12月26日， 【陽(yáng)光城(000671)、股吧】（000671） 內(nèi)部確認(rèn)，2019年銷售額超過(guò)2000億元，相比于2019年初業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布的1800億元銷售目標(biāo)，陽(yáng)光城超額完成目標(biāo)。

　　消息稱，陽(yáng)光城集團(tuán)管理中心將在2020年1月5日召開年度營(yíng)銷總結(jié)暨表彰大會(huì)。

　　而在另一邊，陽(yáng)光城近日連續(xù)發(fā)公告，為子公司融資提供擔(dān)保，對(duì)于這個(gè)通過(guò)高杠桿發(fā)展起來(lái)的閩系房企來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是一種基本操作，高額擔(dān)保也讓該公司在業(yè)內(nèi)有了擔(dān)保之王的稱號(hào)。

　　為了解決項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資金問(wèn)題，母公司就要對(duì)子公司的融資提供支持，擔(dān)保成了陽(yáng)光城無(wú)奈但必須的選擇。據(jù)半年報(bào)，該公司實(shí)際擔(dān)?？傤~占公司凈資產(chǎn)的比例高達(dá)351%。

　　陽(yáng)光城三代職業(yè)經(jīng)理人，用了不同的具體措施，不斷加杠桿，歷經(jīng)多年，終于撬動(dòng)了林騰蛟的千億夢(mèng)。但規(guī)模之外的后遺癥隨之而來(lái)，比如，大量資金沉淀和現(xiàn)金流缺口、高企的杠桿率。

　　也因此，陽(yáng)光城雙斌時(shí)代，除了要完成既定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，降杠桿、保證現(xiàn)金流成為其工作主旋律。擔(dān)保、融資及降杠桿，亦是陽(yáng)光城2019年的關(guān)鍵詞。

　　降杠桿成果顯現(xiàn)但引多方質(zhì)疑

　　在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，陽(yáng)光城CFO陳霓說(shuō)，公司在負(fù)債方面不主動(dòng)去加杠桿，要保證控制負(fù)債的絕對(duì)值，不去增加，通過(guò)還多少借多少的方式，不增加負(fù)債，也不增加負(fù)擔(dān)。

　　經(jīng)營(yíng)方面，通過(guò)現(xiàn)金回籠去保證公司土地的支出，按照收入多少的比例去設(shè)計(jì)地款的相應(yīng)支出，這樣既保證公司的發(fā)展跟儲(chǔ)備，也不會(huì)增加公司杠桿上的債務(wù)。通過(guò)快速的周轉(zhuǎn)去快速的結(jié)算，加大所有者權(quán)益。

　　在財(cái)務(wù)報(bào)表上，陽(yáng)光城的降杠桿措施也有較好的表現(xiàn)。2016年、2017年陽(yáng)光城的凈負(fù)債率超過(guò)250%，而截至到2019年6月底，陽(yáng)光城凈負(fù)債率下降至145.13%。

　　陽(yáng)光城半年報(bào)顯示，陽(yáng)光城的有息負(fù)債規(guī)模1121.21億元，近二年均保持規(guī)模相當(dāng)(2018年和2017年有息負(fù)債分別為1126億元、1134億元)，其中短期有息債務(wù)規(guī)模341.61億元，占有息負(fù)債比例較去年年末下降12.34個(gè)百分點(diǎn)至30.47%。

　　截至同期，該公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入86.98億元，期末賬面貨幣資金433.08億元，足以覆蓋期內(nèi)341.61億元的短期有息負(fù)債。

　　雖然，陽(yáng)光城負(fù)債率、負(fù)債規(guī)模依舊處于行業(yè)高位，但相對(duì)于此前動(dòng)輒超200%的凈負(fù)債率，以及貨幣現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期債務(wù)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)有很大的改善。

　　不過(guò)，轉(zhuǎn)移債務(wù)、引入少數(shù)股東來(lái)降低負(fù)債等質(zhì)疑聲隨之而來(lái)。有媒體指出，在半年報(bào)披露之前，陽(yáng)光城突然轉(zhuǎn)讓了北京福興晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津?qū)毸E有限公司。

　　其中，北京福興晟是一個(gè)總負(fù)債規(guī)模超過(guò)37億元的項(xiàng)目公司，天津?qū)毸E名下全資持有兩個(gè)項(xiàng)目公司，到2018年底，這兩個(gè)項(xiàng)目公司合計(jì)對(duì)外負(fù)債超過(guò)了22億元。

　　陽(yáng)光城轉(zhuǎn)讓兩個(gè)公司的全部股權(quán)之后，意味著項(xiàng)目公司所負(fù)擔(dān)的幾十億債務(wù)，暫時(shí)不再計(jì)入上市公司。

　　詭異的是，受讓這兩個(gè)公司全部股權(quán)的是一家今年初剛剛設(shè)立的新公司，而這個(gè)新公司由兩名自然人合伙的私人企業(yè)持有。

　　有媒體則進(jìn)一步指出，陽(yáng)光城還通過(guò)引入少數(shù)股東，達(dá)到降低資產(chǎn)負(fù)債率的易容術(shù)。

　　根據(jù)半年度報(bào)附注的披露，陽(yáng)光城的少數(shù)股東主要集中在12個(gè)公司，持股比例都在49%左右，這12 家公司的財(cái)務(wù)報(bào)表將并入陽(yáng)光城。其中被認(rèn)為是殼公司的3家，貢獻(xiàn)了45億少數(shù)股東權(quán)益，將對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)生較大影響。

　　融資需求依舊很大融資成本或上升？

　　在融資環(huán)境收緊的情況下，每個(gè)階段的融資，成為房企不得不考慮的重大議題。而一向現(xiàn)金流吃緊的陽(yáng)光城，融資需求更加強(qiáng)烈。

　　在房地產(chǎn)銷售降溫的情況下，陽(yáng)光城有較大壓力，迫使其不斷拓展融資渠道，其中包括美元票據(jù)、公司債、美元高級(jí)擔(dān)保債權(quán)、CMBN、短期融資券等等。

　　值得注意的是，以購(gòu)房應(yīng)收款為基礎(chǔ)的融資，也是陽(yáng)光城融資的重要手段，通過(guò)信托以應(yīng)收賬款資本證券化融資成本要高不少，這將蠶食利潤(rùn)。

　　此前，2018年11月29日，該公司股東大會(huì)，審議通過(guò)了以房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過(guò)程中形成的購(gòu)房應(yīng)收款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行融資的議案。

　　雖然表決結(jié)果為同意股數(shù)達(dá)到出席會(huì)議股東所持有效表決權(quán)股份總數(shù)的三分之二以上，表決通過(guò)，但中小股東表決情況卻大大出乎意料，提出反對(duì)意見的中小股東為8899325股，占出席會(huì)議中小股東所持有效表決權(quán)股份99.7791%，幾乎所有參與會(huì)議的中小股東都投出了反對(duì)票。

　　在融資利率上，陽(yáng)光城2017年融資成本為7.08%，到了2018年則增加為7.94%，有重回8%的趨勢(shì)。

　　此前，有媒體分析稱，雖然整體上陽(yáng)光的負(fù)債并沒增長(zhǎng)，應(yīng)付的利息，變化也不明顯。但債務(wù)結(jié)構(gòu)卻發(fā)生了很大變化，陽(yáng)光城借的錢并沒增多，借到的貴錢卻增幅很明顯。

　　不過(guò)，吳建斌在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，公司的融資成本是肯定要下降的。

　　市場(chǎng)下行、資本寒冬下，陽(yáng)光城比其他房企體會(huì)到更多的壓力，想再通過(guò)融資來(lái)保證現(xiàn)金流，還不增加融資成本、不加杠桿，可能并不那么容易。