一向低調(diào)的廈門建發(fā)股份（600153）有限公司（以下簡稱：建發(fā)股份），如今以頻頻發(fā)債的姿態(tài)走到了聚光燈下。

　　自3月份以來，建發(fā)股份在短短半個月時間內(nèi)發(fā)行了4筆債券，合計40億元。募集資金或用于償還公司債務(wù)，或用于支持公司的穩(wěn)步發(fā)展。

　　另據(jù)財經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截至3月17日，建發(fā)股份及其子公司的融資計劃已有12筆，融資金額將近200億元。

　　“缺錢”是建發(fā)股份當(dāng)下繞不過去的關(guān)鍵詞。然而，建發(fā)股份緣何如此缺錢？在疫情“黑天鵝”的影響下，開發(fā)商資金流短缺又意味著什么？

　　11天連發(fā)9筆債券

　　近期，建發(fā)股份對資金的渴望可謂顯露無疑。

　　3月16日，建發(fā)股份發(fā)布公告稱擬發(fā)行2020年度第五期超短期融資券，發(fā)行規(guī)模10億元，期限156天，發(fā)行利率待定。

　　這已是建發(fā)股份3月份以來發(fā)行的第4筆債券。3月11日，建發(fā)股份發(fā)行2020年度第四期超短期融資券，規(guī)模10億元；3月10日，建發(fā)股份發(fā)行2020年度第三期超短期融資券，規(guī)模10億元；3月5日，建發(fā)股份發(fā)行2020年度第二期超短期融資券，規(guī)模10億元。

　　不僅如此，建發(fā)股份的母公司、子公司更是“齊上陣”。3月13日，母公司建發(fā)集團(tuán)發(fā)布公告稱擬發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模5億元，上限15億元；3月12日，建發(fā)集團(tuán)擬發(fā)行2020年可續(xù)期公司債券(第一期)，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模5億元，上限15億元。

　　而在3月3日，建發(fā)股份已審議通過子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)發(fā)行不超過20億元的公司債券以及10億元的資產(chǎn)支持專項計劃證券；子公司建發(fā)房產(chǎn)發(fā)行不超過60億元定向債務(wù)融資工具的融資事項議案。

　　據(jù)財經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，建發(fā)股份及其母公司、子公司已合計發(fā)行190億元的融資計劃。其中，3月份共發(fā)行9筆債券融資計劃，合計140億元；2月份發(fā)行2筆融資計劃，合計30億元；1月份發(fā)行1筆20億元的融資計劃。

　　這甚至逼近公司在2019年全年的發(fā)債總額。據(jù)財經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，建發(fā)股份、建發(fā)集團(tuán)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)4家公司于2019年合計發(fā)行20筆債券，融資總額191.58億元。

　　盡管建發(fā)股份如此大手筆融資，但尚不及債務(wù)額度的一半。截至3月13日，建發(fā)股份及其下屬子公司待償還直接債務(wù)融資余額為436.87億元。其中超短期融資券50億元，短期融資券18億元，定向工具86億元，公司債（含私募公司債）149.55億元，企業(yè)債11億元，中期票據(jù)55.5億元，永續(xù)票據(jù)25億元，ABN0.69億元，證監(jiān)會主管ABS41.13億元。而截至2019年三季度，建發(fā)股份的貨幣資金僅有278.09億元。

　　在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來，企業(yè)當(dāng)下密集發(fā)債的一個主要原因在于今年疫情導(dǎo)致絕大部分房企的現(xiàn)金流都受到?jīng)_擊，導(dǎo)致資金鏈的緊張，企業(yè)單純靠自身的運營現(xiàn)金流已然不夠，因而不得不加緊融資。

　　土地成本高企 現(xiàn)金流吃緊

　　正如柏文喜所說，2019年的確是建發(fā)股份在土地市場收貨頗豐的一年。

　　據(jù)中指研究院發(fā)布的2019年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜顯示，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為309億元，聯(lián)發(fā)集團(tuán)拿地金額為148億元。若據(jù)此來看，建發(fā)股份2019年合計拿地金額為457億元，位列第17位，分列前后的分別是旭輝集團(tuán)與中國恒大。

　　而這甚至超過了企業(yè)2019年權(quán)益銷售金額的一半。在克而瑞公布的榜單中，建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)2019年權(quán)益銷售額分別為581.3億元、306.4億元，合計887.7億元。

　　此外，財經(jīng)網(wǎng)梳理了建發(fā)股份自2019年8月至12月摘取的10宗位于廈門、蘇州、南寧、漳州、南京、長沙的土地發(fā)現(xiàn)，建發(fā)股份面臨著土地成本居高不下的困境。

　　從總價來看，2宗土地總價超20億元，3宗地塊位于10億元-20億元之間，4宗地塊位于5億元-10億元之間，僅有1宗地塊位于5億元以下。從單價來看，3宗土地樓面價超過2萬元/平方米，2宗土地樓面價約1.6萬元/平方米，3宗土地樓面價位于8500-10000元/平方米之間，剩余1宗長沙的土地為5500元/平方米，一宗南寧的土地為4011元/平方米。從溢價率來看，福建漳州南昌路2019P12地塊的溢價率為24.71%，南寧江五象湖旁的GC2019-130地塊溢價率高達(dá)46.67%。

　　這與市場表現(xiàn)形成了鮮明對比。據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年全國300城住宅用地成交樓面均價4372.48元/㎡。從城市結(jié)構(gòu)看，2019年二線、三四線城市成交樓面均價分別為5480元/㎡、2776元/㎡。

　　“很顯然，建發(fā)股份現(xiàn)在頻頻發(fā)債很大程度上是受到了土地的拖累?！辟Y深資產(chǎn)專家薛建雄直言，這就是企業(yè)高價拿地的“后遺癥”。

　　而在中原上海分析師盧文曦看來，建發(fā)股份面臨的不僅僅是土地價款的問題?！巴恋卦谑掷镒疃嘁荒陼r間，不可能一直壓著，總歸是要開發(fā)建造。一旦開發(fā)建造，就需要很大投入，也是一大筆的開支。”

　　但建發(fā)股份卻并沒有有利的現(xiàn)金流支撐，經(jīng)營現(xiàn)金流至今尚未回正。根據(jù)數(shù)據(jù)，2016年至2019年第三季度，建發(fā)股份經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為-48.11億元、-185.88億元、47.80億元、-92.03億元。

　　銷售額倒退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“掉隊”

　　建發(fā)股份成立于1998年，2009年確立了“供應(yīng)鏈運營＋房地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動格局。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要以建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)為運營主體。

　　在一眾以“激進(jìn)”著稱的閩系房企中，建發(fā)股份一直顯得很不起眼。當(dāng)同為閩系房企的世茂、旭輝、融信、陽光城早已沖進(jìn)千億門檻之后，建發(fā)股份還在原地踏步。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)2019年權(quán)益銷售額分別為581.3億元、306.4億元。而在2018年，這兩個數(shù)字分別為544.8億元、345.5億元。

　　不僅如此，建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)很不“對稱”。根據(jù)數(shù)據(jù)，2016年至2019年三季度，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收為303.58億元、292.55億元、405.79億元、96.67億元，分別貢獻(xiàn)了20.85%、13.38%、14.47%、4.60%。

　　但在利潤方面，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻是企業(yè)的支撐。2016年至2019年三季度，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利潤分別為70.73億元、77.61億元、143.55億元、33.38億元，占比為60.58%、55.23%、63.16%、34.27%。

　　“建發(fā)股份的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和毛利結(jié)構(gòu)，必然導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略方向存在提高高毛利業(yè)務(wù)的內(nèi)在沖動。”柏文喜指出，在房地產(chǎn)領(lǐng)域加速可以一方面可以做大企業(yè)規(guī)模，另一方面可以優(yōu)化企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　不過，想要擴展地產(chǎn)規(guī)模的建發(fā)股份似乎并沒有踩對節(jié)奏。薛建雄直言，疫情突發(fā)之下，建發(fā)股份現(xiàn)在應(yīng)該比較艱難。他比喻稱，“本來準(zhǔn)備大干一場，結(jié)果出門就是雷暴雨，有可能后面還有泥石流?！?/p>

　　薛建雄預(yù)計，像建發(fā)股份一樣資金壓力非常大的開發(fā)商接下來大概要經(jīng)歷一個過程，即今年挺過去，明年降價賣房，后年降價賣其他一些不動產(chǎn)，三年后規(guī)模大縮水?！敖祪r和融資利息會吃掉開發(fā)商大多數(shù)利潤，而建發(fā)股份的利潤主要來源就是房地產(chǎn)，也許3年后規(guī)模不到現(xiàn)在的一半，”他坦言。

　　而在盧文曦看來，樓市發(fā)展存在周期性，既有上漲周期，也有下跌周期。在整個過程中，上升周期與低谷時期出現(xiàn)的差值將被磨平?！胺科笠矔S之出現(xiàn)周期性，但有個前提，就是開發(fā)商要一直滾動開發(fā)，不能停?！?/p>

　　“建發(fā)股份或許因為疫情‘因禍得福’?！北R文曦分析稱，去年市場融資比較難，雖然在四季度有些許松綁，但總體來說偏緊。“本來今年年初預(yù)計房地產(chǎn)市場融資依然偏緊，但是基于疫情的原因，政策端給市場松了點口子，融資相對輕松些?！！c‘機’都有了，接下來就要看企業(yè)怎么應(yīng)對了。”

　　疫情催化之下，土地、資金與發(fā)展之間如何平衡，的的確確擺在了建發(fā)股份的面前。這座天平，如若擺不好，或許涉及“生與死”，而這正在考驗企業(yè)是否有力挽狂瀾、危中尋機的真本事。