觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 8月27日，新城控股（601155）集團(tuán)股份有限公司發(fā)布2021年半年度報(bào)告。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體知悉，上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入791.05億元，較上年同期增長(zhǎng)109.63%。

　　總營(yíng)收中，房地產(chǎn)開發(fā)收入為742.67億元，同比增長(zhǎng)115.6%；物業(yè)出租及管理收入36.4億元，同比增長(zhǎng)67.53%。新城控股表示，本期物業(yè)交付收入較上年同期增長(zhǎng)較多，是總營(yíng)收增速較高的原因。

　　查閱報(bào)告可知，新城控股上年同期期末在建面積8000多萬平方米，竣工面積600多萬平方米，結(jié)算面積500多萬平方米；今年上半年期末在建面積8000萬平方米，竣工面積1500多萬平方米，結(jié)算面積1100多萬平方米。

　　可見，疫情大大影響了新城控股上一年的竣工速度，今年竣工速度受疫情較小，恢復(fù)到疫情前水平，所以給營(yíng)收帶來了較高的增速。

　　但房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率同比下滑了6個(gè)百分點(diǎn)，為17.11%。面對(duì)上半年激烈的土地市場(chǎng)，新城控股也表現(xiàn)得比較理性，有意通過控制城市能級(jí)，提高利潤(rùn)空間。

　　今年上半年新增土地儲(chǔ)備61幅，總建筑面積1831.61萬平方米，平均樓面地價(jià)為

　　3419.75元/平方米，總地價(jià)為626.36億元。

　　2020年全年，新城新增土儲(chǔ)平均樓面地價(jià)為3031.11元/平方米。

　　新城控股表示，將結(jié)合自身資金情況把握“兩集中”下的投資機(jī)會(huì)，著力于獲取“高流量、高利潤(rùn)、高權(quán)益”、“可用現(xiàn)金流多、資管收費(fèi)多”的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　而新城控股另一個(gè)并表主要業(yè)務(wù)，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)的相關(guān)項(xiàng)目平均出租率由上一年的96.1%恢復(fù)到今年的97.12%，但仍未回到2019年同期98.45%的出租率水平。

　　對(duì)于整體毛利率高達(dá)70.58%的物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)，新城控股也在適應(yīng)大環(huán)境積極做出改變，由雇租模式逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)椤白誀I(yíng)+聯(lián)營(yíng)+租賃”相結(jié)合的合作方式，商業(yè)購(gòu)物中心的收益將與品牌商家業(yè)績(jī)直接掛鉤。

　　上半年，新城控股推出“星光計(jì)劃”，與吾悅廣場(chǎng)內(nèi)選的品牌共同設(shè)定目標(biāo)、制定經(jīng)營(yíng)方案以及整合資源，以期帶動(dòng)更大的客流量，提升購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

　　仍踩紅線一道

　　債務(wù)方面，上半年期末，新城控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.45%，絕對(duì)量比年初上升1.33個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為60.48%，絕對(duì)量比年初上升16.83個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.44，絕對(duì)量比年初下降0.24。

　　看來，新城控股仍踩著一道紅線，而且相關(guān)的債務(wù)規(guī)模還有所上升。

　　財(cái)報(bào)顯示，新城短期借款余額20.92億元，比年初增長(zhǎng)365.25%；長(zhǎng)期借款余額為547.04億元，比年初增長(zhǎng)25.4%；銀行借款余額規(guī)模比年初增長(zhǎng)28.87%。

　　從其他非銀行的融資渠道來看，上半年應(yīng)付票據(jù)余額為90.86億元，較年初增加33.9%，其中應(yīng)付商票余額為85.14億元，較年初增加31.75%。

　　從現(xiàn)金流量表中，可以探究新城控股負(fù)債增加的表層原因。

　　上半年，新城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-75.72億元，上年同期為-88.99億元。合同銷售金額1176.64億元，比上年同期增長(zhǎng)20.65%，仍未回到2019年中期的水平，銷售回款能力仍受疫情及調(diào)控政策影響。

　　投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-110.7億，而上半年新增土儲(chǔ)總地價(jià)為626.36億元。但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額持續(xù)為負(fù)的新城控股，無法僅靠?jī)?nèi)部融資來支撐投資發(fā)展。

　　另拓融資渠道

　　三道紅線監(jiān)管政策仍壓在新城控股身上，若持續(xù)增加商票規(guī)模以及銀行負(fù)債規(guī)模，可能將使得主要負(fù)債指標(biāo)惡化。

　　據(jù)此，新城控股也在不斷拓展融資渠道。

　　7月30日，新城控股公告宣布，正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域和部分二線省會(huì)城市的9個(gè)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加坡設(shè)立信托基金，再申請(qǐng)向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額以實(shí)現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。

　　發(fā)行完成后，新城控股預(yù)計(jì)仍將間接持有該信托基金51%-55%的信托份額。

　　上半年物業(yè)出租及管理收入同比增速較高，達(dá)67.53%。營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)是新城控股的底氣和信心。

　　新城控股設(shè)立信托基金并上市，是對(duì)公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全流程打通的一次探索嘗試。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，新城控股長(zhǎng)期堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，此前已經(jīng)多次嘗試吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、CMBS產(chǎn)品等，如今更是在打通商業(yè)地產(chǎn)“投、融、管、退”鏈條、研究持有型物業(yè)退出平臺(tái)方面，邁出有力一步。