觀點地產(chǎn)網(wǎng) 過去幾年一向很少出現(xiàn)在公眾視野的華遠地產(chǎn)（600743），這一周兩筆大手筆融資動作卻再度吸引人們的注意。因為與之去年的收入、銷售額相比，這已是一筆不小的“債務”。

　　7月21日，據(jù)上交所債券項目信息披露顯示，華遠地產(chǎn)一筆65億元小公募獲得受理，發(fā)行期限不超過5年（含5年），可以為單一期限品種，也可以是多種期限的混合品種。

　　同時，該筆債券的牽頭主承銷商、簿記管理人、債券受托管理人為中國國際金融股份有限公司，聯(lián)席主承銷商為中信證券股份有限公司、申萬宏源證券（000562）承銷保薦有限責任公司。

　　無獨有偶，就在幾天前，華遠地產(chǎn)亦有申請發(fā)行一筆中期票據(jù)，基礎發(fā)行規(guī)模5億元，發(fā)行金額上限15億元，發(fā)行期限2年。

　　兩筆債券加起來，總規(guī)模最高已經(jīng)達到80億元。而兩筆債券用途基本都是用以償還舊債。其中，前者募資款部分用于償還到期、回售的公司債券本息獲其他用途；后者的用途則更加明確，具體用于包括發(fā)行金額10億元“19華遠地產(chǎn)SCP001”的超短期融資券及發(fā)行金額5億元“19華遠地”超短期融資券。

　　如果將時間線延長一些可以看到，華遠地產(chǎn)早于今年3月份在融資方面就有著積極動作。其當月在公開市場注冊及發(fā)行的債券約為70億元；隨后于4月份，又首次進行發(fā)行供應鏈資產(chǎn)支持票據(jù)(ABN)，儲架規(guī)模為30億元，首期發(fā)行規(guī)模3.57億元，票面利率5.2%。

　　頻頻的融資動作無疑折射出華遠地產(chǎn)目前面臨著緊迫的資金需求。而此前華遠地產(chǎn)方面曾對觀點地產(chǎn)新媒體表示，這是常規(guī)動作，主要為了調(diào)整債務結(jié)構(gòu)、償還有息債務、項目投資建設、補充流動資金等。

　　不過也有業(yè)內(nèi)人士則指出，今年是房企還債的高峰期，到期債券超過上年的40%，在融資端企業(yè)自然有著比較強烈的資金需求。

　　市場研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年房企海外債務、信用債和ABS到期規(guī)模達為6422億元，其中海外債務、信用債、ABS分別為2039.83億元、2095.7億元、2287億元。

　　回到華遠地產(chǎn)本身。最近三年及2020年3月末，華遠地產(chǎn)合并口徑的負債總額為266.11億元、410.94億元、492.32億元及371.86億元，對應的資產(chǎn)負債率為77.46%、82.74%、84.19%和84.07%。而2019年年末上市房企資產(chǎn)負債率平均值為69.96%，比上期末上升1.87%。

　　其中在短期償債方面，截至今年3月末，華遠地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負債達到了170.78億元，發(fā)行人貨幣資金余額45.02億元，一次計算，短期現(xiàn)金比僅為26.36%。較去年同期，華遠地產(chǎn)短期償債壓力有明顯的上升，2019年3月末，其一年內(nèi)到期的非流動負債為74.94億元，發(fā)行人貨幣資金余額92.41億元，短期現(xiàn)金比為123.31%。

　　華遠地產(chǎn)在募集公告中亦表示，今年3月末發(fā)行人流動比率為1.41，速動比率為0.21，流動資產(chǎn)對流動負債有一定的覆蓋能力，但是覆蓋能力不是特別強，特別是由于存貨科目比重較大，導致速動比率較低。

　　但事實上，華遠地產(chǎn)負債總額、負債率明顯上升亦2018年上半年管理層換屆有著密切的關系。彼時，杜鳳超接任公司董事長，他提出“規(guī)模與效益并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，其中銷售方面，2018年目標為120億元，未來3-5年力爭實現(xiàn)500億元的銷售規(guī)模。

　　“公司債務融資規(guī)模較大，資產(chǎn)負債水平較高，主要是為了滿足項目建設開發(fā)投入的需要”，華遠地產(chǎn)在募集公告中也曾表明。

　　在過去兩年時間里，華遠地產(chǎn)在擴儲上開始有著積極的動作。其中2018年，其通過收并購和公開市場招拍掛獲得土地面積65.35萬平方米，對應出讓金額為34.45億元；2019年新增土儲為126.81萬平方米，土地出讓金額為87.24億元。

　　加大擴儲的同時，華遠地產(chǎn)亦有開快項目開工進度，2017年開復工面積為172.6萬平方米增95.83%至2018年的338萬平方米，2019年再增35%至456萬平方米。

　　不可否認，加快腳步之后，華遠地產(chǎn)的銷售額規(guī)模有著明顯的增長，2017-2019年分別為77.2億元、120.45億元、150.77億元，同比分別為下降28.39%、增長56.02%、增長25.17%。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告 觀點指數(shù)統(tǒng)計整理

　　看起來，華遠地產(chǎn)的銷售規(guī)模雖然擺脫了百億“徘徊”境地，但擺在其面前更加亟需解決的則是效益問題。事實上，其財務數(shù)據(jù)這幾年均呈現(xiàn)下滑的趨勢，比如營收由2017年的99.04億元降至2019年的74.22億元，同期凈利潤由11.52億元降至7.1億元，拿地大動作也使得經(jīng)營活動現(xiàn)金流由正變負，并進一步加大。