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　　作者｜吳亞

　　3月23日，在長達(dá)一個(gè)半小時(shí)的2020年度業(yè)績會(huì)上，招商蛇口（001979）(SZ:001979)董事長許永軍、董事總經(jīng)理蔣鐵峰等管理層，回答了外界所關(guān)切的招商蛇口業(yè)績表現(xiàn)、未來規(guī)劃等若干問題。

　　2020年，招商蛇口營收1296億元，同比增長32.71%；但利潤同比負(fù)增長，此前的四年間同比增速已由39％放緩至5.2%。

　　同期，招商蛇口銷售額2776.08億元，同比增長25.91％，年度目標(biāo)完成率111.04%，銷售額首次躋身“TOP10”。

　　報(bào)告期末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為58.84％，凈負(fù)債率28.81％，現(xiàn)金短債比1.23，均達(dá)標(biāo)“三道紅線”。

　　“綜合發(fā)展并不是什么都做，在這過程中，有主賽道、輔賽道?！痹S永軍稱，“十四五”期間招商蛇口的發(fā)展體系為“1+4”的模式。

　　“在未來5-10年，開發(fā)業(yè)務(wù)仍將是招商蛇口利潤收入的主要貢獻(xiàn)來源”。他表示，更加聚焦的同時(shí)也要結(jié)合內(nèi)外，打造包括園區(qū)、集中商業(yè)等在內(nèi)的4個(gè)IP。

　　5年來利潤首現(xiàn)負(fù)增長，期末權(quán)益比例提升至64%。

　　“利潤負(fù)增長”成為本次業(yè)績會(huì)的一大關(guān)注焦點(diǎn)，2020年招商蛇口營收1296.21億元，同比增長32.71％；同期，利潤總額241.09億元，歸母凈利潤122.53億元，同比減少7.71％、23.58％。

　　這是招商蛇口自2015年重組（吸收合并【招商地產(chǎn)(000024)、股吧】（000024））上市以來，首次交出利潤負(fù)增長的成績單。此前的2016年-2018年，其歸母凈利潤增速分別為39％、27.5％、20.4％；2019年同比增長5.2％，雖已跌至個(gè)位數(shù)的增幅，但仍維持正增長態(tài)勢。

　　對(duì)此，招商蛇口方面給出了多方面的原因。一方面，受行業(yè)利潤率下滑及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同的影響，報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模增長，但結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有所下降。

　　年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2020年整體毛利率28.69%，同比下降了5.96個(gè)百分點(diǎn)。這也是自2015年以來，招商蛇口毛利率指標(biāo)首次降至30%以下。

　　另一方面，報(bào)告其內(nèi)招商蛇口計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備31.01億元，同比增加9.7億元；減少公司2020年歸母凈利潤21.84億元，對(duì)歸母凈利潤的影響同比增加7.5億元。

　　此外，上年同期公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益較本年多31.17億元，形成的歸母凈利潤較本年多25.1億元。

　　針對(duì)“計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備31.01億元”，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆表示，這是受到早年間部分高價(jià)地的影響。

　　而拿地方面的決策的影響不止于此，截至2020年末，招商蛇口的少數(shù)股東損益約為46.6億元，占比約27.6%，同比增長了12.6百分點(diǎn)。

　　“2017年公司合作拿地較多，合作項(xiàng)目于2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期間，所以2020年少數(shù)股東損益比往常多一些?！秉S均隆稱。

　　據(jù)招商蛇口披露，2017年-2019年間，其新增土儲(chǔ)規(guī)模分別為1023萬平方米、1357萬平方米、1423萬平方米，同期其權(quán)益比例分別為63%、61%、55%，呈明顯下降態(tài)勢。

　　意識(shí)到這一情況，招商蛇口稱“我們也在適當(dāng)提高比拿地權(quán)益比，”黃均隆透露，截至2020年末公司新增土地儲(chǔ)備約為1625萬平方米，權(quán)益比例大幅提升至64%。

　　針對(duì)參會(huì)者提問“未來招商蛇口是否還會(huì)進(jìn)行大額計(jì)提資產(chǎn)減值”時(shí)，黃均隆表示，“具體要看到時(shí)候的行業(yè)的政策和市場，并結(jié)合公司資產(chǎn)的情況來決定，此時(shí)暫不可知”。

　　年報(bào)還顯示，2020年招商蛇口實(shí)現(xiàn)投資收益61.07億元，占利潤總額比例 25.33%。主要系對(duì)聯(lián)合營公司權(quán)益法投資收益13.05億元，和長期股權(quán)投資處置收益41.35億元。

　　今年銷售目標(biāo)3300億，要穩(wěn)定在行業(yè)前十

　　作為央企，招商蛇口長期以來在行業(yè)中的形象頗為“穩(wěn)重”。2020年中期業(yè)績發(fā)布后，除了公司經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負(fù)值外，招商蛇口的現(xiàn)金短債比僅為0.97，未達(dá)標(biāo)“三道紅線”引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　但到了2020年三季度末，招商蛇口現(xiàn)金流逐步改善，“三條紅線”均全部達(dá)標(biāo)。截止最新一期的2020年末，招商蛇口三項(xiàng)指標(biāo)已再下降，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

　　年報(bào)顯示，2020年招商蛇口經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比增長99.98%，主要系報(bào)告旗內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款增加額超過同期支付的購地、基建以及稅金的增加額。

　　2020年，招商蛇口累計(jì)獲取土地98宗，新增土地面積687.98萬平方米；截止期末，招商蛇口土地儲(chǔ)備4300萬平方米，同比增長4.6%。

　　同期，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1243.53萬平方米，同比增加6.34%；簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%。

　　對(duì)照克而瑞公布的2020年中國房企銷售榜單，招商蛇口2020年2776.08億元的銷售額排名第10，這也是招商蛇口自2015年重組上市以來，首次銷售額躋身“TOP10”。

　　此前的2016年-2019年間，招商蛇口銷售額由739.34億元增至2205億元，復(fù)合年增長率31.41%，行業(yè)排名由第14位升至第12位。

　　2021年，招商蛇口將銷售目標(biāo)定在3300億元，比去年實(shí)際完成情況增長接近20%。

　　對(duì)此，董事總經(jīng)理蔣鐵峰在業(yè)績會(huì)上表示，目前公司可售貨值2300億元，按照原來60%的去化率，就可以達(dá)到目標(biāo)，“今年市場如果沒有出現(xiàn)具體波動(dòng)，我們是很有機(jī)會(huì)完成3300億元的銷售目標(biāo)”。

　　“十四五規(guī)劃期間，希望我們穩(wěn)定在前10強(qiáng)，排名能夠逐步穩(wěn)步地提升?！彼麖?qiáng)調(diào)，招商蛇口追求有利潤的銷售，有現(xiàn)金回款的銷售，整個(gè)策略是“穩(wěn)中求進(jìn)”。按照這個(gè)目標(biāo)，維持在每年雙位數(shù)增長速度。

　　針對(duì)近期行業(yè)熱議的集中供地政策，他認(rèn)為，集中供地22城之外的土地市場競爭力度會(huì)抬高，但是有資金、有實(shí)力的開發(fā)商會(huì)在土地市場開發(fā)商獲得更優(yōu)質(zhì)的土地資源。

　　“招商蛇口會(huì)繼續(xù)按照國家對(duì)所在片區(qū)限價(jià)的政策，根據(jù)成本理智出價(jià)，繼續(xù)保持對(duì)土地市場的客觀和冷靜?！笔Y鐵峰稱。

　　綜合發(fā)展模式背后沖“雙百”，今年要打造4個(gè)IP

　　談及未來戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃，招商蛇口董事長許永軍表示，招商蛇口的綜合發(fā)展模式已經(jīng)成為公司發(fā)展重要引擎.

　　據(jù)他透露，這五年來，招商蛇口綜合發(fā)展所取得的項(xiàng)目有30多個(gè)，包括蘇州金融小鎮(zhèn)、成都中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目等，這些項(xiàng)目ROI（投資回報(bào)率）基本都在25%以上。

　　許永軍稱，綜合發(fā)展仍然是招商蛇口在下一步“十四五”當(dāng)中的主要目標(biāo)，“綜合發(fā)展并不是什么都做，在這過程中，有主賽道、輔賽道，有輕重緩急”。

　　據(jù)他透露，在“十四五”期間，招商蛇口的業(yè)務(wù)定位為綜合發(fā)展體系，大體叫“1+4”。

　　圖片來源：招商蛇口

　　其中，“1”是以現(xiàn)金流作為一個(gè)形象，即住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，未來50年該板塊仍是招商蛇口利潤收入的主要貢獻(xiàn)來源。

　　“4”稱之為成長性業(yè)務(wù)，并將打造四個(gè)IP―即產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、【招商積余(001914)、股吧】（001914）、郵輪業(yè)務(wù)。其中，招商積余(SZ:001914)被歸為平臺(tái)型業(yè)務(wù)，將打造為國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營商。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)和集中商業(yè)，定位為公司成長性業(yè)務(wù)；包括郵輪、大健康、文化、酒店等在內(nèi)的業(yè)務(wù)，則定位為創(chuàng)新型業(yè)務(wù)。

　　在業(yè)績會(huì)上，招商蛇口方面還就集中商業(yè)板塊提出了一個(gè)“雙百”目標(biāo)：規(guī)劃五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)百億商業(yè)收入、百個(gè)大型集中商業(yè)。

　　在這一業(yè)務(wù)板塊方面，4天前，原凱德置地高管袁嘉驊出任招商商管總經(jīng)理，被業(yè)界解讀為招商商管業(yè)務(wù)“亮劍”。

　　“袁嘉驊加盟之后，商業(yè)體系的重塑、組織能力的提升、經(jīng)營效益的提高，做好之后，還會(huì)進(jìn)一步加大投資力度?！笔Y鐵峰回應(yīng)。

　　對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)，招商蛇口強(qiáng)調(diào)，“40年來公司以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、以招商引資、搭平臺(tái)，這是我們區(qū)別于很多競爭對(duì)手的基礎(chǔ)”。

　　年報(bào)顯示，2020年招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營板塊營收282.3億元，同比增長126.28%；營收貢獻(xiàn)比21.78%，2019年這一指標(biāo)為12.77%，同比增幅明顯。

　　在創(chuàng)新性業(yè)務(wù)方面，受疫情帶來的水上客運(yùn)航次及客流大幅減少影響，2020年招商蛇口郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營營收1.3億元，同比減少79.23%；營收貢獻(xiàn)比0.1%，去年同期為0.66%。

　　在發(fā)布會(huì)的最后，招商蛇口方面還就公司的“數(shù)字化戰(zhàn)略”進(jìn)行了介紹。董事長許永軍稱，數(shù)字化對(duì)于所有公司，無論傳統(tǒng)行業(yè)還是新型行業(yè)的未來，都是基礎(chǔ)和方向。

　　“我在公司內(nèi)部提出來了對(duì)數(shù)字化的理解，要像有信仰一樣，主動(dòng)去運(yùn)用數(shù)字化方法，適應(yīng)數(shù)字化時(shí)代?！睋?jù)他介紹，招商蛇口已成立了城市科技公司，并在全球招募最合適的領(lǐng)軍人物，2020年公司也圍繞“地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理提速增效”、“大會(huì)員體系構(gòu)建”等方面進(jìn)行了數(shù)字化建設(shè)工作。