觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 近期，上市房企年報(bào)密集發(fā)布。相較于其他資產(chǎn)減值、利潤(rùn)下滑的年報(bào)，榮盛發(fā)展（002146）公布的期末成績(jī)還算理想。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，2019年全年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入709.12億元，同比增長(zhǎng)25.80%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)132.97億元，同比增長(zhǎng)20.13%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)91.20億元，同比增長(zhǎng)20.57%。

　　銷售方面，2018年，榮盛發(fā)展首度躋身千億房產(chǎn)之列，2019年，該公司錄得簽約銷售額1153.56億元，同比增長(zhǎng)13.58%。

　　在銷售業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)攀升的房地產(chǎn)行業(yè)中，千億只是個(gè)開始，榮盛發(fā)展需要保持穩(wěn)定的速度才能在這場(chǎng)比賽中獲得想要的名次。

　　業(yè)績(jī)篇：穩(wěn)站千億與加速納儲(chǔ)

　　2019年是房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入的一年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年全國(guó)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)超過600次，是房地產(chǎn)發(fā)展史上調(diào)控次數(shù)最多的一年。

　　在這樣的大背景下，有的企業(yè)艱難維持，有的企業(yè)黯然離場(chǎng)，當(dāng)然也不乏穩(wěn)中前行的房企。

　　盡管與2018年同期49.5%增幅相比，榮盛發(fā)展去年不到14%的銷售增幅有所放緩。但在地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松與行業(yè)格局不斷變化的2019年，這一數(shù)值已是業(yè)內(nèi)中上水平。

　　在觀點(diǎn)指數(shù)公布的2019中國(guó)房地產(chǎn)銷售金額TOP100排行榜中，榮盛發(fā)展排在第27位，較2018年上升3位。

　　有分析認(rèn)為，突破千億以后，榮盛發(fā)展更趨穩(wěn)健。同時(shí)，隨著過去一年的積極擴(kuò)儲(chǔ)，2020年可售貨值有了較強(qiáng)的保障，也為銷售和結(jié)轉(zhuǎn)提升打下基礎(chǔ)。

　　據(jù)悉，2019年全年，榮盛發(fā)展通過股權(quán)收購(gòu)、招拍掛、舊村改造等方式積極擴(kuò)儲(chǔ)，在河北、山東、浙江、江蘇、廣東、湖南等36個(gè)城市獲得土地102宗，新增計(jì)容建筑面積979.34萬平方米。

　　截至報(bào)告期末，榮盛發(fā)展土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到3726.64萬平方米，預(yù)計(jì)可滿足未來3到4年開發(fā)。

　　事實(shí)上，過去一年，受政策影響，房企在拿地端顯得尤為謹(jǐn)慎，不少城市的土地溢價(jià)率走低，土地流拍不斷增加，部分更是喊出少拿地、不拿地的口號(hào)。

　　當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛按下土拍暫停鍵時(shí)，榮盛發(fā)展則抓緊機(jī)會(huì)逆市擴(kuò)張。

　　粗略計(jì)算，去年全年，榮盛發(fā)展新增土地儲(chǔ)備為2018年的129%。拿地金額方面，2019年，榮盛發(fā)展購(gòu)地金額為302億元，權(quán)益購(gòu)地金額266.04億元，拿地均價(jià)為3083.71元/平方米。

　　2020年一季度，該公司再度斥資63.86億元新增17宗土地。

　　充的土儲(chǔ)與低廉土地成本成為榮盛發(fā)展撬動(dòng)業(yè)績(jī)的又一個(gè)支點(diǎn)，或許更深刻的認(rèn)識(shí)，只有加速狂奔才能在動(dòng)則五千億、六千億的行業(yè)中擁有話語權(quán)。

　　財(cái)務(wù)篇：復(fù)合增長(zhǎng)率超30%與凈負(fù)債下降

　　隨著銷售規(guī)模的逐步擴(kuò)大與結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的增加，2019年，榮盛發(fā)展錄得營(yíng)收709.12億元，同比增長(zhǎng)25.80%；錄得凈利潤(rùn)91.20億元，同比增長(zhǎng)20.57%。

　　截至目前，榮盛發(fā)展的營(yíng)收、凈利潤(rùn)增速已連續(xù)四年同比增長(zhǎng)超過兩成。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年，榮盛發(fā)展分別錄得營(yíng)收、凈利潤(rùn)306.22億元、41.48億元，同比增長(zhǎng)30.60%及72.07%，隨后，2017年，這兩個(gè)指標(biāo)分別增長(zhǎng)26.39%及38.88%；2018年，該公司的營(yíng)收增長(zhǎng)45.64%至563.68億元，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)31.31%至75.65億元。

　　粗略計(jì)算，近四年榮盛發(fā)展錄得營(yíng)收及凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為32.3%、30.3%。

　　在榮盛發(fā)展的營(yíng)業(yè)收入當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售仍然是其業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主力軍，2019年，該公司錄得房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入634.10億元，占總營(yíng)收的89.42%。

　　事實(shí)上，近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在榮盛發(fā)展業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的占比呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)，而其他多元業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)率則不斷上升。

　　據(jù)悉，2015年，榮盛發(fā)展制定了由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為“3+X”新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，同年，該公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入222億元，占總營(yíng)收的94.87%，經(jīng)過四年的發(fā)展，如今，這一業(yè)務(wù)的占比已降至90%以下。

　　與此同時(shí)，2019年，榮盛發(fā)展的康旅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收59.07億元；實(shí)業(yè)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入30.52億元；設(shè)計(jì)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.20億元；產(chǎn)業(yè)園板塊實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9.47億元，完成年計(jì)劃的194%。

　　在資本運(yùn)營(yíng)方面，截至2019年末，榮盛發(fā)展錄得總資產(chǎn)2545.95億元，負(fù)債總額達(dá)到2099.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.45%，較2018年的84.04%下降1.59個(gè)百分點(diǎn)。同期，該公司的凈負(fù)債率為79.70%，同比下降8.16個(gè)百分點(diǎn)，錄得近六年來的最低值。

　　融資方面，過去一年，榮盛發(fā)展共獲得融資額478.03億元，至報(bào)告期末，該公司融資余額為659.62億元，其中，首次發(fā)行美元債券5億美元，成立了4.44億元的供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行了14.1億元的超短融資券。

　　隨著杠桿的下降，榮盛發(fā)展的步伐將更趨穩(wěn)健。此前華泰證券還發(fā)布研報(bào)表示，榮盛發(fā)展貨值儲(chǔ)備和杠桿空間充裕，布局優(yōu)化疊加多元盈利產(chǎn)業(yè)鏈逐漸成型，銷售、業(yè)績(jī)有望保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。