觀點地產(chǎn)網(wǎng) 奪地兩個月后，保利發(fā)展宣布與招商蛇口（001979）合作開發(fā)佛山禪城石灣項目。

　　據(jù)了解，該項目前身為禪城區(qū)霧崗路北側(cè)、工農(nóng)路南側(cè)地塊，其于今年7月8日公開出讓。而當(dāng)天招商是保利唯一的對手。經(jīng)過約半個小時11輪報價，由保利發(fā)展以32.5億競得這宗土地，成交樓面價10106.69元/平方米，溢價率3.17%。

　　如今招商蛇口最終還是入局。近日，佛山禪城區(qū)政府網(wǎng)公示披露，上述地塊項目目前定案“保利招商悅灣花園”，這意味著保利將聯(lián)手招商蛇口共同開發(fā)石灣項目。

　　根據(jù)規(guī)劃文件，保利招商悅灣花園土地面積11.26萬平方米，分A、B區(qū)建設(shè)，擬規(guī)劃21棟高層住宅。其中A區(qū)規(guī)劃6棟住宅，33-46層高，B區(qū)規(guī)劃15棟住宅，26-43層高。同時項目還將配建有9班幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場、托老所等公共配套。

　　從對手到合作方，保利發(fā)展與招商蛇口在佛山禪城石灣項目上，進行了身份的變換。但這沒有什么尷尬的，只要有商機可圖。

　　保利合作路徑

　　對保利發(fā)展來說，近年來對財務(wù)紅線有所忌憚的保利，借增加合作項目比重進一步擴大規(guī)模。雖然從去年開始保利有意識地提高拓展項目權(quán)益比例，但合作開發(fā)仍然是該公司最主要采用的開發(fā)策略之一。

　　而這個大戰(zhàn)略同樣體現(xiàn)在由保利華南控制的佛山區(qū)域。一般而言，保利合作拿地開發(fā)的方式一般有兩種：

　　其中，一種是與合作方達成協(xié)議共同拿地，例如2018年10月保利與中交城投聯(lián)合體，以22億元溢價5%奪得禪城區(qū)一幅17.29萬平方米的TOD地塊。

　　另一種更常見的就是上述與招商的合作那般，在全資拿地之后再尋找合作方，或者入股其他開發(fā)商的項目。

　　如2018年7月，佛山公開出讓南海區(qū)千燈湖金融高新區(qū)核心一幅商住用地。土拍伊始，保利就報出了最高限制地價85.78億元，刷新佛山歷史最高地價紀(jì)錄，并成功奪地。當(dāng)時保利就表示未來還將就項目引入合作方共同開發(fā)。

　　保利于2005年首入佛山，陸續(xù)開發(fā)了保利水城、保利壹號公館、保利中央公館、保利葉公館及保利天悅等項目。據(jù)不完全統(tǒng)計，保利現(xiàn)時在佛山有約25個在售/待售項目。

　　耕耘約15年，保利在佛山眾多開發(fā)項目中亦存在不少合作項目。包括較早年間的保利碧桂園悅公館、保利碧桂園天匯，及與金茂合作的金茂綠島湖，與萬科合作的萬科金域緹香，或與華遠(yuǎn)合作的保利玥府。

　　就近一年時間來說，去年8月保利以總價54.54億元加8000平方米租賃住房面積代價，奪得南海三山新城一幅11萬平方米地塊。兩個月后，保利就宣布將引入華僑城作為合作方共同開發(fā)。而華僑城同樣參與了前期競拍。

　　2019年9月保利華南以42.37億元奪下禪城區(qū)城北一副12萬平方米的住宅用地，今年1月就有消息顯示地塊將由保利與時代中國共同合作開發(fā)。雙方各出資50%設(shè)立佛山市禪城區(qū)正華置業(yè)有限公司作為主體。

　　隨后5月24日，由龍光、保利合作開發(fā)的和光塵樾項目開盤。該項目由保利操盤，屬于“和光”產(chǎn)品系列，占地面積4.09萬平方米，總建筑面積30.9萬平方米，包括集成金融廣場和天瑾廣場兩個部分。

　　招商補缺入股

　　另一方面從招商蛇口的角度看此次合作，則可能是為了補缺。

　　據(jù)公開資料，招商蛇口于2007年首進佛山，共開發(fā)依云水岸、依云上城、招商臻園和公園1872等約22個項目。目前有招商岸芷汀蘭、招商悅府、招商曦岸、招商樾園、招商熙園和招商依云國際等項目在售。

　　但今年以來，盡管參與了佛山多場土拍，招商蛇口今年在土地方面卻鮮有斬獲。

　　除上述與保利競爭石灣地塊外，8月24日越秀以總價20.1億元奪得南海羅村一幅7萬平方米地塊。招商蛇口、新力、華發(fā)3家房企沒有中標(biāo)。

　　8月31日，招商參與了順德樂從大墩村留用地塊的競拍，最終地塊卻由建發(fā)地產(chǎn)以最高限價11.67億元加配建4800商業(yè)物業(yè)競得。

　　9月2日，招商蛇口與碧桂園、龍光、中海、保利等17家房企參拍順德陳村地鐵站旁一幅11萬平方米土地，但最終地塊由廣州新希望置業(yè)以總價37.12億元斬獲。

　　9月4日，美的置業(yè)以18.44億元競得禪城區(qū)魁奇路一宗8萬平方米商住用地。當(dāng)天，招商蛇口與金地、美的置業(yè)一同參爭，但沒有拍得。

　　同時，觀察招商蛇口過去佛山項目的布局選擇，它們不少都分布在廣佛同城的重點區(qū)域，例如佛山地鐵的沿線。

　　就此次禪城石灣項目而言，石灣目前同桂城、樂從、北滘、陳村五個鎮(zhèn)街一起被劃入三龍灣高端創(chuàng)新集聚區(qū)轄區(qū)。根據(jù)《廣東省推進粵港澳大灣區(qū)建設(shè)三年行動計劃(2018-2020年)》，三龍灣與中新廣州知識城、深圳光明科學(xué)城、東莞中子科學(xué)城被列為重點創(chuàng)新平臺。

　　而在最新制定的《廣佛高質(zhì)量發(fā)展融合試驗區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃》，廣州與佛山就提出了“1個先導(dǎo)區(qū)和4個片區(qū)”的新發(fā)展方向，其中先導(dǎo)區(qū)就為“廣州南站—佛山三龍灣—廣州荔灣海龍”先導(dǎo)區(qū)。

　　目前，禪城石灣板塊地市樓市均表現(xiàn)不錯，目前商品房銷售均價約2.3萬元/平方米。地市方面，龍光不久前8月19日在該區(qū)域以總價16.23億競得一宗商住用地，17569元/平方米的樓面價，刷新了禪城區(qū)單價記錄，亦成為佛山地價前三名。