7月13日消息，招商蛇口（001979）引入戰(zhàn)略投資者中國平安（601318）一事更新進展。平安人壽將認購定增35億，交易完成后，其將會持有招商蛇口2.23億股，成為第五大股東。

　　6月7日，招商蛇口披露重組草案公告，公司擬向深圳市投資控股有限公司（以下簡稱“深投控”）購買其持有的深圳市南油（集團）有限公司（以下簡稱“南油集團”）24%股權。交易的支付方式共分為三種，包括向深投控發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金。

　　現(xiàn)金部分主要來自平安人壽的保險資金。為了募集交易的配套資金，招商蛇口引入平安作為戰(zhàn)投，向平安資管、平安人壽非公開發(fā)行股份，發(fā)行股份數(shù)量不超過發(fā)行前公司總股本的30%。

　　南油集團創(chuàng)立于1984年，現(xiàn)位于深圳市前海蛇口自貿(mào)區(qū)。在本次交易前，招商蛇口占股76%，深投控占股24%。

　　根據(jù)官網(wǎng)資料，南油集團目前在前海擁有23萬平方米權屬土地，主要持有資產(chǎn)為通過深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司間接持有的深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“前海自貿(mào)”）。

　　前海片區(qū)是目前深圳房價最高的地區(qū)之一。交易完成后，南油集團將成為招商蛇口的全資下屬公司，而招商蛇口對前海自貿(mào)（前海土地資源持有方）的股權占比由重組前的36.17%提升至41.56%，銷售權益占比提升，有利于上市公司提高其在前海片區(qū)享有的資源價值，從而推動盈利能力進一步增強。

　　招商蛇口是招商局集團旗下唯一的地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺。對于前海土地開發(fā)計劃，在2019年度業(yè)績發(fā)布會，招商蛇口董事長許永軍曾對媒體表示，將在8-10年開發(fā)完畢，總建筑面積約500萬平方米，分為可售物業(yè)及持有物業(yè)，具體根據(jù)公司鋪排而定。

　　不過，在6月份披露的重組草案公告中，由于南油集團24%股權的交易價格尚未確定，因此向深投控發(fā)行的股份、可轉(zhuǎn)債及向平安發(fā)行的股份數(shù)量等相關內(nèi)容仍有待進一步披露。

　　而在昨日（7月2日），最新一版交易草案公告（以下簡稱“重組報告書”）確認，南油集團24%股權對應的交易價格為70.35億。按照三種支付方式分別占交易對價2.5%、47.5%和50%的比例計算，這意味著，招商蛇口向深投控發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債以向中國平安定增對應的金額分別為1.76億元、33.42億元和35.18億元。

　　重組報告書顯示，在評估基準日2019年12月31日，南油集團的股東全部權益賬面值為178.36億元，評估值為293.14億元，評估增值為114.78億元，增值率為64.36%。

　　一位上市房企財務人士指出，南油集團本來就是招商蛇口控股的公司，之前已實現(xiàn)并表，而且前海土地開發(fā)周期按計劃長達8-10年，因此利潤釋放比較慢，交易完成后對招商蛇口的財務報表影響不大。

　　除了確認了資產(chǎn)交易總價外，重組報告書還對新股的發(fā)行價作出了調(diào)整。在重組預案中，招商蛇口向深投控以及平安人壽、平安資管發(fā)行新股的發(fā)行價定在16.58元/股，為上市公司重組定價基準日前20個交易日的交易均價。

　　而重新調(diào)整的發(fā)行價為15.77元/股，主要在原本16.58元/股發(fā)行價的基礎上進行了除息計算。根據(jù)招商蛇口2019年度利潤分配方案，公司每股股息約為0.81元。該發(fā)行價較發(fā)稿前最后一個交易日招商蛇口收盤價折價約20.55%。

　　按照新股發(fā)行價為15.77元/股，總認購金額為35.28億元來計算，交易完成后，平安將持有招商蛇口2.23億股，持股比例為2.67%，成為第五大股東（深投控所持上市公司新發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債轉(zhuǎn)股的情況下）。

　　根據(jù)重組預案公告，在公司治理方面，平安方面有權提名在招商蛇口的董事人選；在經(jīng)營業(yè)務層面，雙方則將圍繞智慧園區(qū)、智慧康養(yǎng)、智慧建筑、保險保障、投融資等領域深化合作，戰(zhàn)略合作期限為3年，合作期限屆滿后如各方均未書面提出終止協(xié)議，則合作期限將自動延長3年。

　　中國平安與招商蛇口淵源頗深，招商蛇口控股股東招商局集團是中國平安的發(fā)起人股東之一。對于此次參與招商蛇口混改，中國平安方面此前回應媒體時表示：“平安的投資原則是匹配保險資金長期負債”。

　　這次的戰(zhàn)略投資也讓平安的地產(chǎn)版圖再次拓展。自2015年開始，平安陸續(xù)參與眾多頭部房企的股權投資，目前是碧桂園、華夏幸福、旭輝集團、中國金茂等房企的第二大股東。

　　天風證券（601162）研報指出，從大悅城（000031）定增引入太平人壽、上海臨港（600848）引入太保壽險、金茂引入平安定增等類比來看，招商蛇口此次引入平安，或符合當前“地產(chǎn)-險資”合作發(fā)展模式，“一方面為地產(chǎn)補充低成本資金，另一方面為險資提供高分紅、高股息的投資渠道”。

　　華創(chuàng)證券則分析稱，對于招商蛇口來說，一方面將利用平安的資金優(yōu)勢，加速公司持有類資產(chǎn)的盤活、推動園區(qū)項目的開發(fā)建設和拓展，另一方面公司將利用平安的建筑供應鏈平臺等科技資源，進一步優(yōu)化供應鏈系統(tǒng)，降低運營成本。

　　招商蛇口分紅率連續(xù)三年保持在40%以上。2019年，招商蛇口歸母凈利潤為160.33億，現(xiàn)金分紅金額（含稅）為64.23億。截至發(fā)稿，招商蛇口股價為19.48元/股，跌1.86%。（徐苑蕾）