金科股份（000656）旗下物業(yè)板塊終于揭開(kāi)面紗。6月29日，繼榮萬(wàn)家、合景悠活、佳源服務(wù)之后，金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（下稱“金科智慧服務(wù)”）也遞交了港股上市申請(qǐng)。與大部分物企采用“生活服務(wù)”的名稱不同，金科執(zhí)著的加上了“智慧”二字，暗示了其日后的發(fā)展方向。

　　但目前智慧科技服務(wù)尚不能支撐金科智慧服務(wù)的野心。截止2019年，智慧科技服務(wù)部分實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2768萬(wàn)元，僅占總收入的1.2%。

　　在管規(guī)模過(guò)億平方 擠入頭部陣營(yíng)

　　這一波物企上市潮終于迎來(lái)了一家體量較大的頭部公司。

　　2020年上半年，自3月份興業(yè)物聯(lián)和燁星集團(tuán)兩家迷你型物企上市后，建業(yè)新生活也在5月上市。7月初港股又將迎來(lái)正榮服務(wù)、金融街物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)先后掛牌。同一時(shí)間，6月底榮萬(wàn)家、世茂服務(wù)、佳源服務(wù)、金科智慧服務(wù)4家披露聆訊資料。

　　前后兩波上市潮以中小型物企居多。而這其中，金科智慧服務(wù)一亮相即以120.5百萬(wàn)平方米在管面積居于前列。港股物業(yè)板塊也在保利物業(yè)之后，時(shí)隔半年又迎來(lái)了一家面積超過(guò)億萬(wàn)平方米的物管公司。中指院數(shù)據(jù)顯示，2016-2020年金科智慧服務(wù)連續(xù)5年位列中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)十強(qiáng)之一。

　　2019年末，公司尚有128百萬(wàn)平方米的合約面積未交付（儲(chǔ)備面積），相當(dāng)于目前體量的1倍。未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間遠(yuǎn)高于同期遞表的其他物企。

　　不過(guò)，與已上市頭部物企進(jìn)行對(duì)比，這一儲(chǔ)備規(guī)模遠(yuǎn)低于碧桂園服務(wù)（408.6百萬(wàn)平方米），彩生活（202.3百萬(wàn)平方米）、保利物業(yè)（211.1百萬(wàn)平方米）、綠城服務(wù)（233.2百萬(wàn)平方米），與雅生活服務(wù)（122.2百萬(wàn)平方米）接近。目前就在管面積而言，金科智慧服務(wù)在管規(guī)模排在26家A+H物業(yè)股第8位，由于儲(chǔ)備面積不占優(yōu)勢(shì)，未來(lái)進(jìn)入top5行列任重道遠(yuǎn)。

　　第三方成增長(zhǎng)主力軍 物業(yè)費(fèi)成謎

　　從成長(zhǎng)歷程來(lái)看，金科智慧服務(wù)能有今天的體量外拓項(xiàng)目功不可沒(méi)。

　　金科智慧服務(wù)成立于2000年，目前金科股份持有其68.32%的股權(quán)。與世茂服務(wù)、榮萬(wàn)家一樣，背后擁有強(qiáng)大的房企支持。不過(guò)與榮萬(wàn)家的選擇不同，世茂與金科早早的走上了對(duì)外擴(kuò)張的道路。

　　截至2019年末，由金科集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)在管面積約為56.8百萬(wàn)平方米，占比47.1%。第三方外拓項(xiàng)目占比52.9%，面積貢獻(xiàn)首次超過(guò)了關(guān)聯(lián)方。而在2017年外拓項(xiàng)目在管面積還只有20.8百萬(wàn)平方米，占比33.4%。

　　過(guò)去兩年，外拓項(xiàng)目新增在管面積分別為21.6百萬(wàn)平方米，21.2百萬(wàn)平方米；金科集團(tuán)新增在管面積5.7百萬(wàn)平方米、9.4百萬(wàn)平方米。來(lái)自第三方的外拓項(xiàng)目增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了金科集團(tuán)，前者在管面積同比增速為103.6%、50.1%，后者為13.8%、20.1%。

　　此外，截止2019年末公司128百萬(wàn)平方米儲(chǔ)備面積中有四分之三來(lái)自于外拓項(xiàng)目。毫無(wú)疑問(wèn)，來(lái)自金科集團(tuán)的面積結(jié)轉(zhuǎn)屬于穩(wěn)定輸出，金科智慧服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入了依靠外拓項(xiàng)目促增長(zhǎng)的階段。

　　值得關(guān)注的是，外拓項(xiàng)目與集團(tuán)項(xiàng)目之間物業(yè)管理服務(wù)收入存在較大的差異。以2019年為例，金科集團(tuán)47.1%的在管面積貢獻(xiàn)了63%的收入，面積收入占比的剪刀差為15.9%。外拓項(xiàng)目52.9%的在管面積僅貢獻(xiàn)37%的收入。2017年這一差值僅為7.3%，2018年驟然提高至16.2%。

　　而這種差值現(xiàn)象大多數(shù)存在于住宅物業(yè)前期，指的是與物業(yè)開(kāi)發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理服務(wù)合同（通常為3年時(shí)間）。到了住宅物業(yè)業(yè)主委員會(huì)階段（與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同），這一比例差值開(kāi)始縮小，金科集團(tuán)的項(xiàng)目差值縮小至3%；外拓項(xiàng)目則回歸正常，4.2%的面積貢獻(xiàn)了5.6%收入。

　　事實(shí)上物管公司以低價(jià)外拓的情形已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。一方面關(guān)聯(lián)房企的動(dòng)機(jī)是拉高物業(yè)費(fèi)美化報(bào)表；另一方面，物管公司外拓也需要低價(jià)策略。

　　反映在地區(qū)上差值最大的是西南地區(qū)，以51.2%的面積貢獻(xiàn)了60.8%的收入。物業(yè)管理行業(yè)具有一定的地緣性，西南地區(qū)作為金科股份的大本營(yíng)，也是金科智慧服務(wù)的根據(jù)地，公司連續(xù)6年排名第一。同時(shí)，公司執(zhí)行董事兼執(zhí)行總經(jīng)理羅傳嵩還擔(dān)任重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。

　　金科智慧服務(wù)的特別之處在于同一項(xiàng)目來(lái)源，在住宅物業(yè)前期和業(yè)主委員會(huì)前期不同階段差值比例不同。這一現(xiàn)象或說(shuō)明，金科智慧服務(wù)與金科集團(tuán)簽訂的合同單價(jià)高于外拓項(xiàng)目，而到了業(yè)主委員會(huì)階段金科集團(tuán)項(xiàng)目降價(jià)，外拓項(xiàng)目提價(jià)。

　　不過(guò)，金科智慧服務(wù)在聆訊資料中僅披露了整體的平均物業(yè)管理費(fèi)，分別為2.1元、2.2元、2.2元，與行業(yè)均值持平。未進(jìn)一步披露不同項(xiàng)目來(lái)源及不同階段的平均物業(yè)管理費(fèi)。

　　智慧科技難撐大局

　　在外拓及關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的雙重加持下，金科智慧服務(wù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)良好。2017年-2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.5億元、15.2億元、23.3億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.1億元、1.6億元、3.7億元。營(yíng)收復(fù)合年增長(zhǎng)率為49.1%，凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率約為 81.5%。

　　期間，毛利率從26.8%微增至27.3%，凈利率從10.9%增至16.1%，提高了5個(gè)百分點(diǎn)。一方面，居高不下的人工成本被壓縮。雇員福利及外包成本占銷(xiāo)售成本的比例從82%下降至78%。另一方面，非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)近兩年快速增長(zhǎng)，高于基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　尤其是智慧科技服務(wù)，2019年同比增長(zhǎng)153.7%。智慧科技服務(wù)主要是向物業(yè)開(kāi)發(fā)商、物管公司及其他業(yè)務(wù)提供智能解決方案，也就是toB業(yè)務(wù)。報(bào)告期內(nèi)該部分業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)67.9%、48.8%及48.3%，2018年開(kāi)始銷(xiāo)售秩序維護(hù)及停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的安防攝像頭，硬件采購(gòu)成本較高導(dǎo)致毛利率驟降19%，但收入占比太小，影響甚微。

　　這也側(cè)面透露出金科智慧服務(wù)開(kāi)始有意識(shí)地向同行業(yè)及上下游輸出品牌、服務(wù)的野心。但理想是美好的，現(xiàn)實(shí)是殘酷的。在此之前棘手的關(guān)聯(lián)方資金問(wèn)題首先需要清理。

　　2015年10月，金科智慧服務(wù)向第三方貸款15億元，年利率為9.0%。2018年4月，再次貸款16億元，年利率7%。兩筆合計(jì)31億元的貸款全部墊付給了金科股份的若干附屬公司。金科股份方擬于2020 年8月償還上述兩筆墊款未償款。

　　截止2019年末，關(guān)聯(lián)方其他應(yīng)收款余額為28.9億元。應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款余額為7.4億元。2020年4月30日，公司長(zhǎng)短期借款部分還剩下17.2億元待償還。