華夏時(shí)報(bào)記者 陸肖肖 北京報(bào)道

　　世聯(lián)行（002285）與同策的并購(gòu)宣告終止，曾經(jīng)可能成為我國(guó)規(guī)模最大房地產(chǎn)代理公司的并購(gòu)案以失敗告終，雙方曾經(jīng)想要“報(bào)團(tuán)取暖”的愿望落空。

　　在與同策聯(lián)手失利后，世聯(lián)行又搭上了新的合作伙伴，引入珠海國(guó)資。2.02億股世聯(lián)行股份換來(lái)5.65億元現(xiàn)金，這一舉動(dòng)也被市場(chǎng)一些聲音解讀為世聯(lián)行賣子“救命”。

　　另一方面，世聯(lián)行面臨著傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)的行業(yè)危機(jī)，在第三方渠道的沖擊下，代理行業(yè)的盈利空間逐漸被壓縮。有業(yè)內(nèi)人士感嘆，在開(kāi)發(fā)商的眼里，代理公司不再扮演重要的角色，甲方不斷的減少點(diǎn)位、延遲付款，傳統(tǒng)房地產(chǎn)代理的冬天來(lái)了。

　　對(duì)于此次并購(gòu)交易的終止的原因，《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪到世聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人，但其表示一切以公告為準(zhǔn)。

　　引入國(guó)資大橫琴

　　7月2日，世聯(lián)行發(fā)布公告稱，其控股股東世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司（簡(jiǎn)稱“世聯(lián)中國(guó)”）向珠海大橫琴集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“大橫琴”）轉(zhuǎn)讓約2.02億股世聯(lián)行股份，占世聯(lián)中國(guó)所持股份比例的25.00%，占世聯(lián)行總股本的9.90%，轉(zhuǎn)讓價(jià)款約為5.65億元，均以現(xiàn)金方式支付。

　　此次轉(zhuǎn)讓之后，世聯(lián)中國(guó)持股比例將由原來(lái)的 39.51% 降至 29.61%左右；公司實(shí)際控制人合計(jì)持股比例由原來(lái)的 39.61%降至 29.71%左右。世聯(lián)行表示，本次股份轉(zhuǎn)讓不會(huì)導(dǎo)致公司控股權(quán)發(fā)生變更。

　　世聯(lián)行這次“傍上”的是一家國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，大橫琴是由珠海市橫琴新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)100%持股，經(jīng)營(yíng)范圍包括項(xiàng)目投資及投資管理；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資、建設(shè)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)）；污水處理。

　　為什么要引入大橫琴呢？世聯(lián)行在公告中表示，本次引入投資者旨在積極響應(yīng)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃和把握公司轉(zhuǎn)型機(jī)遇，助力公司輕資產(chǎn)資管模式轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步優(yōu)化公司融資渠道和完善股東結(jié)構(gòu)。

　　但結(jié)合世聯(lián)行近年來(lái)接連下滑的業(yè)績(jī)，以及屢次急迫突圍的嘗試，此次股份轉(zhuǎn)讓也被一些聲音解讀為賣子套現(xiàn)，意圖挽回公司頹勢(shì)。

　　世聯(lián)行終止收購(gòu)?fù)?/strong>

　　去年底，世聯(lián)行與同策的并購(gòu)案自宣布以來(lái)就引發(fā)了各方關(guān)注。2019年12月14日，世聯(lián)行公告顯示，公司擬通過(guò)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購(gòu)買同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司81.02%股權(quán)，同時(shí)向不超過(guò)10名（含10名）特定投資者以非公開(kāi)發(fā)行股份方式募集配套資金。

　　半年后，雙方的合作進(jìn)程宣告終止。2020年6月29日，世聯(lián)行表示，經(jīng)審慎研究及友好協(xié)商，為維護(hù)全體股東及公司利益，決定終止本次發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)事項(xiàng)。本次交易的終止，不會(huì)對(duì)公司現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生不利影響。公司目前經(jīng)營(yíng)情況正常，日常運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)。

　　至于終止本次重組事項(xiàng)的原因，世聯(lián)行公告中表示，鑒于標(biāo)的公司歷史沿革較長(zhǎng)、標(biāo)的公司涉及本次交易的資產(chǎn)邊界尚未最終確定、本次交易的交易方案較為復(fù)雜，部分條件尚不成熟，交易各方對(duì)相關(guān)合作條款和交易方案未達(dá)成完全一致意見(jiàn)。

　　在提出收購(gòu)之時(shí)，世聯(lián)行就表示，針對(duì)同策盈利能力不佳的養(yǎng)老業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、負(fù)債等，不納入交易范圍。但這些業(yè)務(wù)的剝離進(jìn)展并不順利，6月12日，世聯(lián)行在第五屆董事會(huì)第十次會(huì)議上提到，關(guān)于重組的多項(xiàng)條件仍未完成，包括同策咨詢剝離相關(guān)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、負(fù)債事項(xiàng)等。

　　對(duì)于此次并購(gòu)交易的終止的原因，《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪到世聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人，但其表示一切以公告為準(zhǔn)。

　　雙方曾意圖“抱團(tuán)取暖”

　　作為行業(yè)最大的房地產(chǎn)服務(wù)商，世聯(lián)行于1993年成立于深圳，2009年在深交所掛牌上市，成為境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，一度風(fēng)光無(wú)限，被稱為房地產(chǎn)代理行業(yè)的黃埔軍校。但業(yè)績(jī)連續(xù)兩年下滑，2019年凈利潤(rùn)跌去了80.29%，2020年第一季度更是出現(xiàn)了1.63億元的虧損。

　　同策則比世聯(lián)行年輕5歲，于1998年在上海成立，如今公司業(yè)務(wù)模塊除了代理、咨詢外，還輻射投資顧問(wèn)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、海外、養(yǎng)老、大數(shù)據(jù)等一系列業(yè)務(wù)模塊。但世聯(lián)行的公告顯示，2017年、2018年，同策尚在盈利，歸母凈利潤(rùn)分別為12832.80萬(wàn)元、6771.30萬(wàn)元。2019年1-11月，同策轉(zhuǎn)為虧損狀態(tài)，歸母凈利潤(rùn)為-8208.78萬(wàn)元。

　　世聯(lián)行同時(shí)指出，同策盈利能力受宏觀環(huán)境、市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)鏈上下游、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理等多種因素影響，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)扭虧為盈難度較大，未來(lái)持續(xù)盈利存在不確定性。

　　世聯(lián)行、同策近年來(lái)業(yè)績(jī)均出現(xiàn)下滑，這兩家頭部地產(chǎn)服務(wù)商的合作，也被外界解讀為“報(bào)團(tuán)取暖”。有分析認(rèn)為，對(duì)于沖擊A股多年未果的同策來(lái)說(shuō)，與世聯(lián)行合作，可能會(huì)實(shí)現(xiàn)曲線上市，圓多年來(lái)上市的愿望。

　　今年5月1日，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松在直播時(shí)，曾經(jīng)談到與同策合作的原因：“同策體量很大，跟世聯(lián)行的合并，首先戰(zhàn)略一致，其次企業(yè)文化和未來(lái)發(fā)展方向互補(bǔ)，比如說(shuō)同策在長(zhǎng)三角案場(chǎng)數(shù)目就遠(yuǎn)多過(guò)世聯(lián)行，那世聯(lián)行在大灣區(qū)（案場(chǎng)數(shù)目）又遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于同策，雙方互補(bǔ)性非常強(qiáng)，未來(lái)聯(lián)賣也好，增加消費(fèi)者也好，提升效率也好，我覺(jué)得是非常重要的。兩家合起來(lái)之后，案場(chǎng)將是絕對(duì)的第一，案場(chǎng)服務(wù)也可以統(tǒng)一，這就是我們的未來(lái)?！?/p>

　　但雙方的合作并不被外界所看好，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，世聯(lián)行和同策本來(lái)也沒(méi)有合作的必要性，雙方業(yè)務(wù)不互補(bǔ)，兩家業(yè)務(wù)重疊的企業(yè)合并意義不大。當(dāng)然相對(duì)世聯(lián)，合作終止對(duì)同策影響更大。近年來(lái)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)渠道化，代理行業(yè)的存在感降低，對(duì)于只有代理業(yè)務(wù)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這幾年的確壓力非常大。這是行業(yè)性問(wèn)題，不是抱團(tuán)就能取暖的。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，受到今年疫情的影響，世聯(lián)行的營(yíng)收遭到較大沖擊，盈利水平的下滑一定程度上阻礙了并購(gòu)案的進(jìn)行；兩家公司并購(gòu)過(guò)程中也存在著諸多難題，并購(gòu)條件尚不成熟，導(dǎo)致了最后并購(gòu)的終止。

　　傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)受沖擊

　　相對(duì)于收購(gòu)失利來(lái)說(shuō)，世聯(lián)行或許面臨著一個(gè)更大的行業(yè)挑戰(zhàn)，即傳統(tǒng)代理業(yè)務(wù)的逐漸式微。在以前的地產(chǎn)江湖里，新房領(lǐng)域一直是代理公司的天下，但近年來(lái)，隨著開(kāi)發(fā)商本身銷售能力的增強(qiáng)，以及渠道的崛起，世聯(lián)行這樣的房地產(chǎn)服務(wù)商對(duì)開(kāi)發(fā)商的價(jià)值打了折扣，傳統(tǒng)的代理公司受到各方面的沖擊。

　　作為世聯(lián)行的主營(yíng)業(yè)務(wù)，近兩年來(lái)，代理銷售業(yè)務(wù)這一傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的收入一直在下滑。2017年世聯(lián)行代理銷售業(yè)務(wù)收入為37.79億元；2018年，這一數(shù)字變成了33.16億元，同比降了12.26%。2019年，代理銷售業(yè)務(wù)收入繼續(xù)下探為28.54億元，同比下降13.92%。

　　近年來(lái)，世聯(lián)行的代理收費(fèi)平均費(fèi)率一直在下滑，世聯(lián)行2019年報(bào)顯示，2017年，代理收費(fèi)平均費(fèi)率為0.84%，到2019年，這一數(shù)字已經(jīng)降為0.80%。世聯(lián)行解釋稱，主要是渠道容量占比逐步升高，這是代理費(fèi)率的正常波動(dòng)。

　　對(duì)此，張大偉分析：“世聯(lián)行目前遇到的問(wèn)題主要還是行業(yè)問(wèn)題，代理已經(jīng)落后于時(shí)代了，市場(chǎng)已經(jīng)渠道化，渠道平均費(fèi)率在3%左右，高的能到10%。因?yàn)橄拶?gòu)，大部分有購(gòu)房能力的購(gòu)房者來(lái)源于換房，這樣就與二手房門店重合了，渠道公司是建立在二手房業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上的，沒(méi)有二手房業(yè)務(wù)怎么做渠道？”

　　陳霄也表示，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，代理行業(yè)的熱度已經(jīng)大不如前，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，代理行業(yè)的盈利空間逐漸被壓縮。

　　在張大偉此前的文章中，更為直觀的展露了傳統(tǒng)代理行業(yè)面臨的危機(jī)，他寫道：世聯(lián)行的操盤定位PPT教會(huì)了開(kāi)發(fā)商，而地產(chǎn)商在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的時(shí)代，已經(jīng)不需要產(chǎn)品定位了。在開(kāi)發(fā)商的眼里，代理公司不再扮演重要的角色，很多開(kāi)發(fā)商找代理公司只是為了刺激一下自己的銷售團(tuán)隊(duì)，基本都是聯(lián)合代理。甲方不斷的減少點(diǎn)位、延遲付款，傳統(tǒng)房地產(chǎn)代理的冬天來(lái)了！

　　：張蓓 主編：張?jiān)?/strong>