自從丁祖昱說房地產(chǎn)進(jìn)入“大魚吃大魚”時代之后，規(guī)模房企出事的消息就不時傳來。近兩年TOP30房企里，有的爆雷出局，有的債務(wù)逾期，有的賣身自救……

　　投資者吃瓜之余，不免也會想到一個問題，有沒有什么信號能夠幫助大家識別出這些出事房企，預(yù)先回避？

　　照理說，金融市場是有這樣的機(jī)構(gòu)和工具的，那就是信用評級機(jī)構(gòu)，他們對證券發(fā)行人和證券信用進(jìn)行等級評定，幫助投資者判斷其投資風(fēng)險，評估獲取收益和收回本金的可能性。

　　那么這些出事前位列TOP30的規(guī)模房企，其信用評級狀況又是如何呢？

　　信用評級機(jī)構(gòu)又有境內(nèi)和境外之分。先看國內(nèi)，TOP30的房企評級基本都是AAA，最差也是AA+，可以說是一團(tuán)和氣，基本上不具備風(fēng)險預(yù)警功能。

　　而國際信用機(jī)構(gòu)的評級，層次更為豐富，評級結(jié)果跨度也更大。近兩年出事的規(guī)模房企，在境外的評級主要集中在B-到B+之間，評價也以負(fù)面為主，有的還在出事前后被下調(diào)評級。

　　對比之下，不得不說，國際信用機(jī)構(gòu)的評級或許更能體現(xiàn)民營企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)健康度。

　　在標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)的評級中，能同時達(dá)到BB-、Ba3、BB-以上評價的TOP30中的民營房企，只有碧桂園、融創(chuàng)、世茂、龍湖、新城、旭輝、龍光、榮盛發(fā)展（002146）等8家。可以說，他們是國際信用評級機(jī)構(gòu)眼中的靠譜房企。

　　這其中，規(guī)模排名相對靠后的龍光和榮盛發(fā)展，信用等級反而明顯超越那些銷售在其之上的很多房企。

　　龍光評級正面得益于其低于行業(yè)平均值的凈負(fù)債率，那么表面“平平無奇”的榮盛發(fā)展，何以能入圍8家之一，成為國際信用機(jī)構(gòu)眼中的靠譜房企？

　　乍一看，榮盛發(fā)展發(fā)展似乎沒什么特別突出的地方，但細(xì)細(xì)數(shù)來，榮盛發(fā)展無論是在營收、凈利潤、土儲，還是在現(xiàn)金流、負(fù)債率等方面，都表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定。

　　以四年的時間段來考察，榮盛發(fā)展2017年至2020年的營業(yè)收入分別為387億元、563.7億元、709.1億元、715億元，復(fù)合增長率大約為20%左右，這在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)是一個比較健康的增速。

　　而從直觀反映房企盈利能力的指標(biāo)歸母凈利潤來看，榮盛發(fā)展這四年的數(shù)據(jù)分別為57.6億元、75.65億元、91.2億元、75.01億元。

　　有分析認(rèn)為榮盛發(fā)展的2020年凈利潤下滑主要是受環(huán)京低迷和疫情的雙重影響。這個分析有一定道理，但實(shí)際上環(huán)京樓市走向?qū)s盛發(fā)展的后續(xù)發(fā)展影響并不大。環(huán)京是指保定、承德、張家口、廊坊等幾個區(qū)域，但榮盛發(fā)展在這些區(qū)域的土地儲備只占整個北方區(qū)域的15%左右，其北方區(qū)域的利潤很大一部分來源于深耕滄州、邯鄲、唐山等城市。

　　從全國布局來看，截至2020年底，榮盛發(fā)展在環(huán)渤海、長江經(jīng)濟(jì)帶、珠三角及中西部的重點(diǎn)城市儲備了較為充足的土地資源，總建筑面積達(dá)3835.98萬平方米。

　　榮盛發(fā)展還是為數(shù)不多的、能做到連續(xù)四年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正的上市房企。粗略統(tǒng)計(jì)，自2017年至今，僅有萬科、龍湖、世茂、榮盛發(fā)展、華潤、融創(chuàng)、綠地、陽光城、龍光等九家房企，做到了這一點(diǎn)。

　　有環(huán)京房企爆雷之后，榮盛發(fā)展也受到“波及”，質(zhì)疑聲四起。但事實(shí)上，榮盛發(fā)展主營業(yè)務(wù)是住宅，產(chǎn)業(yè)園在其集團(tuán)業(yè)務(wù)中占比不到10%。且榮盛發(fā)展注重全國布局，2020年，榮盛發(fā)展在江蘇、浙江等地的營收比例超過25%，而蘇浙兩省在2020年?duì)I收增長幅度均超過了30%。

　　這也是其他環(huán)京房企的評級遭到下調(diào)，而國際評級機(jī)構(gòu)未下調(diào)榮盛發(fā)展評級的原因之一。

　　在當(dāng)前復(fù)雜多變的市場環(huán)境中，比起各項(xiàng)指標(biāo)“均好”，“均穩(wěn)”似乎更為難得。榮盛發(fā)展因“均穩(wěn)”贏得認(rèn)可和持續(xù)發(fā)展的可能，也給一心追求速度的房企們提了個醒：穩(wěn)，不僅能免于翻車，更能利于行車。筆者也衷心期待，規(guī)模房企中，出現(xiàn)越來越多的均穩(wěn)房企，共同支撐地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。