第一紡織網(wǎng)12月26日消息（記者 martin 報道）：天虹商場股份有限公司（以下簡稱“【天虹股份(002419)、股吧】（002419）”）12月24日晚間發(fā)布公告稱，公司與深圳市中航城商業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“中航城商業(yè)公司”）、深圳市中航華城商業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“中航華城商業(yè)公司”）分別簽署《房產(chǎn)租賃合同》，租賃廣東省深圳市福田區(qū)中航城項目，用于開設購物中心。項目面積合計約10.23萬平方米，租金總金額約22.33億元（按10年計算）。此外，公司對于該項目裝修改造及設備購置等投資約1718萬元。

　　目前，兩個購物中心均處于營業(yè)狀態(tài)，分別為華強北九方購物中心和龍華九方購物中心，自2020年1月1日開始，將由天虹股份開始運營。天虹股份將向中航城商業(yè)公司、中航華城商業(yè)公司購置與項目經(jīng)營相關的辦公設備等固定資產(chǎn)合計約80萬元。

　　公告顯示，上述項目位于深圳市福田區(qū)振中路及華富路東北角及東南角，其中，華富路中航中心地下1層至地上6層的物業(yè)（約5.73萬平方米）由中航城商業(yè)公司持有，振中路中航新天地商廈的地下1層至地上5層的物業(yè)（約4.5萬平方米）由中航華城商業(yè)公司持有。項目目前由中航城商業(yè)公司和中航華城商業(yè)公司委托深圳市中航九方資產(chǎn)管理有限公司經(jīng)營管理，處于購物中心營業(yè)狀態(tài)。

　　為保證項目的正常經(jīng)營，中航城商業(yè)公司、中航華城商業(yè)公司（以下簡稱“業(yè)主”）將其之前與商戶簽訂的租賃合同（以下簡稱“原商戶合同”）的權(quán)利義務全部轉(zhuǎn)讓給公司；自2020年1月1日起，尚未與公司、業(yè)主簽署原商戶合同權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓的三方協(xié)議、且未以其他形式同意原商戶合同中業(yè)主權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給公司的商戶（以下簡稱“特殊商戶”），業(yè)主應將原商戶合同項下的所有收益（包括但不限于租金、商業(yè)服務費、推廣費等一切款項）歸屬于天虹股份所有，業(yè)主應按約定將該款項支付給公司，天虹股份通過業(yè)主向特殊商戶實施購物中心的統(tǒng)一管理。

　　天虹股份表示，公司始終堅持“有效益擴張”和“可持續(xù)發(fā)展”的發(fā)展原則。深圳是公司全國門店數(shù)量最多及重點發(fā)展的優(yōu)勢區(qū)域，但公司在深圳市中心區(qū)域缺少體量大的標桿性門店。該項目位于深圳市人口密度最高、社消零全市首位的福田區(qū)華強北市級商圈，地鐵大型物業(yè)，商業(yè)輻射力強，目前經(jīng)營狀況、市場口碑均為良好?，F(xiàn)深圳市此類中心區(qū)域體量較大的商業(yè)項目基本上為地產(chǎn)商自己開發(fā)和經(jīng)營，可租賃的項目資源稀缺，租賃該項目有利于公司強化深圳市場地位，進一步提升公司在深圳地區(qū)的市場份額和影響力，符合公司根本利益，也對公司具有重要戰(zhàn)略意義。

　　資料顯示，龍華九方購物中心是中航地產(chǎn)(000043,股吧)在深圳的首個九方購物中心，于2014年9月開業(yè)，是深圳為數(shù)不多的大型社區(qū)型購物中心，定位“都市生活購物中心”，以生態(tài)、藝術(shù)、人文、體驗為特色，以親子體驗帶動家庭娛樂為亮點。華強北九方購物中心也是中航地產(chǎn)打造旗艦型商業(yè)項目，于2015年開業(yè)，定位深圳首個以LOVE為主題的體驗式購物中心。

　　華創(chuàng)證券分析師王薇娜表示，從定位看，我國百貨、購物中心業(yè)態(tài)通常能分為三類：（1）針對一二線中高端消費人群的CBD輕奢型；（2）針對年輕消費群體的時尚潮流型；（3）針對家庭生活的中端社區(qū)型。目前外資背景百貨和購物中心大多都集中在第一類，如百盛、新光三越、IFC國金中心、恒隆廣場等，以及國內(nèi)的【王府井(600859)、股吧】（600859）百貨、華潤萬象城定位也相對中高端。另有大部分品牌定位時尚潮流型，代表的有K11、中糧大悅城（000031）、銀泰百貨、apm、來福士等。

　　購物中心自帶聚客效應，培育期更短，營收和利潤相較于百貨業(yè)態(tài)能保持較快增長，采用凈值法確認租金收入的模式也使得利潤彈性愈發(fā)高于收入彈性，天虹股份購物中心同店增速表現(xiàn)較為突出，而天虹股份在多年探索中發(fā)現(xiàn)，購物中心的出租率、品牌效率、租金管理與酒店的開房率、加盟體系比較相近，而酒店的管理輸出模式已經(jīng)發(fā)展得較為成熟，因此相較于百貨和超市業(yè)態(tài)，購物中心加盟或管理輸出的模式更易走通。

　　天虹股份2017年進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)合作模式的突破，發(fā)展了“帶裝修租賃、利潤分成”的模式。2018年1月開業(yè)的長沙寧鄉(xiāng)項目首次實現(xiàn)該模式，即開發(fā)商按照天虹的設計和標準投入裝修，天虹不付固定租金，而是在商場經(jīng)營產(chǎn)生利潤之后與開發(fā)商進行利潤分成。這種新模式下，一方面實現(xiàn)零售商和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的更深層次合作，雙方從租金博弈轉(zhuǎn)為互生共贏，有利于提升經(jīng)營效率；另一方面，減少公司的新開店投入，有利于公司快速擴張中緩解資金壓力、降低運營風險。另外，輕資產(chǎn)模式也是零售企業(yè)進入新區(qū)域、熟悉新市場更的一種低風險擴張方式。

　　而自從2013年10月26日天虹股份的首家購物中心全面開業(yè)，公司便開始全面拓展購物中心業(yè)務。之后公司繼續(xù)向以購物中心為代表的體驗零售發(fā)展，加以主題編輯為價值提升的線上線下融合零售，未來公司新開門店也將以購物中心為主。

　　東北證券研究員李慧認為，天虹股份主要定位于城市中產(chǎn)階級家庭，早期門店大多集中在華南地區(qū)，經(jīng)過多年發(fā)展，目前公司門店廣泛分布于華南、華中、華東等多個一二線、三四線及以下城市。在門店位臵的選擇上，公司既能在城市中心區(qū)開設門店，也能在社區(qū)開設門店，物業(yè)規(guī)模隨具體位臵而變，使得公司擁有更強的靈活性和適應性。在百貨行業(yè)集體下行，出現(xiàn)大量關店的情況下，天虹股份著重發(fā)展大型購物中心、社區(qū)購物中心、獨立超市，憑借出色的客戶服務能力及靈活的選址能力，門店數(shù)量逆勢出現(xiàn)增長。近三年公司新開百貨及購物中心門店（含加盟及管理輸出）達19家，遠高于行業(yè)平均水平。

　　財報顯示，2010年以來，天虹股份累計新開百貨及購物中心門店49家（包含加盟及管理輸出門店5家）。新開門店中有8家門店因未達到經(jīng)營目標而關閉，目前已經(jīng)走出培育期門店有17家，剩余19家門店尚處于培育期。從17家已經(jīng)實現(xiàn)盈利的次新門店來看，走出培育期所需的時間大幅縮短。同時，虧損門店也均已實現(xiàn)大幅減虧。

　　公開資料顯示，天虹股份成立于1984年，總部位于深圳。公司以百貨店、大型購物中心、超市、便利店為主要實體零售業(yè)態(tài)，打造以“親和、信賴、享受生活”為核心價值的品牌，旗下?lián)碛刑旌纭⒕?、sp@ce、微喔四大零售品牌。截至2019年8月，公司在北京、廣東、福建、江西、湖南、江蘇、浙江、四川等8省26市開設了購物中心16家、綜合百貨69家、超市83家、便利店153家。

　　財報顯示，2019年前三季度，天虹股份實現(xiàn)營業(yè)收入140.75億元，同比增加1.75%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤6.52億元，同比減少3.15%；實現(xiàn)歸屬扣非凈利潤5.61億元，較上年同期減少4.86%。經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額3.66億元，較上年同期減少65.93%。

　　截至報告期末，天虹股份已進駐廣東、江西、湖南、福建、江蘇、浙江、北京、四川共計8省/市的26個城市，共經(jīng)營購物中心業(yè)態(tài)門店16家（含加盟、管理輸出5家），百貨業(yè)態(tài)門店69家（含加盟3家），超市業(yè)態(tài)門店84家（含獨立超市10家），便利店164家，面積合計逾322萬平方米。

　　報告期內(nèi)，天虹股份持續(xù)拓展門店網(wǎng)絡，新開首家社區(qū)生活中心松瑞天虹、水韻城天虹購物中心，新開1家獨立超市以及23家便利店，關閉了11家便利店。另外，10月17日公司在江西省新開鷹潭天虹購物中心。