讓款進行資產(chǎn)減值達到1.2億元，而2018年粵泰股份全年的凈利潤僅為2.44億元。股價低迷、業(yè)績不振，粵泰股份的員工持股計劃不得不延后。

　　6月，粵泰股份為了化解公司的逾期借款風險，與世茂房簽署《世茂粵泰合作項目協(xié)議書》，轉(zhuǎn)讓項目包括：廣州嘉盛項目、廣州天鵝灣二期項目、淮南恒升天鵝灣置業(yè)有限公司80%股權、淮南粵泰天鵝灣置業(yè)有限公司20%股權、中浩豐公司20%股權，交易總對價約63.97億元，其中包括14.12億元的預留資金。其中，廣州嘉盛在建工程項目，其資產(chǎn)便被司法查封及輪候查封，涉及債務訴訟剩余本金余額約25.96億元，天鵝湖二期項目同樣存在被司法查封及輪候查封的情況，涉及債務訴訟剩余本金余額合計為19.2億元。

　　此次12月的關聯(lián)交易，將兩家在柬埔寨的子公司的部分股權以2373.03萬美元的對價轉(zhuǎn)讓給實控人楊樹坪旗下公司，資產(chǎn)的估值存在疑問，又引來上交所的問詢是否存在利益輸送嫌疑。

　　股權全部質(zhì)押的大股東還趴在上市公司吸血？

　　當前，楊樹坪及一致行動人持有粵泰股份的股權已全部質(zhì)押和司法凍結(jié)，數(shù)據(jù)顯示，控股股東粵泰集團所涉訴訟的裁判文書就多達57件，其中2019年有多達24件，幾乎都為債務糾紛。如若債權方申請強制執(zhí)行，低價賤賣后的粵泰股份早已不是楊樹坪的粵泰股份。

　　但就在公司經(jīng)營和債務均未有明顯好轉(zhuǎn)的情況下，楊樹坪卻打起了關聯(lián)交易的注意。

　　此次關聯(lián)交易的兩個標的公司（金邊天鵝灣、寰宇國際）的權益估值均采用資產(chǎn)基礎法進行評估，且評估增值率僅分別為13.72%和5.23%，即這期交易僅為1.14、1.05倍的PB，這對于一個以房地產(chǎn)為主營的公司來說，估值水平是比較低的。即使是深陷泥潭的粵泰股份當前二級市場的PB也有1.18。

　　更值得關注的是，此次關聯(lián)交易所涉及的兩個在柬埔寨金邊的公司權益，是楊樹坪在2016年高溢價轉(zhuǎn)讓給粵泰股份的。其中，金邊天鵝灣在2016年8月31日的評估值2252.67萬美元，增值率為3282.73%，而采用的估值方法則為收益法，寰宇國際在2016年12月的3061.05萬美元，增值率為786.75%。

　　三年內(nèi)，兩個公司的估值從2252.67、3061.05萬美元，變成1144.68、1276.79萬美元，增值率從3282.73%、786.75變?yōu)?.23%、13.72%，估值方法從收益法變成資產(chǎn)基礎法，左右手的買賣實行的確是“雙標”。

　　此次在公司困難之際，實控人如若存在侵吞上市公司利益的動機、吸上市公司最后一口血，粵泰股份的未來或?qū)⒏颖^。

　　資金緊張資產(chǎn)堪憂 雷聲不斷的粵泰股份還能撐多久

　　粵泰股份曾經(jīng)的股價也風光過，曾從2014年的2塊漲到2017年10塊，盡管在2016年、2017年、2018的銷售額分別只有10、26、38億元左右的水平，但公司賬面的土地儲備卻不少，尤其是從2016年開始，相對當時只有125億總資產(chǎn)盤子來說，賬面存貨大幅上升至百億以上是非常危險的。

　　尤其是在2016年土地市場溢價率創(chuàng)下歷史最高峰的情況，一度接近80%的畸高水平，熱度超過甚至超過了4萬億背景下的2019年。而粵泰股份頂著高額的資金成本成為了上一輪地產(chǎn)牛市的接盤俠，存貨從2015年的26.73億元一躍升值85.13億元，2017年再次逆勢擴增至128.12億元，但是公司這兩年的銷售規(guī)模卻一直沒上來。

　　更值得一提的是，近兩年對著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，不少房企的融資成本不斷攀升，而粵泰股份前幾年不計后果地逆勢拿地，早就是在高額的融資成本基礎之上。2018年的整體的融資成本就達到了12.45%的畸高水平，利息支出也隨之水漲船高，近12億元的利息支出在不停地侵蝕者粵泰股份的資金騰挪空間。

　　直到2018年粵泰股份開始減小拿地力度，可為時已晚，資金鏈已產(chǎn)生不小的問題。截止今年三季度末，粵泰股份賬面資金僅有3.01億元，而負債總額27.81億元，其中短期債務就達到17.13億元。而公司172億總資產(chǎn)中120億存貨變現(xiàn)并不容易，一方面是部分項目被司法凍結(jié)難以銷售回款，被查封的總資產(chǎn)達到20項，另一方面今年的房地產(chǎn)市場中小房企的銷售全面遇冷。

　　資產(chǎn)被凍結(jié)，銷售回款不振，大股東涉嫌侵吞上市公司利益，資金成本居高不下利滾利，粵泰股份該怎么撐下去？