20天、6筆債券、248億元，這些數(shù)字大約可以勾勒出建發(fā)股份（600153）及其子公司、母公司7月份以來(lái)的融資輪廓，即不是在融資，就是在融資的路上。

　　20天、6筆債券、248億元，這些數(shù)字大約可以勾勒出建發(fā)股份及其子公司、母公司7月份以來(lái)的融資輪廓，即不是在融資，就是在融資的路上。

　　這是繼建發(fā)股份3月份密集融資以來(lái)的第二輪融資高峰。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月27日，建發(fā)股份及其子公司、母公司今年的融資計(jì)劃已有23筆，融資金額約483億元。

　　其中，7月份的融資計(jì)劃約占總?cè)谫Y計(jì)劃的51.35%。短短20天時(shí)間，建發(fā)股份渴求資金的姿態(tài)已經(jīng)躍然紙上。

　　對(duì)資金的迫切需求源于建發(fā)股份在土地市場(chǎng)的加速拓展，但囤積的土地究竟能否快速去化，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，仍是擺在建發(fā)股份面前的一道未解之謎。

　　融資：20天248億元

　　建發(fā)股份融資的步伐還在加快。

　　7月27日，建發(fā)股份發(fā)布公告稱2020年度第七期超短期融資券成功發(fā)行，此筆債券發(fā)行規(guī)模10億元，期限112天，發(fā)行利率1.7%。

　　同日，子公司建發(fā)房產(chǎn)擬發(fā)行2020年度第三期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模8億元，用于償還債務(wù)。

　　融資表格。來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理

　　而這僅僅是建發(fā)系在資本市場(chǎng)加速融資的一個(gè)縮影。據(jù)公開(kāi)資料顯示，7月19日，建發(fā)股份曾發(fā)布公告稱，擬發(fā)行100億元公司債券以及100億元可續(xù)期公司債券。

　　與此同時(shí)，7月10日，母公司建發(fā)集團(tuán)2020年第一期超短期融資券成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模10億元，擬用于償還公司債務(wù)及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金；7月7日，建發(fā)集團(tuán)擬發(fā)行2020年可續(xù)期公司債券（第二期），擬用于償還公司債務(wù)及補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。

　　據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月27日，建發(fā)股份及其母公司、子公司7月份已合計(jì)發(fā)行6筆融資計(jì)劃，合計(jì)248億元。

　　建發(fā)系股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。數(shù)據(jù)來(lái)源：天眼查、年報(bào)、募集說(shuō)明書(shū)等公開(kāi)資料。

　　這甚至超過(guò)建發(fā)系在2019年全年的發(fā)債總額。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，建發(fā)股份、建發(fā)集團(tuán)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)4家公司于2019年合計(jì)發(fā)行20筆債券，融資總額191.58億元。

　　在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來(lái)，房企如今大規(guī)模融資大約可以歸為三類原因：第一、看好行業(yè)未來(lái)，趁行業(yè)下行期擴(kuò)大拿地規(guī)模，從而需要獲取較多的資金；第二、目前市場(chǎng)流動(dòng)性比較寬松，利率呈下降趨勢(shì)，企業(yè)希望通過(guò)借新還舊來(lái)替換掉之前較高成本的資金來(lái)降低財(cái)務(wù)成本；第三、企業(yè)資金鏈?zhǔn)芤咔橛绊懴鄬?duì)較緊張，從而加大融資力度。

　　拓儲(chǔ)：“地王”現(xiàn)身

　　建發(fā)股份在加速融資的同時(shí)，也在土地市場(chǎng)上加速拓儲(chǔ)。

　　7月22日，碧桂園、世茂、融創(chuàng)、金地等8家房企競(jìng)爭(zhēng)安徽蚌埠蚌掛（2020）23號(hào)地塊，經(jīng)過(guò)207輪競(jìng)價(jià)，蘇州兆坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（建發(fā)股份間接子公司）以12.01億元斬獲該宗宅地，溢價(jià)率約57%。據(jù)騰訊房產(chǎn)報(bào)道，該價(jià)格成為蚌埠2020年新總價(jià)“地王”。

　　蘇州兆坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。來(lái)源：獵聘網(wǎng)

　　除此之外，建發(fā)在熱門地塊拍賣中頻頻現(xiàn)身。7月21日，建發(fā)與金茂、旭輝、華僑城等眾多知名房企搶拍上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)一宗土地；7月14日，建發(fā)與魯能、招商蛇口（001979）、九龍倉(cāng)等房企現(xiàn)身上海楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)；6月30日，武漢9宗地集中出讓，引發(fā)新城、中海、正榮、綠城、中梁、建發(fā)等幾十家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶。

　　整個(gè)上半年，建發(fā)股份的地產(chǎn)平臺(tái)之一建發(fā)房產(chǎn)在土地市場(chǎng)都顯得異?；钴S，且獲得土地成本相對(duì)較高。據(jù)中指院排行榜顯示，建發(fā)房產(chǎn)以273億元的拿地金額位居第19位，而拿地面積僅以163萬(wàn)平方米位居第48位。

　　從銷售比來(lái)看，建發(fā)房產(chǎn)也處于領(lǐng)先地位。據(jù)財(cái)聯(lián)社、克而瑞數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)房產(chǎn)上半年拿地銷售比達(dá)到0.95，較去年同期的0.63上升30個(gè)百分點(diǎn)。而截止至6月末，百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.38，即使是表現(xiàn)最為活躍的top11-top20梯隊(duì)的房企，拿地銷售比也僅達(dá)到0.54。

　　來(lái)源：克而瑞

　　對(duì)此，資深地產(chǎn)專家薛建雄認(rèn)為，建發(fā)之所以一邊融資，一邊頻頻現(xiàn)身土地市場(chǎng)，甚至爭(zhēng)搶“地王”，“很可能是因?yàn)橥恋貎?chǔ)備不足了，需要大量蓄地。” 而建發(fā)房產(chǎn)一位內(nèi)部人士回復(fù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，“這是基于公司發(fā)展需要。”

　　正如薛建雄所言，建發(fā)股份與同規(guī)模的房企土儲(chǔ)規(guī)模相去甚遠(yuǎn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)股份旗下的建發(fā)房產(chǎn)與聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩個(gè)平臺(tái)上半年合計(jì)全口徑銷售額約564億元，雅居樂(lè)與其相差約15億元。

　　但據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，建發(fā)股份權(quán)益土地儲(chǔ)備面積1515.28萬(wàn)平方米，而雅居樂(lè)權(quán)益總建筑面積共計(jì)3970萬(wàn)平方米。據(jù)此計(jì)算，雅居樂(lè)的土儲(chǔ)面積相當(dāng)于2.6個(gè)建發(fā)股份。

　　若將時(shí)間拉長(zhǎng)至2019年來(lái)看，這樣的差距也同樣存在。根據(jù)年報(bào)，建發(fā)股份2019年合約銷售額995.01億元，與美的置業(yè)的1012.3億元相差約17億元。然而，截至2019年底，美的置業(yè)的權(quán)益土地儲(chǔ)備面積達(dá)5263萬(wàn)平方米，相當(dāng)于3.5個(gè)建發(fā)股份。

　　“各家企業(yè)目前在拿地態(tài)度方面對(duì)于后市走向、自身資金狀況和資源獲取能力都有自己的判斷，通常在行業(yè)下行期加大拿地力度是地產(chǎn)行業(yè)的常規(guī)做法。”柏文喜表示，只是市場(chǎng)變化太快，目前還不好評(píng)判現(xiàn)在到底是不是一個(gè)合適的搶地時(shí)機(jī)。

　　但融創(chuàng)董事局主席孫宏斌2014年接受采訪時(shí)便強(qiáng)調(diào)，投資最重要的一條原則是千萬(wàn)不要拿錯(cuò)地。而曾經(jīng)熱衷拿“地王”的遠(yuǎn)洋則在2016年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，拿地王不是成熟開(kāi)發(fā)商做的事情。

　　而在這個(gè)受疫情沖擊的2020年，“不拿高價(jià)地、不拿地王”的謹(jǐn)慎拿地態(tài)度已經(jīng)成為包括龍湖、美的置業(yè)等在內(nèi)的多家大中型房企的共識(shí)。

　　前路：一團(tuán)迷霧

　　目前土地市場(chǎng)看似迎來(lái)小陽(yáng)春，但其本質(zhì)上與去年有所差異。

　　克而瑞表示，今年二季度土地市場(chǎng)的回溫很大原因在于部分城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)不斷下，一季度受到疫情影響而被壓抑的需求正在反彈。當(dāng)前疫情影響后的市場(chǎng)仍有較大不確定性，因此對(duì)于中小房企而言，扎堆趁熱拿地仍有一定風(fēng)險(xiǎn)，在積極參拍時(shí)需警惕自身現(xiàn)金流安全性以及對(duì)土地成本的控制。

　　基于對(duì)土地市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度，更多房企選擇冷靜。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止6月末百?gòu)?qiáng)房企中仍有近4成企業(yè)的拿地銷售比未回到0.3，近3成企業(yè)拿地銷售比未回到0.2。

　　其中，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)上半年拿地銷售比平均僅有0.19，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值0.38和梯隊(duì)平均值0.28，謹(jǐn)慎態(tài)度一覽無(wú)遺。

　　而之所以選擇謹(jǐn)慎的投資方式，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾多次解釋稱，要“堅(jiān)持現(xiàn)金為王、手有余糧”。在郁亮看來(lái)，只有現(xiàn)金充裕才能度過(guò)各種危機(jī)挑戰(zhàn)。

　　畢竟，疫情已然讓不少企業(yè)的中期業(yè)績(jī)“亮紅燈”。數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日午間，在48家發(fā)布盈利預(yù)警報(bào)告的A股房企中，僅有13家房企預(yù)增。而招商蛇口、大悅城（000031）、金融街等央企、國(guó)企半年盈利下滑幅度超過(guò)60%。

　　“這種時(shí)刻，企業(yè)如果拿地太多會(huì)增加企業(yè)的資金壓力?！卑匚南舱J(rèn)為，囤地是企業(yè)未來(lái)沖規(guī)模的準(zhǔn)備條件，但如果融資一旦收緊，資金壓力自然而然會(huì)加大。

　　在一份債券募集說(shuō)明書(shū)中，建發(fā)股份也坦承，未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的不穩(wěn)定將給公司的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，而造成這一風(fēng)險(xiǎn)的因素之一便是土地儲(chǔ)備資金占用影響較大。

　　實(shí)際上，能夠在企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)保持企業(yè)運(yùn)行穩(wěn)健而不翻車，以及對(duì)處于行業(yè)調(diào)整期時(shí)的彎道超車機(jī)會(huì)如何把握，是需要技高一籌的綜合平衡能力和相對(duì)超前的行業(yè)與市場(chǎng)判斷力的，柏文喜如此表示。

　　如今，第一道難關(guān)已經(jīng)擺在了建發(fā)股份面前――融資收緊的信號(hào)開(kāi)始顯現(xiàn)。海通證券研究所報(bào)告稱，5月以來(lái)地產(chǎn)債市轉(zhuǎn)為震蕩、6月調(diào)整加深，二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)整逐漸傳導(dǎo)至一級(jí)市場(chǎng)，融資變難，預(yù)計(jì)短期內(nèi)地產(chǎn)債將受到?jīng)_擊。而在7月15日，銀保監(jiān)會(huì)則強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁資金違規(guī)投向房地產(chǎn)。

　　不僅如此，7月以來(lái)，杭州、東莞、寧波、深圳、南京等多個(gè)樓市熱度高、房?jī)r(jià)上漲明顯的城市相繼收緊了樓市調(diào)控政策。上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在的調(diào)控是從房?jī)r(jià)漲幅高的城市開(kāi)始調(diào)控，但是實(shí)際上地價(jià)也出現(xiàn)了問(wèn)題，有人認(rèn)為有違規(guī)資金已經(jīng)進(jìn)入了土地市場(chǎng)，否則地價(jià)不會(huì)拉升這么快。嚴(yán)躍進(jìn)提醒，這是房企投資拿地所需要注意的地方，要防范政策下半年突然收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

　　建發(fā)股份今年22歲，既有青年人特有的活力，也有這個(gè)年紀(jì)不知所措的迷茫。正如最近大熱的電視劇所顯示的那樣：二十不惑、三十而已，中間困惑不已。

　　文/王亞靜（責(zé)編：高雅）