【地產建筑】

　　萬科A(行情000002,診股)（000002.SZ）：行業(yè)龍頭穩(wěn)健發(fā)展，多元業(yè)務助力盈利提升——公司首次覆蓋報告-20220621

　　1、萬科作為行業(yè)龍頭，盈利水平修復可期

　　展望未來，行業(yè)整體進入精細化運營發(fā)展階段。萬科作為行業(yè)龍頭，以其敏銳的戰(zhàn)略投資眼光、突出的品牌影響力、豐富的操盤運營經驗、穩(wěn)健的風險管理策略和多元的業(yè)務布局領先行業(yè)發(fā)展。我們認為公司有動力和機會保持現(xiàn)有規(guī)模，疊加多元化業(yè)務持續(xù)發(fā)展，將助力公司整體盈利水平修復。我們預計萬科A在2022到2024年歸母凈利潤分別為244.4、269.0、297.5億元，EPS分別為2.10、2.31、2.56元，對應PE估值分別為8.8、8.0、7.3倍，首次覆蓋給予“買入”評級。

　　2、銷售維持穩(wěn)定，拿地謹慎土儲豐厚

　　從銷售端來看公司近四年銷售額相對穩(wěn)定，2021年累計簽約銷售金額6278億元，較2020年同比下滑10.8%，克爾瑞排名重回行業(yè)前二。從拿地端來看公司2021年權益拿地金額1402億，同比增長1.4%，拿地擴張有條不紊。從土儲端看公司在二線城市土儲較多，可滿足未來近四年的開發(fā)需求，并且依托舊改、TOD等多元化拿地方式拓展新的業(yè)績增長點。

　　3、多元化業(yè)務同發(fā)展，營收穩(wěn)步提升

　　經過多年探索，萬科在物業(yè)、長租公寓、倉儲物流、商管等多個領域進入行業(yè)前列。2021年公司地產業(yè)務收入增速為7.36%，物業(yè)業(yè)務32.1%，物流倉儲業(yè)務68.9%，商業(yè)開發(fā)運營業(yè)務20.6%，長租公寓業(yè)務13.9%，多元化布局已初現(xiàn)規(guī)模，將成為公司未來發(fā)展新的利潤蓄水池和增長點。

　　4、負債結構健康，融資成本行業(yè)低位

　　公司負債結構健康，信用評級較高，有息負債水平連續(xù)四年保持相對穩(wěn)定，截至2021年底三道紅線均轉為綠檔，存量融資綜合融資成本降至4.11%，保持行業(yè)低位。

　　風險提示：政策調控風險，銷售及回款不及預期，物流地產、長租公寓發(fā)展不及預期。