昆明北市區(qū)和南市區(qū)住哪里更好一直都是個熱門話題，不過如果從近年的新房開發(fā)情況看，由于北市區(qū)的開發(fā)起步早、成熟度高，再加上地域空間限制，整體的供應成交量都大幅落后于南市區(qū)，南北開發(fā)量失衡的狀況已經(jīng)越來越明顯。

　　昆明大房企重倉南市區(qū)

　　昆明城市向外拓展的主要方向無疑是往南推進，從滇池度假區(qū)、廣福路、世紀城片區(qū)、新螺螄灣，到滇池會展和巫家壩，再到跨出主城的呈貢和晉寧區(qū)，空間廣闊的南市區(qū)成為了昆明各大房企重倉之地。

　　昆明南市區(qū)新房成交量占比最高

　　在2019年昆明市各區(qū)域成交面積熱點圖上（源于克而瑞2019年年報），可直觀看出南市區(qū)的成交量占比最高，新房年成交量超過60萬方的板塊，除了西北新城，其他都在南市區(qū)和呈貢，而北市區(qū)、北部山水新城、東市區(qū)、草海片區(qū)位于第二梯隊。

　　從制作的昆明樓盤地圖上看，南市區(qū)密集分布的超過60個新盤居各區(qū)域之首，在售樓盤數(shù)量竟然是北市區(qū)的三倍，成交量高居全市第一也是情理之中。

　　新樓盤多反映出的是土地供應量充足，南市區(qū)空間面積極大，巫家壩、會展、新螺螄灣等區(qū)域的開發(fā)正處于巔峰時期，因此以昆明頭部開發(fā)商萬科、俊發(fā)為代表，紛紛加大南市區(qū)獲取土地的力度，通過招拍掛、收并購、參與土地一級開發(fā)等方式，多管齊下布局南市，形成了一種房企allin南市區(qū)的態(tài)勢。

　　以云南萬科為例，萬科在昆明近年來的新盤大多都落在了會展巫家壩為主的南市區(qū)，萬科這樣入昆11年的大牌房企，其項目布局戰(zhàn)略與城市發(fā)展大勢有很高的契合度，重倉南市區(qū)并不令人意外。

　　北市區(qū)開發(fā)成熟，內(nèi)涵式發(fā)展模式帶來更大空間

　　雖然南市區(qū)的重要程度如此之高，但志在深耕昆明的品牌房企，并不會放棄其他區(qū)域的發(fā)展機遇，北市區(qū)作為昆明率先突破二環(huán)外拓開發(fā)的成熟片區(qū)，雖然建設發(fā)展幾乎已至城區(qū)盡頭，但依然保持了穩(wěn)定的城市開發(fā)增量。

　　如果只看地理空間北市區(qū)開發(fā)是相對飽和的，經(jīng)過10多年的密集開發(fā)，新建小區(qū)連片扎堆，居住人口數(shù)十萬，商業(yè)繁盛、人氣鼎盛，沿北京路、小康大道、龍泉路向北推進的態(tài)勢已到盡頭。

　　大規(guī)模的北拓之后，北市區(qū)面臨的新課題是如何轉(zhuǎn)變?yōu)閭?cè)重提升城市品質(zhì)的內(nèi)涵式發(fā)展，這也是北市區(qū)仍有可為的最大理由。

　　北市區(qū)在昆明各區(qū)域市場中的地位與潛力不容忽視，一方面是還有大批以城中村為主的舊改土地，開發(fā)空間和城市界面改善的空間仍然巨大，另一方面由于國家植物博物館進駐后，新一輪的產(chǎn)業(yè)升級箭在弦上，區(qū)域價值進一步的提升很值得期待。

　　基于這樣的研判，昆明的頭部房企對北市區(qū)的投入一直都有很高的優(yōu)先度，項目布局力度也一直很大，最典型的例子還是云南萬科，從2010年萬科金域緹香落地開始，到2018年的萬科金域水岸和萬科中天北宸，隨著外來品牌房企的進駐，帶動了北市區(qū)總體居住品質(zhì)的逐步提升，也深刻影響了昆明房地產(chǎn)行業(yè)的格局。

　　目前北市區(qū)在售的約20個樓盤中，外來品牌房企占比逐漸加大，萬科、碧桂園、中海、德潤都有二個以上項目布局，中建、首創(chuàng)、中梁、雅居樂入昆首作也選址于此，本土房企中，俊發(fā)的俊發(fā)城、盛唐城、龍泉俊園三個大盤，加上昔日“北王”江東地產(chǎn)后勁猶存，競爭格局大致還是兩分局面。

　　不過，北市區(qū)新一輪產(chǎn)業(yè)升級和發(fā)展模式轉(zhuǎn)變即將到來，北市區(qū)的開發(fā)邏輯也在變化，從以前的城市新區(qū)變?yōu)槌墒於群芨叩摹袄铣菂^(qū)”，北市區(qū)以后很難再容得下在大片空地上粗放式的開發(fā)模式，而將轉(zhuǎn)變?yōu)橐耘f改挖潛、新產(chǎn)業(yè)（300832）提質(zhì)增效為主的新發(fā)展模式。

　　“老玩家”萬科不會缺席北市區(qū)

　　在這方面，北市區(qū)的“老玩家”萬科深得其中奧妙，入昆首作金域緹香一舉成為北市區(qū)品質(zhì)標桿，時隔9年回歸北市區(qū)，在對城市發(fā)展格局和模式變革的深入研判基礎上，在北部山水新城瀑布公園上布局萬科金域水岸，占領(lǐng)北市區(qū)外延式拓展的核心位置，在龍泉路長蟲山麓落下萬科中天北宸，著手挖掘北市城改潛力區(qū)域的價值，并以此鞏固強化萬科在北市區(qū)的地位和戰(zhàn)略布局，品質(zhì)再上臺階。

　　萬科金域水岸開發(fā)已近尾聲

　　其中金域水岸站位北部山水新城瀑布公園之上，結(jié)合片區(qū)核心景觀資源，坐享片區(qū)10多所名校配套，生態(tài)居住+教育大盤賣點十足，開盤以來，項目14棟臨瀑布景觀的精裝板式住宅一直是北市區(qū)品質(zhì)人居的代表作。目前項目一期已經(jīng)交付，二期僅剩少量珍藏房源在售，預計6月份就將全部清盤。

　　萬科中天北宸準現(xiàn)房呈現(xiàn)

　　萬科中天北宸面世時間稍晚于金域水岸，但也是計劃6月清盤，目前建設進度順利，由于項目規(guī)劃綠化率達40%，臨龍泉路和三環(huán)退距的大面積綠化景觀帶正在全面施工，項目很快將全現(xiàn)房呈現(xiàn)，據(jù)悉，萬科中天北宸今年6月份將迎來首批交付，目前在售部分也將在今年底交房。實地勘察可以看到，項目從龍泉路往長蟲山呈階梯臺地分布，綠化景觀環(huán)繞穿插，一路之隔即是昆八中校園，交付之后將成為昆明主城新的坡地生態(tài)宜居小區(qū)。

　　但與萬科在南市區(qū)大多都是體量較大的新拓項目不同，萬科在北市區(qū)似乎快要進入空窗期了，萬科金域水岸和萬科中天北宸兩個在售項目清盤之后，如果沒有新項目落子，萬科在北市區(qū)則有項目“斷檔”之虞。

　　難道萬科要“放棄”北市區(qū)？這種猜測之所以引人關(guān)注，與萬科11年來深度參與了包括北市區(qū)和南市區(qū)等城市重點發(fā)展區(qū)域有關(guān)，已成為昆明城市建設中不可缺少的一員。

　　但對于云南萬科這樣深耕昆明多年的開發(fā)商，值得投入的潛力區(qū)域不會缺席，放棄北市區(qū)這種猜測實際上并無可能。由于北市區(qū)的潛力和價值不僅在于城市舊改的空間還很巨大，并且正面臨著新一輪以大健康綠色生態(tài)為代表的產(chǎn)業(yè)和城市升級，實際上，成熟度極高的昆明北市區(qū)發(fā)展路徑轉(zhuǎn)變之后，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式已成為過去時，正需要萬科這樣的“美好生活場景師”助陣，以城市配套服務商的戰(zhàn)略實力，基于自身生態(tài)體系構(gòu)筑全新內(nèi)涵發(fā)展模式。