剛剛過去的一個周末對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，注定不會平靜，有深圳樓盤一小區(qū)隔夜房價上漲百萬出售，也有企業(yè)因?yàn)閭鶆?wù)加身急于拋售套現(xiàn)。

　　賣子求生

　　4月20日，新湖中寶（600208）連發(fā)兩公告披露出售四項(xiàng)目予綠城中國，據(jù)統(tǒng)計此次新湖中寶共套現(xiàn)22.79億元。其中，以19億元出讓青藍(lán)國際城項(xiàng)目二期，向綠城房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司 35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益；此外，雙方同日宣布另一項(xiàng)交易，由綠城入股新湖旗下沈陽3個地產(chǎn)項(xiàng)目35%權(quán)益，總代價3.79億元中，1.86億元為股權(quán)轉(zhuǎn)讓代價，其余1.93億元為項(xiàng)目提供融資。

　　上一次出售項(xiàng)目套現(xiàn)為2019年7月，以67.05億元轉(zhuǎn)讓兩公司股權(quán)及權(quán)益予融創(chuàng)中國。

　　據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，近年幾個季度以來新湖中寶財務(wù)數(shù)據(jù)起伏不定，營收數(shù)據(jù)像過山車，凈利潤跌回一年前，負(fù)債下降不明顯。主業(yè)不振資金鏈繃緊，債務(wù)持續(xù)讓公司承壓。

　　在現(xiàn)實(shí)面前，新湖中寶選擇出售公司股權(quán)項(xiàng)目套項(xiàng)也不為當(dāng)下最佳選擇。由金融到地產(chǎn)發(fā)展的老牌浙系房企新湖中寶，其在溫州人黃偉掌舵下，盡玩資本騰挪的游戲，特別是2019年的房企去杠桿大年以來，新湖系遭遇巨大資金壓力，不得不頻繁出售項(xiàng)目回血。

　　從此次交易看，綠城接手的其中一項(xiàng)目實(shí)則“爛尾”多年。

　　據(jù)公告顯示，浙江啟豐持有位于沈陽的仙林金谷項(xiàng)目、新湖灣項(xiàng)目和新湖美麗洲項(xiàng)目，總建筑面積分別為58.9萬平方米、18.7萬平方米29.3萬平方米，而上海中瀚則持有位于靜安區(qū)青藍(lán)國際城項(xiàng)目的第二期。其中，作為舊改項(xiàng)目的青藍(lán)國際城，已在新湖中寶的賬面上躺了十余年。

　　對于綠城來說此次并購也并非沒有風(fēng)險，之所以選擇部分股權(quán)收購方式，而非融創(chuàng)似的直接要求控股獲取，這其中也自然有綠城中國自己的算盤，以小博大，用少量的資金獲得規(guī)模上的增長，或許是綠城當(dāng)下精打細(xì)算考慮的結(jié)果，所以相對的風(fēng)險還是需要權(quán)衡承擔(dān)。

　　而對于新湖中寶的賣子求生，除了自身經(jīng)營出現(xiàn)困難，更多的是行業(yè)大環(huán)境已經(jīng)變了，此前的地產(chǎn)金融模式阻力重重。

　　堅稱地產(chǎn)為主業(yè)，但新湖似乎更熱衷于資本運(yùn)作

　　翻閱過去十年來新湖中寶的表現(xiàn)，作為入行20年的房企來說，規(guī)模不算小，2019年半年報顯示，期內(nèi)該公司在全國30余個城市開發(fā)項(xiàng)目約50個，項(xiàng)目總建筑面積約2300萬平方米，權(quán)益總建筑面積約2200萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，新湖中寶合同銷售收入76億元，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入61億元，當(dāng)期營業(yè)收入為72.75億，歸母凈利潤17.21億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)利潤約12億元。

　　一邊手握豐富的土地儲備，一邊卻遲遲不能轉(zhuǎn)化為銷售收入。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2019年中期，新湖中寶擁有存貨730.09億元，占總資產(chǎn)比例為49.84%。

　　近十年來，黃偉推動新湖系大舉并購，總耗資近200億元。

　　通過不斷收購，早在2011年新湖中寶就已經(jīng)擁有土地儲備966.64萬平方米，規(guī)劃建筑面積1515.75萬平方米，然而多個項(xiàng)目開工面積為零的現(xiàn)象也屢見不鮮。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，新湖中寶存貨中，位于杭州、衢州、蘇州、上海等地多個在開發(fā)項(xiàng)目時長已超過十年。另一方面，新湖還通過股權(quán)質(zhì)押方式，用旗下地產(chǎn)項(xiàng)目不斷進(jìn)行融資。

　　盡管一直堅稱地產(chǎn)為主業(yè)，但新湖似乎更熱衷于資本運(yùn)作，所收購資產(chǎn)中除地產(chǎn)外，金融標(biāo)的占絕大部分。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年以來，新湖中寶相繼收購溫州銀行、陽光保險、51信用卡、信銀國際等多家金融機(jī)構(gòu)股權(quán)，累計收購所耗資金超過100億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2019年中期，新湖中寶的長期股權(quán)投資337.31億元，占總資產(chǎn)比例為23.03%。

　　然而，由于投資收益不穩(wěn)定，新湖中寶的經(jīng)營業(yè)績也大起大落。

　　2016年，新湖中寶實(shí)現(xiàn)營收136.26億元，同比增長28.43%，歸母凈利潤58.38億元，同比增長403%。據(jù)悉，凈利潤大漲源于在二級市場大幅增持了中信銀行H股，獲得了巨額投資收益。

　　而2017年，新湖中寶歸母凈利潤下降至33.22億元，2018年更進(jìn)一步下降至25.06億元。

　　2019年10月，新湖中寶作為二股東的51信用卡出現(xiàn)暴雷，股價一度跳水接近40%。對此，新湖中寶稱或?qū)⒂绊懏?dāng)期利潤。

　　因業(yè)績和經(jīng)營風(fēng)險問題，2019年新湖中寶還收到了來自上交所的問詢函。

　　另據(jù)2019年中期報告顯示，新湖中寶期內(nèi)持有貨幣資金153.12億元，未償還融資總金額卻高達(dá)848.47億元。（信息源于樂居財經(jīng)）

　　天有不測風(fēng)云，今年以來由于疫情的影響更加加劇新湖中寶的前路的不確定性。房地產(chǎn)行業(yè)普遍限于低靡狀。

　　值得注意的是，就在4月17日，據(jù)香港媒體報道，評級機(jī)構(gòu)穆迪將內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)前景轉(zhuǎn)為負(fù)面，主要因?yàn)樾鹿诜窝滓咔閹淼钠茐募敖?jīng)濟(jì)增長放緩，將對房地產(chǎn)市場需求及庫存造成壓力，令內(nèi)房股離岸債融資變得不明朗。當(dāng)中，雖然大多數(shù)高收益?zhèn)陌l(fā)展商能解決未來12個月、合共920億美元的在岸及境外債務(wù)，但有4家內(nèi)房將面臨非常高的再融資風(fēng)險，涉及42億美元的債務(wù)。雖然穆迪在報告內(nèi)并無點(diǎn)名此4間內(nèi)房，僅指出其評級具在B3或以下，翻查穆迪以往報告，符合要求的4間內(nèi)房應(yīng)為在分別A股上市的新湖中寶、泰禾集團(tuán)（000732），以及香港上市的綠景中國（0095）及億達(dá)中國（3639）。

　　首當(dāng)其沖的是新湖中寶被披露出來，行業(yè)前景轉(zhuǎn)為負(fù)面，經(jīng)濟(jì)放緩，對于業(yè)務(wù)不確定，融資或?qū)⑹茏?，其債?wù)勢必為一顆隨時會爆的雷。

　　自我解局才開始

　　不幸被言中的新湖中寶已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性的套現(xiàn)解債的舉措，其他的三家泰禾集團(tuán)、綠景中國（0095）及億達(dá)中國（3639）們下一步或?qū)⒂钟惺裁葱碌呐e措，財經(jīng)將繼續(xù)關(guān)注，前景低靡債務(wù)承壓的新湖中寶們?nèi)绾谓饩帧?/p>