觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 因免稅概念、海南自貿(mào)港等，綠地股價(jià)近期一路飄紅，討論不斷。

　　據(jù)上交所7月20日早間消息顯示，綠地控股（600606）因重要事項(xiàng)未公告，全天停牌。事發(fā)突然，市場投資者均在猜測這起“重要事項(xiàng)”指向，有猜免稅牌照、分拆基建或貿(mào)易港板塊上市，也有猜測是增發(fā)獲通過、混改收購等等。

　　當(dāng)晚接近八點(diǎn)，神秘面紗終于揭開。綠地控股公告稱，公司于7月17日收到公司股東上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司及上海城投（集團(tuán)）有限公司通知，上海地產(chǎn)集團(tuán)及上海城投集團(tuán)正在籌劃公司控制權(quán)結(jié)構(gòu)有關(guān)事項(xiàng)。

　　同時(shí)，鑒于該事項(xiàng)存在不確定性，避免公司股價(jià)異常波動(dòng)，綠地股票自2020年7月21日開市起連續(xù)停牌，預(yù)計(jì)停牌不超過5個(gè)交易日（包含2020年7月20日緊急停牌一天）。

　　這也是綠地繼五年前混改整體上市后，再次發(fā)布有關(guān)控制權(quán)結(jié)構(gòu)變化的消息，只是這起消息似乎沒有比免稅牌照來得更讓投資者激動(dòng)，市場上出現(xiàn)兩種聲音。

　　一種聲音認(rèn)為，正在籌劃的控制權(quán)結(jié)構(gòu)事項(xiàng)，估計(jì)上海地產(chǎn)和上海城投股權(quán)劃轉(zhuǎn)，集中到一家，上海國資委成為實(shí)控人，方便獲取免稅牌照等。

　　另一種聲音則表示，上海地產(chǎn)和上海城投合計(jì)持股約46%，大概率會(huì)是兩者通過轉(zhuǎn)讓部分或全部股權(quán)，以這部分持股比例再次引入戰(zhàn)略投資者，進(jìn)行二次或深度混改。

　　不管是哪種聲音，綠地股東所進(jìn)行的控制權(quán)結(jié)構(gòu)籌劃事宜，或許能為綠地控股的下一階段發(fā)展帶來不一樣的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)挑戰(zhàn)也并存。

　　綠地混改變數(shù)

　　剛剛過完28歲生日的綠地控股，在一片議論聲中再次進(jìn)入人們的視野，外界或許也可以借此觀察綠地停牌背后，股權(quán)將進(jìn)行重組這一事件。

　　在國企混改這件事上，董事長張玉良最有發(fā)言權(quán)。綠地通過國企混改形成國有資本、社會(huì)資本、員工持股“金三角”的股權(quán)結(jié)構(gòu)，張玉良認(rèn)為這是最成功的混改樣本。

　　他以前曾表示，國有資本的絕對(duì)控股容易“一股獨(dú)大”，不利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，國有資本的持股比例降低到51%以下，從而讓社會(huì)資本和員工持股保持一個(gè)相當(dāng)?shù)谋壤?。國資比例會(huì)下降到30%左右。

　　目前綠地股權(quán)結(jié)構(gòu)中，以張玉良管理層為首員工持股方代表――上海格林蘭持有綠地35.45億股份，持股比例為29.13%；上海城投及上海地產(chǎn)作為上海國資委一方，合計(jì)持股數(shù)量為56.43億股，持股比例為46.37%。

　　此外，剩余社會(huì)資本合計(jì)持有綠地股份約29.8億股，持股比例為24.5%。此次綠地或許想通過改變國資委持股比例，形成更牢固“金三角”股權(quán)關(guān)系。

　　業(yè)內(nèi)人士接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，以目前信息披露來看，大概率是這兩個(gè)股東方（上海城投及上海地產(chǎn)）要在這些股權(quán)里面“做文章”，即二次混改或深度混改。

　　“上海城投及上海地產(chǎn)通過某種方式再為綠地引入一家或兩家戰(zhàn)略股東方，這對(duì)上市公司而言，會(huì)帶來更多的資源和雄厚的資本，這是混改的本意，也是股東多元化和市場化的表現(xiàn)?！痹撁麡I(yè)內(nèi)人士如是稱。

　　事實(shí)上，這樣的想法不無道理。政策層面上，國新辦于7月16日表示，下半年，將全面實(shí)施國企改革三年行動(dòng)，國企改革三年行動(dòng)方案預(yù)計(jì)10月底前出臺(tái)。

　　國新辦也表示，如何實(shí)現(xiàn)混改“升級(jí)版”，是接下來一段時(shí)間的重點(diǎn)任務(wù)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)在國有企業(yè)層面的改革，即通過股權(quán)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化來促進(jìn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的完善。

　　比起五年前，國企混改似乎要走得更遠(yuǎn)。對(duì)于這一消息，不少市場分析師表示，加大國企改革，有利于對(duì)沖下行壓力。

　　國企引入戰(zhàn)投的目的之一是為改善公司治理水平、優(yōu)化企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，對(duì)企業(yè)而言能夠緩解一時(shí)之急，但絕非“一勞永逸”。若股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理，會(huì)導(dǎo)致控制權(quán)傾斜，亦可能缺乏對(duì)戰(zhàn)投的激勵(lì)或約束措施等。

　　另有業(yè)內(nèi)人士否認(rèn)此次綠地混改將導(dǎo)致控制權(quán)發(fā)生變化，而是認(rèn)為這次股東方籌劃引進(jìn)戰(zhàn)投，綠地借由新一輪混改政策紅利，站在一個(gè)新的起點(diǎn)?！笆呛玫臋C(jī)會(huì)，相當(dāng)于五年等一回?！?/p>

　　沿用這一“金三角”股權(quán)關(guān)系的混改模式，綠地還參與過不少基建領(lǐng)域的大型國企混改，如天津建工、寶鋼建設(shè)、貴州建工、江蘇省建、西安建工等。

　　混改上市路

　　五年前，綠地控股通過借殼金豐投資在上交所實(shí)現(xiàn)整體上市被人津津樂道，彼時(shí)以超過3000億元的市值，超越萬科登頂中國房地產(chǎn)板塊第一。

　　回顧走過來的這一路，綠地實(shí)現(xiàn)混改上市并非易事。2014年初，上海格林蘭投資管理有限公司（簡稱“格林蘭投資”）由綠地集團(tuán)管理層43位成員作為自然人股東成立，當(dāng)時(shí)注冊(cè)資本僅為10萬元，法定代表人為張玉良。

　　隨后，上海格林蘭投資企業(yè)（有限合伙）吸收合并由上海綠地（集團(tuán)）有限公司職工持股會(huì)設(shè)立的32個(gè)小有限合伙企業(yè)，總共出資額為3766.55萬元。

　　其中，格林蘭投資出資6.8萬元，32個(gè)小有限合伙企業(yè)合計(jì)出資3459.74萬元，而這32個(gè)小有限合伙的管理控制權(quán)全部集中在唯一的普通合伙人格林蘭投資手中。

　　2014年6月，綠地公布重組方案顯示，上海格林蘭(職工持股會(huì))的持股比例為28.79%；上海國資委旗下上海地產(chǎn)及上海城投持股分別為18.2%及20.55%。

　　彼時(shí)，上海地產(chǎn)透過其全資子公司中星集團(tuán)持有綠地7.62%的股權(quán)。據(jù)此，上海國資委一方持股比例為46.37%，持股比例不超過50%，其他股東持股比例合共為24.83%。

　　換言之，國資委不能對(duì)綠地集團(tuán)形成控制，因上海地產(chǎn)和上海城投為兩家相互獨(dú)立的主體，其作為財(cái)務(wù)投資人并未實(shí)質(zhì)性介入綠地集團(tuán)的日常經(jīng)營管理。至此，張玉良旗下的格林蘭團(tuán)隊(duì)掌握著綠地的控制權(quán)。

　　2015年8月18日正式上市，綠地控股開盤市值即超3000億，這也意味著張玉良帶領(lǐng)的管理層和股東方持股明朗化，各方資本博弈更加清晰。

　　只是上市這一天，A股大盤跌幅超6%，股市不佳的情況下，綠地控股上市首日跌停，收盤報(bào)18.36元/股，較開盤價(jià)降2.64元/股，市值跌至2670億元，隨后這幾年股價(jià)波動(dòng)中走低。

　　之后遇上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控周期、業(yè)務(wù)調(diào)整與債務(wù)見長等困難，資本市場及投資者給予綠地控股的反饋平平，到2018年綠地股價(jià)低至4.85元/股，只有2015年上市開盤價(jià)格的1/6左右。

　　但上市打開了綠地的融資渠道，不論是大基建還是地產(chǎn)主業(yè)，亦或是大消費(fèi)領(lǐng)域，綠地在擴(kuò)大布局的同時(shí)總資產(chǎn)也在不斷增厚，在2019年總資產(chǎn)突破萬億規(guī)模。

　　近期，因免稅概念和海南自貿(mào)港，讓綠地控股成為了獨(dú)樹一幟的“網(wǎng)紅股”，自今年6月30日漲停后，綠地控股收獲數(shù)個(gè)漲停板，年內(nèi)股價(jià)最高達(dá)9.49元/股。截至上個(gè)交易日，綠地股價(jià)回到7.69元/股，目前總市值935.73億元。

　　解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實(shí)一面。