長(zhǎng)江商報(bào)奔騰新聞?dòng)浾?江楚雅

　　中交地產(chǎn)（000736）近期股價(jià)連續(xù)上漲，4月6日中交地產(chǎn)再度漲停，為9個(gè)交易日內(nèi)8個(gè)漲停，累計(jì)漲幅達(dá)117.68%，累計(jì)換手率57.54%，總市值達(dá)119億元。

　　4月1日，中交地產(chǎn)收到深交所關(guān)注函，要求核查公司控股股東、實(shí)控人、董事、監(jiān)事、高管員及其直系親屬是否存在買(mǎi)賣(mài)公司股票的行為，是否存在涉嫌內(nèi)幕交易的情形。詳細(xì)說(shuō)明近期接待機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者調(diào)研的情況，公司未公開(kāi)的年報(bào)信息是否向除年審會(huì)計(jì)師事務(wù)所以外的第三方提供，是否存在違反信息公平披露的情形。

　　公開(kāi)資料顯示，中交地產(chǎn)從事的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，主要產(chǎn)品為房地產(chǎn)銷(xiāo)售、房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理。2015年7月，中交集團(tuán)旗下的中交房地產(chǎn)集團(tuán)與中房集團(tuán)進(jìn)行了一次地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，隨后中交房地產(chǎn)集團(tuán)成為中交地產(chǎn)的實(shí)際控制人。

　　2019年7月剛回到中交地產(chǎn)擔(dān)任總裁的李永前大膽提出“2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年遠(yuǎn)在千億之上”的銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　2020年企業(yè)銷(xiāo)售金額達(dá)到533.0億元，較2015年17.3億元增長(zhǎng)了將近30倍。超額完成目標(biāo)，但營(yíng)收和利潤(rùn)總額則同比分別減少12.54%、18.26%。

　　根據(jù)億翰智庫(kù)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年中交品牌旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)全年銷(xiāo)售金額達(dá)到了987.8億元，距離千億僅一步之遙。

　　中交地產(chǎn)銷(xiāo)售額顯著提升，利潤(rùn)則明顯下降。公司2021年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入59.9億，同比下降25.4%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)180.7萬(wàn)，同比下降99.4%。數(shù)據(jù)顯示，公司2021上半年的毛利率為20.49%，較2020年的26.52%下降了6個(gè)百分點(diǎn)，凈利率也跌至5.48%。

　　對(duì)此，中交地產(chǎn)解釋稱本期房屋交付面積較上年同期有所降低，導(dǎo)致毛利潤(rùn)降低；期內(nèi)新獲取的項(xiàng)目數(shù)量及土地儲(chǔ)備面積均大幅超過(guò)以往，多數(shù)項(xiàng)目尚處于前期開(kāi)發(fā)階段，新項(xiàng)目所需人員增加，導(dǎo)致管理費(fèi)用增加；公司預(yù)計(jì)在本報(bào)告期達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目較上年同期增加，因此銷(xiāo)售費(fèi)用相應(yīng)增加。

　　出于對(duì)規(guī)模的渴求，中交地產(chǎn)近年來(lái)在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)頗為激進(jìn)。該公司2020年新增土地30宗，是2019年的兩倍。去年上半年，該公司新增土地14宗，與去年同期的13宗基本持平；土地購(gòu)置總價(jià)款286.64億元，權(quán)益價(jià)款201.48億元，較2020年的101.39億元增長(zhǎng)98.7%。

　　在土地上的高歌猛進(jìn)，讓中交地產(chǎn)的有息負(fù)債增長(zhǎng)十分迅速。數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年、2020年、2021年第三季度，公司帶息債務(wù)依次為109.77億元、132.07億元、379.33億元、614.20億元。

　　中交地產(chǎn)選擇通過(guò)擔(dān)保方式獲取融資緩解債務(wù)壓力。3月27日，中交地產(chǎn)新增擔(dān)保信息，擔(dān)保金額不超4.998億元。截至2021年12月31日，中交地產(chǎn)為控股子公司及控股子公司之間提供擔(dān)保余額137.37億元，占2020年末歸屬母公司凈資產(chǎn)的448.73%。對(duì)不在合并報(bào)表范圍內(nèi)的參股公司擔(dān)保余額為29.92億元，占2020年末歸屬母公司凈資產(chǎn)的97.72%。

　　諸葛找房認(rèn)為，中交地產(chǎn)頻頻對(duì)外擔(dān)保，一定程度上說(shuō)明企業(yè)流動(dòng)性承壓，資金面緊張。對(duì)外提供擔(dān)保，會(huì)為中交地產(chǎn)帶來(lái)一定的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是中交地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況并不是很好的情況下，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)會(huì)更大，同時(shí)或也會(huì)影響企業(yè)自身的信用資質(zhì)。