6月13日，泰禾集團(tuán)（000732）（000732.SZ）終于公布了2019年年報。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，泰禾集團(tuán)凈資產(chǎn)達(dá)337.54億元，較上年末增長5.85%；2019年全年，泰禾實現(xiàn)營業(yè)收入236.21億元，同比下降23.77%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.66億元，同比下降81.74%，較4月30日預(yù)披露公布的8.27億元有一定程度的下修。

　　在這一份營收凈利雙降、堪稱“素面朝天”的年報發(fā)布之后，泰禾“利空出清”的狀態(tài)似乎已獲得資本市場的認(rèn)可。年報發(fā)布后的第一個交易日（6月15日），泰禾集團(tuán)股價表現(xiàn)令人振奮，在市場整體疲弱、房地產(chǎn)板塊全天下跌0.38%的背景下，盤中股價最高突破5元/股，創(chuàng)下階段性新高。

　　而將時間線拉長來看則可發(fā)現(xiàn)，自4月末以來，公司利空不斷出清，疊加上央企戰(zhàn)投預(yù)期加持，泰禾集團(tuán)股價自5月底以來便開啟震蕩上行態(tài)勢。

　　市場分析人士指出，此番泰禾“素顏”見人，于資本市場而言，公司新的安全邊際反而正在逐步形成。當(dāng)前最關(guān)鍵的因素是引入戰(zhàn)投，若引戰(zhàn)進(jìn)入確定性階段，泰禾集團(tuán)經(jīng)營、融資等各項工作有望重新蓄力，產(chǎn)品和服務(wù)實力始終保持在線，公司發(fā)展和市值提升將來到“微笑曲線”的底部區(qū)域。

　　保衛(wèi)現(xiàn)金流，增強“免疫系統(tǒng)”

　　值得注意的是，在這份整體難言亮眼的年報中，泰禾過去兩年的現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)卻已悄然顯現(xiàn)出成果。年報數(shù)據(jù)顯示，2019年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為236.15億元，同比增加69.51%。這一數(shù)據(jù)在2017年末為-125.53億元，在2018年末為139.31億元。

　　泰禾表示，2019年公司進(jìn)一步加強現(xiàn)金流管控，將回款指標(biāo)作為業(yè)績考核導(dǎo)向。通過嚴(yán)控項目節(jié)點與開盤節(jié)奏、加強考核等管理措施，縮短回款周期。同時，公司積極梳理項目遺留問題，解決項目卡點，積極推進(jìn)項目進(jìn)程，盤活已投入資金，提高資金使用效率。

　　從負(fù)債端來看，至2019年末，泰禾集團(tuán)凈負(fù)債率為248.31%，有息負(fù)債總額970.1億元，在2018年及2019年年中的基礎(chǔ)上均錄得了一定程度的下降。

　　“融資方面，發(fā)展深度合作的金融機構(gòu)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，報告期內(nèi)，與公司合作的融資機構(gòu)更加精簡，融資模式逐步轉(zhuǎn)向深度戰(zhàn)略型合作。在保障公司后續(xù)發(fā)展的前提下，開源節(jié)流，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，以謀求更加穩(wěn)健、有質(zhì)量的后續(xù)發(fā)展?！碧┖碳瘓F(tuán)稱。

　　而從償債能力來看，泰禾一年內(nèi)到期的債務(wù)為506億元，結(jié)合在手現(xiàn)金及一季度經(jīng)營情況來看，公司存在一定的償債壓力。而從融資能力來看，2019年泰禾集團(tuán)平均融資成本為9.94%。

　　實際上，償債能力偏弱、融資成本偏高，是近一兩年來擺在泰禾面前較為緊要的問題，資金問題也成為了解決包括項目停工、評級下調(diào)、訴訟糾紛等問題的核心鑰匙。

　　2019年，泰禾開出的藥方為股權(quán)合作。彼時，泰禾與世茂等企業(yè)強強聯(lián)合，通過股權(quán)合作成功快速回籠資金近百億，再加上以“春季搶收行動”為代表的強銷售舉措，成功化解了2019年的難題，并合理優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　2020年初，一場疫情的突然襲來，打亂了泰禾集團(tuán)正向造血輸血的節(jié)奏。這一次，泰禾集團(tuán)及其董事長黃其森似乎更加堅定，試圖以更為根本性的方式，系統(tǒng)性解決資金問題。

　　引進(jìn)國資戰(zhàn)投，修復(fù)“血液循環(huán)系統(tǒng)”

　　5月13日晚間，泰禾集團(tuán)公告稱，控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者事宜，相關(guān)交易可能涉及公司控制權(quán)的變更，本次擬引入的戰(zhàn)略投資者的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)中包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　此消息一出，戰(zhàn)略投資者的身份引發(fā)市場廣泛猜想。據(jù)記者了解，當(dāng)前泰禾引戰(zhàn)談判仍在進(jìn)行當(dāng)中，戰(zhàn)投方大概率是央企或國企。

　　從2018-2019年的清退部分項目、保衛(wèi)現(xiàn)金流，到近期的出讓控股權(quán)、引入戰(zhàn)投、盤活資產(chǎn)，泰禾的思路正逐漸清晰，其背后的風(fēng)險，正在慢慢被解除。對于泰禾來說，通過引進(jìn)國資背景戰(zhàn)投，不僅能解決負(fù)債問題，還可以顯著拓寬融資渠道，降低融資成本，恢復(fù)并改善融資輸血功能。

　　而從銷售造血端來看，泰禾當(dāng)前雖面臨財務(wù)短板，但仍手握大量極其優(yōu)質(zhì)但尚未入市的資產(chǎn)。這些土地由于拿地時間早，地價低，背后的盈利空間令市場充滿想象。

　　以廣深區(qū)域為例，從2015年下半年開始，泰禾先后進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)核心板塊的深圳、佛山、廣州、惠州等8座城市布局11個項目，目前僅廣深區(qū)域就有近900億元貨值待入市。從全集團(tuán)情況來看，泰禾手上總共握著將近4000億貨值，基本都是布局在一、二線城市的高質(zhì)量土儲。引入戰(zhàn)投之后，隨著資金問題的逐步解決，4000億高質(zhì)量土儲貨值有望盤活，銷售端的造血功能將逐步恢復(fù)，并釋放出巨大的利潤空間。

　　當(dāng)融資輸血、銷售造血功能逐步恢復(fù)正常，泰禾將重新實現(xiàn)良性的血液循環(huán)，迎來公司發(fā)展的新階段。于泰禾及戰(zhàn)投方而言，這將是一場互補雙贏的牽手。

　　院子深入人心，再造產(chǎn)品標(biāo)桿

　　作為一家主打高端產(chǎn)品的A股上市地產(chǎn)公司，泰禾的內(nèi)在價值不只局限于資產(chǎn)質(zhì)量。

　　在當(dāng)前諸多境外上市公司想要尋機回A卻又不得已的背景下，作為A股上市公司，泰禾控股權(quán)含金量可見一斑，殼資源價值十分顯著。而泰禾還擁有相對簡單的股權(quán)結(jié)構(gòu)，客觀上使得泰禾在引戰(zhàn)談判中擁有重要籌碼。

　　而在資產(chǎn)質(zhì)量、殼價值之外，泰禾20余年來傾力打造的院子IP，也正是泰禾最為有價值的籌碼之一。起家于福州的泰禾，在2002年選擇北上開拓新疆土。懷揣著福州的三坊七巷情結(jié)，泰禾也將對中式風(fēng)格的執(zhí)著帶向了北方，此后不斷將中式的理念灌注到產(chǎn)品之中。

　　截至目前，泰禾已經(jīng)構(gòu)建了院子系、大院系、府系、園系等多條成熟產(chǎn)品線。在產(chǎn)品線成功運作的背后，是公司獨特的中式產(chǎn)品力在做支撐。早在2017 年，泰禾就發(fā)布了旗下研發(fā)的院子產(chǎn)品系10大專利營造工法，顯露出在中式建筑產(chǎn)品上的成熟營造能力和極致專研精神。

　　據(jù)記者觀察，在泰禾面臨經(jīng)營困難的過往兩年，已交付產(chǎn)品始終享有極高的客戶口碑，泰禾產(chǎn)品的品質(zhì)、物業(yè)水平等均受到市場認(rèn)可。

　　若這次引入戰(zhàn)投成功，或?qū)⒂∽C一句話，“不能打敗我的都將使我更強大”。強勢留存下來的院子IP和泰禾造院精神，有望隨著泰禾的發(fā)展而緩發(fā)出新的品牌生機，再造行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)桿。