潘軍盯上了商管物業(yè)的新賽道。

　　7月26日，花樣年和彩生活聯(lián)合發(fā)布公告，擬分拆旗下商業(yè)及綜合混合用途物業(yè)業(yè)務至香港聯(lián)交所單獨上市。

　　公告顯示，本次分拆將導致擬于開曼群島注冊成立的一間實體所持單一集團的單獨上市。預期于建議分拆完成后，新的上市公司將從事提供有關商業(yè)物業(yè)、綜合混合用途物業(yè)、公共設施、工業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務及商業(yè)營運服務。

　　目前，花樣年及彩生活已就建議分拆向港交所提出申請且已確認，可就建議分拆進行上市申請。但分拆的精確時間表及詳情尚未落實。

　　7年前，潘軍推動“物業(yè)第一股”彩生活上市，拉開了房企拆分物業(yè)上市的大幕。作為先來者，彩生活始終維持著行業(yè)第一梯隊的規(guī)模體量。但在資本重估物業(yè)的過程中，增長近乎停滯的彩生活卻逐漸遭遇邊緣化，股價常年徘徊在港股物業(yè)股中后位。

　　“彩生活的股價是被市場嚴重低估的?！痹诙啻文甓葮I(yè)績發(fā)布會上潘軍都會重復說到這句話。他不是沒想過改變，2019年12月，老將唐學斌謝幕，新人黃瑋接棒，彩生活調整業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略，回歸線下。

　　但目前來看，這些調整在資本市場收效甚微，以至于今年年初潘軍決定重回一線親自執(zhí)掌彩生活。截至7月27日收盤，彩生活報2.65港元/股，總市值39.42億港元，市盈率僅6.62。比對行業(yè)內普遍二三十倍，甚至更高的PE水平，彩生活估值依舊徘徊在低點。

　　在此情況下，為實現(xiàn)旗下物業(yè)服務板塊的價值最大化，潘軍需要一條新的出路。備受資本市場追逐的熱點――商管物業(yè)，或是其中最好的一條。

　　中物研協(xié)總經理楊熙向時代財經指出，商管物業(yè)相對住宅物業(yè)準入門檻更高，能拿到優(yōu)質商管物業(yè)管理不容易，且商管物業(yè)提價空間較住宅物業(yè)更為便利，當前在資本市場估值更高。

　　以典型的商管類物企為例，華潤萬象生活以94倍PE位居上市物企之首，此外，中駿商管、寶龍商業(yè)、合景悠活、星盛商業(yè)PE均在30倍以上，普遍高于同規(guī)模的住宅類物企。

　　從過去一段時間的動作來看，花樣年實際上已開始著手內部整合，分拆的跡象早已有之。

　　從5月份開始，彩生活就頻頻轉出旗下商管業(yè)務資產，至今已完成了13家商管公司的出讓。而接手方，是一家今年3月剛剛成立的公司――深圳市花漾樂商業(yè)服務有限公司。天眼查數(shù)據(jù)顯示，該公司由境外企業(yè)鄰里樂(香港)有限公司控股，其法人代表、總經理陳新禹同時也是花樣年及彩生活的執(zhí)行董事兼首席財務官。

　　另一細節(jié)是，早在2020年4月，彩生活就曾與花樣年訂立經修訂不競爭契據(jù)，雙方約定，花樣年將僅收購物業(yè)管理公司，或競投組合純屬商業(yè)性質的物業(yè)管理，不經手任何物管服務業(yè)務；彩生活將繼續(xù)從事綜合用途物管服務。確保了彩生活和花樣年旗下商管公司未來上市時，不會遇到“同業(yè)競爭”的問題。

　　不過，潘軍最大的一次動作發(fā)生在20多天前。7月5日晚間，張玉良掌舵的綠地控股（600606）與花樣年控股共同公告，綠地控股擬將全資子公司上海綠閔物業(yè)管理有限公司（下稱“上海綠閔”）100%股權，轉讓給花樣年控股下屬子公司深圳市富昌商業(yè)服務有限公司，股權轉讓對價為12.6億元。

　　交易公告顯示，截至2020年末，上海綠閔總資產為407.31萬元，凈資產為287.48萬元；同期，營收1203.55萬元，凈利潤237.61萬元。據(jù)12.6億元的交易對價計算，此次收購的PE約為530倍。

　　極高的收購代價背后，或代表著花樣年及綠地控股雙方在未來將深度綁定。

　　交易公告指出，綠地控股將委聘花樣年旗下綠閔物業(yè)作為戰(zhàn)略優(yōu)先級商業(yè)物業(yè)管理服務提供商。完成交易后5年間，綠地控股承諾交付不少于2500萬平方米商業(yè)相關物業(yè)建筑面積。同時，綠地控股在3年內將額外提供不少于60萬平方米的多個一二線城市商管項目，并在1年內就33萬平方米的鄭州綠地全球商品貿易港項目與上海綠閔訂立合約。

　　換言之，花樣年將提前鎖定綠地控股所能帶來的商管物業(yè)服務面積，押注了未來的增長性。這背后所代表的潛臺詞非同一般。

　　在3年前的一場業(yè)績發(fā)布會上，潘軍曾忍不住發(fā)問，“我們一個萬象美的營收其實就等于整個雅生活的規(guī)模。為什么我們的估值只有雅生活的一半都不到？”。在當時，雅居樂也曾依靠一次“天價交易”拉攏綠地控股，并在上市前夕達成深度股權合作，以罕見的“雙品牌”模式聯(lián)手推動雅生活以極高估值赴港上市。

　　3年后，530倍PE牽手綠地控股的潘軍看起來也有意走上這條路。