日前，國壽資本發(fā)起設(shè)立規(guī)模90.01億元的夾層基金，主要投向持有型不動產(chǎn)，成為不多見的規(guī)模較大的夾層結(jié)構(gòu)不動產(chǎn)類基金。

　　國壽方面表示，該基金將重點(diǎn)投資于服務(wù)內(nèi)循環(huán)大局及支持國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持有型不動產(chǎn)。同時(shí)，基金可有效對沖當(dāng)前全球低利率環(huán)境下的收益率風(fēng)險(xiǎn)，為投資人提供穩(wěn)定較高的期間收益與退出收益。

　　據(jù)悉，此前國內(nèi)也有地產(chǎn)夾層基金，但多為專項(xiàng)類產(chǎn)品。有受訪的保險(xiǎn)私募股權(quán)基金人士對券商中國記者分析，國壽此次成立的這類地產(chǎn)夾層基金，更符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)配置屬性，夾層結(jié)構(gòu)兼具安全和收益性，好于傳統(tǒng)的債性產(chǎn)品。而相較以往地產(chǎn)基金賺快錢的模式，這類產(chǎn)品則是進(jìn)入“存量經(jīng)濟(jì)”時(shí)代的必然產(chǎn)品。

　　國壽設(shè)立規(guī)模90.01億元不動產(chǎn)夾層基金

　　日前，國壽投資控股有限公司(國壽投資公司)發(fā)布信息，旗下實(shí)物資產(chǎn)投資管理平臺國壽資本投資有限公司(國壽資本)發(fā)起設(shè)立規(guī)模為90.01億元的啟航夾層策略型基金。

　　該基金為聚焦于持有型不動產(chǎn)的夾層策略認(rèn)繳制股權(quán)投資基金，基金將重點(diǎn)投資于服務(wù)內(nèi)循環(huán)大局及支持國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持有型不動產(chǎn)。同時(shí)，基金可有效對沖當(dāng)前全球低利率環(huán)境下的收益率風(fēng)險(xiǎn)，為投資人提供穩(wěn)定較高的期間收益與退出收益。

　　其表示，持有型不動產(chǎn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中起到“基礎(chǔ)設(shè)施”和“孵化空間”的積極作用，能夠有效地帶動就業(yè)、穩(wěn)定投資、吸引外資，并助力“六穩(wěn)六保”。

　　具體而言，商業(yè)是提振內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)升級的線下場景；寫字樓、商務(wù)園區(qū)、倉儲物流等資產(chǎn)則是服務(wù)于科技、高端制造、醫(yī)療健康等國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)孵化、成長與發(fā)展的重要空間載體，也是全國主要發(fā)達(dá)城市中產(chǎn)值與稅收貢獻(xiàn)最高的生產(chǎn)經(jīng)營場所。

　　“從國際實(shí)踐來看，核心城市的持有型不動產(chǎn)主要由保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金等財(cái)務(wù)投資人長期持有，這有利于保證上述資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營，以更好地服務(wù)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)主體，進(jìn)而維護(hù)和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。”該公司稱，中國人壽（601628）投資啟航基金，是服務(wù)內(nèi)循環(huán)大局、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要舉措。

　　國壽資本是中國人壽旗下國壽投資公司全資持有的基金管理平臺，專注于不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等實(shí)物資產(chǎn)領(lǐng)域。目前，國壽資本在管基金11只，管理規(guī)模逾700億元，發(fā)起設(shè)立了國壽申潤城市發(fā)展基金、國壽【電子城(600658)、股吧】科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金等不動產(chǎn)基金。

　　此前，中國人壽曾公告投資這一基金的信息。根據(jù)公告，中國人壽作為有限合伙人擬于2020年12月31日前與國壽置業(yè)投資管理有限公司(國壽置業(yè))(作為普通合伙人)訂立合伙協(xié)議，以成立國壽啟航壹期(天津)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)。合伙企業(yè)全體合伙人認(rèn)繳出資總額為90.01億元。其中，中國人壽認(rèn)繳出資90億元，國壽置業(yè)認(rèn)繳出資0.01億元，國壽資本將作為合伙企業(yè)的管理人。

　　合伙企業(yè)的期限為6年，自合伙協(xié)議簽訂之日起算，并最多可延長2年。自合伙協(xié)議簽訂之日起計(jì)3年的期間為合伙企業(yè)的投資期。投資期屆滿后，除對在投資期屆滿前已經(jīng)批準(zhǔn)的投資項(xiàng)目進(jìn)行出資或?qū)?jīng)合伙人會議同意的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資外，合伙企業(yè)不再對外投資。

　　投向一線及強(qiáng)二線城市持有型不動產(chǎn)，是“存量時(shí)代”必然產(chǎn)品

　　一位保險(xiǎn)系私募股權(quán)基金負(fù)責(zé)人對券商中國記者分析，相較以往地產(chǎn)基金賺快錢的模式，這類投向持有型地產(chǎn)的基金，是進(jìn)入“存量經(jīng)濟(jì)”時(shí)代的必然產(chǎn)品。

　　根據(jù)中國人壽的公告，該基金將重點(diǎn)對中國一線及強(qiáng)二線城市的不動產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)及符合法律法規(guī)及監(jiān)管政策要求的配套投資。

　　據(jù)悉，所投資的項(xiàng)目需滿足合伙協(xié)議中所規(guī)定的多項(xiàng)要求，主要包括：

　　1.合伙企業(yè)應(yīng)主要投資于北京、上海、廣州、深圳核心區(qū)位的核心資產(chǎn)，包括寫字樓、商業(yè)、綜合體等(但不包含住宅)，以及北京、上海、廣州、深圳等國家戰(zhàn)略城市群的核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，包括寫字樓、商業(yè)、綜合體在內(nèi)的傳統(tǒng)商辦資產(chǎn)以及包括商務(wù)園區(qū)、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)載體(但不包含住宅)；

　　2.項(xiàng)目的剩余土地使用年限不得低于25年；

　　3.除非經(jīng)合伙人會議同意，合伙企業(yè)對單一項(xiàng)目的出資金額不得超過合伙企業(yè)全體合伙人認(rèn)繳出資總額的50%；

　　4.合伙企業(yè)對單一項(xiàng)目的出資金額不得超過該項(xiàng)目評估值的70%。

　　夾層結(jié)構(gòu)兼具安全和收益性，更符合險(xiǎn)資配置屬性

　　2020年以來，各國通過量化寬松政策來抵御新冠疫情影響，全球緩慢進(jìn)入低利率時(shí)代，債券收益率持續(xù)下行，全球主要股票市場指數(shù)寬幅震蕩，保險(xiǎn)資金面臨較大的投資組合收益下行壓力。

　　中國人壽認(rèn)為，作為另類資產(chǎn)的不動產(chǎn)資產(chǎn)，因其收益主要來源于相對穩(wěn)定的租約與資產(chǎn)增值，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗通脹特性。此外，中國公募不動產(chǎn)投資信托基金的推出與新基建扶持政策的出臺標(biāo)志著服務(wù)于國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的持有型不動產(chǎn)已成為國家重點(diǎn)鼓勵(lì)的投資方向。

　　“在此背景下，本公司通過本次交易投資于中國一線及強(qiáng)二線城市的不動產(chǎn)項(xiàng)目，將有助于保險(xiǎn)資金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，支持國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化保險(xiǎn)資金資產(chǎn)配置，對沖外部風(fēng)險(xiǎn)，并提升本公司投資收益。”

　　上述保險(xiǎn)系私募股權(quán)基金負(fù)責(zé)人認(rèn)為，國壽此次成立的這類地產(chǎn)夾層基金，更符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)配置屬性，夾層結(jié)構(gòu)兼具安全和收益性，好于傳統(tǒng)的債性產(chǎn)品。

　　在收益分配上，上述合伙企業(yè)的可分配收益按照如下順序進(jìn)行分配：

　　1.首先向有限合伙人(中國人壽，下同)分配，直至有限合伙人收回其實(shí)繳出資額；

　　2.如有余額，向普通合伙人(國壽置業(yè)，下同)分配，直至普通合伙人收回其實(shí)繳出資額；

　　3.如有余額，向有限合伙人分配，直至有限合伙人就其實(shí)繳出資額獲得按照每年7.5%的內(nèi)部收益率計(jì)算的收益；

　　4.如有余額，向普通合伙人分配，直至普通合伙人就其實(shí)繳出資額獲得按照每年7.5%的內(nèi)部收益率計(jì)算的收益；

　　5.如有余額，按照普通合伙人20%、有限合伙人80%的比例分配。

　　若出現(xiàn)虧損，則合伙企業(yè)的債務(wù)由全體合伙人按照其認(rèn)繳出資比例分擔(dān)，但有限合伙人對合伙企業(yè)的債務(wù)以其認(rèn)繳的出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任，而普通合伙人對合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。

　　中國人壽也同時(shí)披露，本次投向上述夾層基金交易有一定風(fēng)險(xiǎn)，主要包括兩類：

　　一是市場類風(fēng)險(xiǎn)：主要來自整體宏觀經(jīng)濟(jì)面對于相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的影響。因此，多元化的租戶策略可以更好地抵御經(jīng)濟(jì)變化帶來的影響。此外，突發(fā)事件(如新冠疫情)也會對租賃的需求產(chǎn)生一定影響，使得租戶對于樓宇管理、健康設(shè)施提供等方面更為關(guān)注。

　　二是運(yùn)營類風(fēng)險(xiǎn)：不動產(chǎn)項(xiàng)目需要專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，其運(yùn)營能力可能影響相關(guān)項(xiàng)目的投資收益。