一紙警示函，廣東老牌房企【粵泰股份(600393)、股吧】（600393）的“難”被放大。

　　1月3日，廣東證監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于對(duì)中審眾環(huán)會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）、吳杰、陳剛采取出具警示函措施的決定》，因在廣州粵泰集團(tuán)股份有限公司2018年度內(nèi)部控制審計(jì)和財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)項(xiàng)目中，存在未綜合運(yùn)用多種方法對(duì)整個(gè)測(cè)試期間進(jìn)行測(cè)試、未就識(shí)別的控制缺陷與企業(yè)溝通、未取得經(jīng)審計(jì)對(duì)象簽署的書面聲明、未獲取充分適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)、審計(jì)工作底稿記錄不完整等問題，中審眾環(huán)會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）及吳杰、陳剛兩位注會(huì)被廣東證監(jiān)局采取出具警示函措施。

　　警示函的A面是對(duì)審計(jì)機(jī)構(gòu)專業(yè)度的質(zhì)疑，B面則揭露了粵泰股份的“痛點(diǎn)”。

　　風(fēng)財(cái)訊發(fā)現(xiàn)，粵泰股份在2019年年內(nèi)，業(yè)績(jī)低迷、高質(zhì)押、項(xiàng)目拋售、股權(quán)凍結(jié)、高管離職…一系列連鎖反應(yīng)持續(xù)上演著。

　　目前粵泰股價(jià)始終在2.82元/股-2.85元/股之間波動(dòng)，并未出現(xiàn)明顯反彈。

　　面對(duì)流動(dòng)性危機(jī)，粵泰股份求生欲強(qiáng)，接連出售資產(chǎn)并謀求轉(zhuǎn)型。

　　都說(shuō)輕舟易過(guò)萬(wàn)重山，船小好調(diào)頭。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售平穩(wěn)、政策與融資雙收緊的嚴(yán)苛環(huán)境之下，粵泰股份這艘輕舟面臨的或許只有“萬(wàn)重山”。

　　高質(zhì)押下的平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)

　　粵泰股份曾有高光時(shí)刻。

　　股價(jià)方面，粵泰股份曾從2014年的2塊漲到2017年10塊，盡管在2016年、2017年、2018的銷售額分別只有10、26、38億元左右的水平，但公司賬面的土地儲(chǔ)備卻不少。

　　2018年財(cái)報(bào)顯示，粵泰股份持有待開發(fā)土地面積68.36萬(wàn)平方米。土儲(chǔ)范圍主要集中在國(guó)內(nèi)的北京、廣州、深圳、江門、淮南、?？凇⒑幽先T峽、湖南郴州等城市以及柬埔寨的金邊。旗下有“天鵝灣”系列高端房地產(chǎn)項(xiàng)目等。

　　不過(guò)，粵泰股份方面表示，自有資金及資產(chǎn)規(guī)模屬于中等，公司的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備仍不如許多知名的房地產(chǎn)上市公司豐富，一線城市的項(xiàng)目資源不多，這對(duì)公司在目前房地產(chǎn)行業(yè)中的發(fā)展帶來(lái)一定的限制。

　　除了土儲(chǔ)之外，粵泰股份的資金風(fēng)險(xiǎn)同樣讓外界關(guān)注。風(fēng)財(cái)訊梳理發(fā)現(xiàn)，粵泰股份存在大比例的股權(quán)質(zhì)押，其中大股東質(zhì)押比例達(dá)到100%。

　　數(shù)據(jù)顯示，粵泰股份2009 至今共產(chǎn)生股權(quán)質(zhì)押94次（含失效），幾乎覆蓋了所布局的開發(fā)項(xiàng)目。其中，股權(quán)質(zhì)押已達(dá)平倉(cāng)線14個(gè)，預(yù)警線2個(gè)。

　　關(guān)于平倉(cāng)線及預(yù)警線的風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，要么需要補(bǔ)倉(cāng)或增信，要么將面臨股權(quán)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　值得一提的是，截至目前，粵泰股份股權(quán)質(zhì)押筆數(shù)22筆，質(zhì)押比例63.45%。其中，粵泰股份控股股東廣州粵泰控股集團(tuán)有限公司質(zhì)押比例100%，占總股本比例20.05%。

　　柏文喜表示，大股東質(zhì)押比例達(dá)到100%，上市公司極有可能因?yàn)楣蓛r(jià)變動(dòng)而引發(fā)實(shí)際控制人的變動(dòng)。因?yàn)楣蓛r(jià)一旦下跌，大股東無(wú)補(bǔ)倉(cāng)能力，可能觸發(fā)強(qiáng)制平倉(cāng)，從而引發(fā)實(shí)際控制人變動(dòng)。

　　對(duì)于粵泰股份是否會(huì)退市一說(shuō)，柏文喜分析，以股價(jià)低迷觸發(fā)退強(qiáng)制市，需要股價(jià)連續(xù)15個(gè)交易日低于1元面值才可以的，除非公司主動(dòng)申請(qǐng)退市。

　　資深地產(chǎn)專家薛建雄則對(duì)粵泰股份的未來(lái)持悲觀態(tài)度，“大股東質(zhì)押比例達(dá)到100%，說(shuō)明粵泰股份的已經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)很大了，估計(jì)會(huì)被破產(chǎn)接管清算。按這個(gè)現(xiàn)狀，粵泰股份翻盤應(yīng)該很危險(xiǎn)了?！?/p>

　　深陷債務(wù)泥潭

　　屋漏偏逢連夜雨。12月25日，粵泰股份發(fā)布公告稱，公司控股股東廣州粵泰控股集團(tuán)有限公司持有粵泰股份的股份被輪候凍結(jié)。

　　粵泰控股此次共凍結(jié)粵泰股份5.09億股，占其所持股份的100%，占粵泰股份總股本比例20.05%。此次粵泰控股及其一致行動(dòng)人被司法凍結(jié)及輪候凍結(jié)的股份中，仍有約15.47億股暫時(shí)未上市流通。

　　股權(quán)被凍結(jié)的背后，是粵泰股份的借款糾紛。目前粵泰控股存在債務(wù)逾期和訴訟情況，其中 債務(wù)逾期總金額為人民幣24億元，涉及債務(wù)違約的訴訟金額為人民幣17億元。

　　截至2019年6月30日，粵泰股份一年到期非流動(dòng)負(fù)債7.73億元，短期借款為9.40億元。而公司手上的貨幣資金僅有3.01億元，資金缺口高達(dá)14.12億元。

　　同期，粵泰股份增收不增利。營(yíng)收及歸母凈利分別為43.40億元及3.86億元，同比分別增長(zhǎng)73.85%、減少3.86%。

　　粵泰股份方面表示，由于市場(chǎng)融資環(huán)境的惡化，導(dǎo)致公司面臨流動(dòng)性困難，公司及個(gè)別公司下屬控股公司的銀行賬戶被凍結(jié)，公司部分項(xiàng)目資產(chǎn)被查封。截止本報(bào)告披露日，上述流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)尚未完全緩解，公司仍有部分銀行賬戶及資產(chǎn)在查封凍結(jié)中。

　　有分析指出，粵泰股份之所以會(huì)突然出現(xiàn)資金緊張，應(yīng)該是受到去年融資“去杠桿”和房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的雙重影響，一旦無(wú)法取得足夠融資，部分銷售額不大但負(fù)債過(guò)高的企業(yè)將會(huì)面臨資金緊張壓力。

　　轉(zhuǎn)型自救

　　面臨流動(dòng)性危機(jī)，不服輸?shù)牡禺a(chǎn)老兵楊樹坪，決定“轉(zhuǎn)型”自救。

　　公告顯示，粵泰股份與廣東省第二人民醫(yī)院聯(lián)合打造的寶瑞【國(guó)際醫(yī)學(xué)(000516)、股吧】（000516）中心一期即是公司向健康、養(yǎng)老及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等特色地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的其中一部分。

　　粵泰股份亦計(jì)劃在湖南郴州、海南?？诖蛟旖】叼B(yǎng)老地產(chǎn)，以規(guī)避未來(lái)住宅市場(chǎng)利潤(rùn)持續(xù)攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。

　　粵泰股份也曾就公司與廣東省第二人民醫(yī)院合作建設(shè)國(guó)際醫(yī)學(xué)中心寶瑞國(guó)際醫(yī)學(xué)中心可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行披露：醫(yī)療中心將分為三期建設(shè)，總建設(shè)周期大約為4至5年，粵泰股份已累計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資3.3億元。除此之外，粵泰股份并未就該醫(yī)療中心簽署任何形式的投資協(xié)議，而后續(xù)公司將能否就項(xiàng)目其余部分達(dá)成合作協(xié)議，存在不確定性。

　　值得關(guān)注的是，粵泰股份此次轉(zhuǎn)型的兩個(gè)突破口：養(yǎng)老地產(chǎn)、健康醫(yī)療，都是難啃的骨頭。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)指出，健康醫(yī)療、養(yǎng)老地產(chǎn)的難點(diǎn)在于周期比較長(zhǎng)，雖然醫(yī)療和養(yǎng)老政府會(huì)給土地支持，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，消費(fèi)者并不認(rèn)可。另外，如果沒有太多住宅、產(chǎn)業(yè)支持，企業(yè)做醫(yī)療、養(yǎng)老地產(chǎn)就會(huì)有資金斷裂和其他壓力。“如果企業(yè)住宅市場(chǎng)降溫，養(yǎng)老地產(chǎn)也好不到哪里去。”

　　孫宏斌曾坦言：“康養(yǎng)行業(yè)是個(gè)巨大但很難做的行業(yè)，找不到合適的商業(yè)模式。融創(chuàng)做這件事，不急功近利，我們有耐心去做好。”

　　融創(chuàng)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁兼北京區(qū)域集團(tuán)總裁荊宏也承認(rèn)，基本上養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)還處于一個(gè)普遍虧損的狀態(tài)?！敖裉熳鲳B(yǎng)老并不掙錢，很多做養(yǎng)老都是通過(guò)房地產(chǎn)利潤(rùn)反哺養(yǎng)老?！?/p>

　　資深地產(chǎn)人士張波認(rèn)為，房企向健康、養(yǎng)老轉(zhuǎn)型首先要說(shuō)是，這的確符合未來(lái)的發(fā)展方向，一方面中國(guó)人對(duì)于健康的關(guān)注度不斷提升，另一方面隨著人口老齡化的不斷加重，未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)有著極大的發(fā)展空間，但值得關(guān)注的是這兩類都屬于長(zhǎng)期布局型方向，不代表短期內(nèi)就可以實(shí)現(xiàn)很好的收益預(yù)期。尤其值得關(guān)注的是養(yǎng)老地產(chǎn)，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)雖然可借鑒，但由于中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念和國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家依然有關(guān)較大差別，市場(chǎng)還需要不斷去探索出適合中國(guó)人的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，因此這條前途光明但過(guò)程坎坷的道路，需要更多的時(shí)間和耐心。

　　資深地產(chǎn)專家薛建雄則認(rèn)為，健康醫(yī)療、養(yǎng)老地產(chǎn)都說(shuō)重資產(chǎn)，大投入，回收非常慢。資金成本高就會(huì)很困難?！盎浱┕煞莸霓D(zhuǎn)型方向不對(duì)，做這種重資產(chǎn)只有自有資金才能做。”

　　關(guān)于中小房企的出路，薛建雄建議學(xué)習(xí)港資模式，不要高杠桿，商住辦一起做，時(shí)間長(zhǎng)的資產(chǎn)和現(xiàn)金流就會(huì)很好。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則表示，中小房企可以做小而美的公司，聚焦某一個(gè)層面，某一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，做大做強(qiáng)，做單一區(qū)域、單一細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊，中小房企依然有自己的生存空間。中小房企要追求某一個(gè)方面占有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)地位，形成優(yōu)勢(shì)地位后占有優(yōu)勢(shì)地位后中小房企也能有自己的生存空間。

　　（：常丹丹 HO016）