近期，華夏幸福（600340）因股債價(jià)格波動(dòng)等事件受到投資者廣泛關(guān)注。一位接近華夏幸福的業(yè)內(nèi)人士證實(shí)，回購(gòu)“16華夏債”所需的約15億元已劃款至中登公司。受利好消息提振，21日午后華夏幸福股價(jià)和債券出現(xiàn)大幅拉升。在多位地產(chǎn)專業(yè)研究人士看來(lái)，不能因?yàn)闀簳r(shí)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)或業(yè)績(jī)不好看，就否定華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展前景。隨著其向平臺(tái)型企業(yè)邁進(jìn)，公司資金的使用效率也將逐步提高，負(fù)債率不斷降低，ROE水平也會(huì)隨之提高。

　　21日《紅周刊》從華夏幸福內(nèi)部了解到，目前公司運(yùn)營(yíng)一切正常，不存在債務(wù)違約事實(shí)和控股權(quán)變更風(fēng)險(xiǎn)。

　　華夏幸福也對(duì)《紅周刊》獨(dú)家回復(fù)，“受疫情和環(huán)京調(diào)控的影響，公司銷售情況不及預(yù)期；另外受房地產(chǎn)政策調(diào)控和下半年信用債市場(chǎng)信用事件的影響，公司在公開市場(chǎng)的再融資受到很大影響。綜合這些因素，公司遇到階段性資金困難。

　　針對(duì)以上問題，目前省市兩級(jí)政府已明確表態(tài)，給予資金和資產(chǎn)盤活層面及政策方面的支持。兩大股東亦積極探索尋求最優(yōu)解決方案。

　　公司作為上市公司，在證監(jiān)會(huì)的相關(guān)管理規(guī)則下，公開市場(chǎng)的信息提供都必須符合監(jiān)管要求、政府相關(guān)要求和公司商業(yè)機(jī)密保密的要求。請(qǐng)大家理解并給與力所能及的支持。公司將極盡所能、積極努力地去解決問題，拿出方案和辦法?！?/p>

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比低

　　“三道紅線”影響相對(duì)有限

　　為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，監(jiān)管部門給房企設(shè)置了“三道紅線”：即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。按此規(guī)定，多家房企踩線。。

　　但值得注意的是，相較于其他頭部房企，地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目占營(yíng)收比高達(dá)八九成，2020年半年報(bào)顯示，華夏幸福城市地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)收占比僅為42.7%。從業(yè)務(wù)彈性來(lái)看，占比更大的產(chǎn)業(yè)新城收入增速是明顯快于地產(chǎn)增速，如同期產(chǎn)業(yè)新城收入同比增長(zhǎng)45.68%，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速下滑30.24%。毛利率角度看，產(chǎn)業(yè)新城毛利率高達(dá)85.35%，而地產(chǎn)開發(fā)毛利率僅為34.68%。

　　“因?yàn)槿A夏幸福有房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，所以也一定程度上受三道紅線影響。但從實(shí)操層面來(lái)看，產(chǎn)業(yè)新城模式可以讓其享有ABS、REITs等產(chǎn)業(yè)政策的融資，因此，三道紅線對(duì)華夏幸福的影響比其他純房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司，要相對(duì)少一些?！眱|翰智庫(kù)首席研究員張化東對(duì)《紅周刊》表示。

　　債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)小

　　公司資產(chǎn)質(zhì)量逐步改善

　　受“三道紅線”影響，房地產(chǎn)板塊個(gè)股整體承壓，而2021年以來(lái)多只債券跌幅擴(kuò)大也傳導(dǎo)到股價(jià)。對(duì)于市場(chǎng)普遍關(guān)心的債券風(fēng)波，華夏幸福內(nèi)部人士向《紅周刊》表示：“目前公司運(yùn)營(yíng)一切正常，公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控”。一位接近華夏幸福業(yè)內(nèi)人士向證實(shí)，回購(gòu)“16華夏債”所需的約15億元?jiǎng)澘钪林械枪尽?1日午后，20華夏幸福MTN002漲幅175%，17幸?；鶚I(yè)MTN001漲幅33%。

　　除了債券風(fēng)波，公司控股股東華夏控股與平安簽署的對(duì)賭協(xié)議也備受關(guān)注。根據(jù)此前協(xié)議，2018~2020年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)分別不得低于114.15億元、144.88億元和180億元。前兩年公司均“踩線”通過(guò)，而2020年受疫情影響以及環(huán)京調(diào)控政策收緊等因素因影響，華夏幸福業(yè)績(jī)“達(dá)標(biāo)”壓力驟增。對(duì)此，上述接近華夏內(nèi)部人士對(duì)《紅周刊》透露：“即使對(duì)賭協(xié)議完不成，出資方也是華夏控股，而非上市公司。”對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注的，是否將發(fā)生控股權(quán)變更一事，華夏幸福在12日公告中明確表示：“不存在導(dǎo)致公司實(shí)際控制權(quán)發(fā)生變更的實(shí)質(zhì)性因素?！?/p>

　　分析公司2020年度中報(bào)和三季報(bào)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，即使疫情影響下，公司資產(chǎn)質(zhì)量也正在逐步好轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年以來(lái)，華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債率從88.12%下降到2020年三季度的82.1%。

　　此外，考慮到華夏幸福2019年總土儲(chǔ)面積同比增加15.4%，結(jié)束了連續(xù)三年的減少趨勢(shì)，以及房地產(chǎn)兩年左右的建設(shè)周期，預(yù)期2021年公司地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)將逐步得到釋放。華西證券（002926）在1月16日發(fā)布的最新研報(bào)中，對(duì)華夏幸福給予“增持”評(píng)級(jí)，并預(yù)期2021E、2022E年度EPS分別為6.09元、7.41元,相較于2020E的4.89元同比增長(zhǎng)24.5%和51.53%。

　　產(chǎn)業(yè)新城模式仍被看好

　　2020年政策繼續(xù)加碼推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化，并強(qiáng)調(diào)要以新型城鎮(zhèn)化帶動(dòng)投資和消費(fèi)需求，推動(dòng)城市群、都市圈一體化發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新。

　　“無(wú)論從國(guó)家戰(zhàn)略，還是省市政府，都認(rèn)可以產(chǎn)促城、以產(chǎn)帶城、以城促產(chǎn)、城鄉(xiāng)融合的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式，是未來(lái)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向所在。”方塘智庫(kù)創(chuàng)始人葉一劍對(duì)《紅周刊》表示。葉一劍強(qiáng)調(diào)，不能因?yàn)闀簳r(shí)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)或業(yè)績(jī)不好看就否定產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展模式，華夏幸福作為在環(huán)京地區(qū)有重要布局的企業(yè)，2020年受京津冀地區(qū)疫情反復(fù)的影響則更為明顯。另外，他還認(rèn)為，從京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展落地角度來(lái)看，未來(lái)環(huán)京限購(gòu)政策有望再度松綁。

　　而從2020年中報(bào)來(lái)看，珠三角、長(zhǎng)三角等環(huán)北京以外區(qū)域新增產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入102.38億元，同比增長(zhǎng)16.69%，高于產(chǎn)業(yè)新城整體業(yè)務(wù)增速。這意味著，環(huán)京地區(qū)限購(gòu)對(duì)其影響正逐步弱化。

　　張化東也表示，產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的商業(yè)模式在國(guó)內(nèi)是行得通的。華夏幸福的優(yōu)勢(shì)在于，土地盤活、產(chǎn)業(yè)招商能力、產(chǎn)業(yè)投資、園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力在國(guó)內(nèi)都是首屈一指。目前其正向平臺(tái)化運(yùn)作轉(zhuǎn)型，通過(guò)和產(chǎn)業(yè)方，例如，引入欣旺達(dá)（300207）、京東方、歐菲光（002456）等上市公司加快產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，以及通過(guò)和品牌地產(chǎn)商合作加速地產(chǎn)開發(fā)。從而提高資金使用效率、降低負(fù)債率，ROE水平也會(huì)更高。