不論是將舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給深圳本土房企鵬瑞，還是近期的動(dòng)作，華夏幸福（600340）所出售的都是資金回流周期較長，且投入頗高的項(xiàng)目。而頻繁賣“子”的背后是華夏幸福的償債壓力。

　　尚未公布償債方案的華夏幸福正在積極甩賣資產(chǎn)，以此減輕債務(wù)壓力。

　　7月28日，華夏幸福旗下北京豐臺(tái)科技園的公司主體最終受益人發(fā)生變更，由“王文學(xué)”變更為“王赤宇”。轉(zhuǎn)讓不是孤例，一周前，華夏幸福將2016年摘得的江寧“地王”南京東山G70地塊轉(zhuǎn)讓給萬科；再往前看，6月，其將舊改業(yè)務(wù)賣給了深圳本土開發(fā)商鵬瑞……

　　頻繁賣“子”的背后是華夏幸福的償債壓力。截至7月19日，其累計(jì)未能如期償還的債務(wù)本息合計(jì)達(dá)到732.2億元。

　　這一數(shù)額相當(dāng)于公司2020年歸母凈利潤的20倍左右。

　　在債務(wù)等因素影響下，華夏幸福今年上半年的房開業(yè)務(wù)銷售額同比下跌超六成，僅實(shí)現(xiàn)全口徑簽約銷售額74.87億元。

　　“下半年要大力推動(dòng)開工、銷售、交房”，對于下半年的經(jīng)營計(jì)劃，華夏幸福方面曾如此向《國際金融報(bào)》記者表示。

　　然而要想讓經(jīng)營回歸正軌，首先要跨過債務(wù)的門檻。

　　連賣資產(chǎn)“回血”

　　7月28日，北京豐臺(tái)科技園的公司主體豐科新元科技（300472）最終受益人發(fā)生變更。

　　在此之前，華夏幸福全資子公司廊坊京御房產(chǎn)將其持有的豐科新元科技49%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給另外兩位股東，二者的持股比例分別上升至89.13%、10.87%。

　　華夏幸福與北京豐臺(tái)科技園結(jié)緣于2015年。彼時(shí)，華夏幸福向豐科新元科技注資約3.82億元，與另外三家公司就豐臺(tái)科技園東區(qū)三期的兩宗地塊進(jìn)行合作開發(fā)。

　　據(jù)悉，兩宗地塊合計(jì)總建筑面積為58.74萬平方米，截至2020年底竣工面積僅4.02萬平方米。且項(xiàng)目計(jì)劃總投資額91.75億元，至2020年底的實(shí)際投資額2.02億元。若按此計(jì)算，如果華夏幸福不退出項(xiàng)目，其需負(fù)責(zé)項(xiàng)目近45億元的資金投入。

　　另外，從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，連續(xù)虧損兩年后，豐科新元科技的經(jīng)營開始逐步進(jìn)入正軌。2018年，該公司扭虧實(shí)現(xiàn)凈利潤177.8萬元，2019年該指標(biāo)增至692.63萬元。

　　或是因疫情影響，豐科新元科技2020年轉(zhuǎn)虧，當(dāng)期凈利潤為-2639.94萬元。其同期總資產(chǎn)約為75.91億元，負(fù)債合計(jì)76.43億元。

　　償債訴求下，轉(zhuǎn)讓豐科新元科技對目前的華夏幸福而言頗有甩掉“包袱”之意。出于“回血”需求，該公司曾經(jīng)高價(jià)摘得的南京東山G70地塊也于近期被賣出，接盤者為“撿漏王”萬科。

　　公開信息顯示，7月21日，南京江寧地王“孔雀城上元府”項(xiàng)目主體南京孔雀海房地產(chǎn)大股東由無錫幸福基業(yè)房地產(chǎn)變更為南京萬科，公司名稱也變?yōu)槟暇┰Ｈ谥脴I(yè)。

　　記者注意到，從2016年摘下地塊至今，“孔雀城上元府”項(xiàng)目至今尚未入市。

　　2016年11月，經(jīng)55輪競價(jià)，華夏幸福以14.8億元的價(jià)格拿下南京東山G70地塊，樓面價(jià)達(dá)2.38萬元/平方米，成為了江寧“地王”。以當(dāng)時(shí)江寧3萬元/平方米的限價(jià)來看，華夏幸福在該項(xiàng)目中的利潤空間十分有限，甚至難以保本。

　　另一方面，該項(xiàng)目需現(xiàn)房銷售的規(guī)定也是導(dǎo)致其遲遲未能入市的重要原因。據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《2020年第二季度擬上市計(jì)劃表》顯示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年4月首開135套精裝現(xiàn)房，但并未有后續(xù)動(dòng)作。

　　方案將于近期“出爐”

　　2020年，隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控升級，融資端口受阻的華夏幸福迎來債務(wù)危機(jī)，“孔雀城上元府”沒能等到更好的市場行情便被擺上貨架。

　　在此項(xiàng)交易之前，接盤方萬科與華夏幸福的交集并不多，此次拿下即將入市的資產(chǎn)包算得上是萬科的又一次精準(zhǔn)狙擊。

　　在這之前，萬科還拿下了藍(lán)光位于石家莊的項(xiàng)目，該項(xiàng)目于今年5月拿到了部分住宅及地下車庫的施工許可，距離拿到預(yù)售證僅一步之遙。

　　去年至今，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)危機(jī)，其中不乏華夏幸福、泰禾、藍(lán)光等千億級房企?！鞍滓买T士”未至之時(shí)，出售項(xiàng)目資產(chǎn)是這些企業(yè)緩解債務(wù)危機(jī)、拯救現(xiàn)金流最直接的方式之一。

　　整體來看，不論是將舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給深圳本土房企鵬瑞，還是近期的動(dòng)作，華夏幸福所出售的都是資金回流周期較長，且投入頗高的項(xiàng)目。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心告訴記者表示，江寧地王拿地投入資金較大且定位高端，后期開發(fā)必定要投入大量的資金。舊改項(xiàng)目、科技園這些也需大量的資金沉淀。

　　“對于如今的華夏幸福而言，增加現(xiàn)金流、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)是當(dāng)務(wù)之急，所以才會(huì)出讓這些項(xiàng)目。”諸葛找房方面補(bǔ)充道。

　　可以看出，錢緊困局下，華夏幸福已經(jīng)等不及讓它們“開花結(jié)果”。

　　對于償債進(jìn)度，有接近華夏幸福的相關(guān)人士向記者表示，“償債脫困方案將于近期出來。”