都說“新官上任三把火”，2019年中交地產(chǎn)“換帥”后，“這把火”卻沒能如愿燒起來。

　　2019年7月23日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告，經(jīng)第八屆董事會(huì)第十七次會(huì)議決議，同意聘任李永前為公司總裁（法定代表人），董事候選人。李永前，這位曾今的中交老將，在綠城中國(guó)呆了五年后，重新返回中交。

　　“回家”后的李永前立下“軍令狀”，“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上?！?/p>

　　不過，換帥后的首份成績(jī)單卻并不盡如人意。2019年中交地產(chǎn)全口徑簽約銷售金額293.87億元，僅完成了350億元銷售額的83.96%。

　　2017年中交地產(chǎn)立志“央企前三”的豪言壯語(yǔ)還猶在耳旁。然而2019年保利發(fā)展銷售額4698億元、中海地產(chǎn)銷售額3387.4億元、華潤(rùn)置地銷售額2425億元，央企前三甲的位置不曾動(dòng)搖，卻將中交地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

　　頻頻換帥，增收不增利

　　年報(bào)顯示，2019年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入140.63億元，同比增長(zhǎng)57.16%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)5.43億元，同比下滑33.01%。

　　凈利潤(rùn)下滑的大背景是，自2017年以來中交地產(chǎn)頻頻換帥。

　　2017年12月，吳文德辭去中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)一職，由蔣燦明接任；2018年5月，楊劍平辭去中交地產(chǎn)總裁一職；2018年9月，空缺了4個(gè)月的總裁一職被耿忠強(qiáng)補(bǔ)位。2018年末，中交地產(chǎn)換屆，趙暉出任董事長(zhǎng)一職。

　　不過，2018年上位的耿忠強(qiáng)和趙暉很快又被換下。2019年7月，在總裁位置僅坐了10個(gè)月的耿忠強(qiáng)辭去該職務(wù)，由李永前接任；2019年的最后一天，趙暉辭去中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)一職，任職1年零3個(gè)月。隨后，董事長(zhǎng)一職也由李永前接替。

　　接連動(dòng)蕩后，李永前接下“燙手山芋”。重返中交地產(chǎn)的第一年，就遇上了公司近三年來的首次凈利潤(rùn)下滑。在此之前，中交地產(chǎn)盈利增速明顯，2017年歸母凈利潤(rùn)6.17億元，同比增長(zhǎng)432.5%；2018年歸母凈利潤(rùn)36.69億元，同比增長(zhǎng)36.69%。

　　為何2019年，中交地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入增速57.16%，凈利潤(rùn)卻不增反減？

　　2019年中交地產(chǎn)營(yíng)業(yè)成本增加，毛利率下滑，盈利能力出現(xiàn)疲軟。年報(bào)顯示，2019年中交地產(chǎn)土地成本49.31億元，較2018年的20.42億元，增長(zhǎng)141.52%。這也是所有營(yíng)業(yè)成本中增速最為明顯的一項(xiàng)。與此同時(shí)，2019年中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售額毛利率下滑超5個(gè)百分點(diǎn)，僅為25.01%。

　　更加值得一提的是，作為中交地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)，盈利能力一直欠佳。2016年以前，中交地產(chǎn)扣非凈利潤(rùn)從未突破一億元大關(guān)，2017—2019年，中交地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)1.64億元、2.86億元、2.59億元，在凈利潤(rùn)總額中占比較低。

　　“被偷走的”凈利潤(rùn)

　　雪上加霜的是，賺錢能力削弱的同時(shí)，中交地產(chǎn)的凈利潤(rùn)還被“蠶食”超過一半。

　　年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年中交地產(chǎn)的少數(shù)股東損益為5.79億元，略高于中交地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)5.425億元。

　　少數(shù)股東損益指的是公司合并報(bào)表中子公司其它非控股股東享有的損益，需要在利潤(rùn)表中予以扣除。而中交地產(chǎn)過高的少數(shù)股東損益或許受到權(quán)益銷售占比不高的影響。2019年中交地產(chǎn)全口徑簽約銷售金額293.87億元，權(quán)益口徑簽約銷售金額192.26億元，權(quán)益銷售占比65.42%。

　　此外，2019年，中交地產(chǎn)資產(chǎn)減值損失4.22億元，信用減值損失1.29億元，兩項(xiàng)減值合計(jì)“蒸發(fā)”了5.51億元凈利潤(rùn)。

　　2018年末，中交地產(chǎn)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備余額為9052.8萬元，尚未過億。而至2019年末，這一數(shù)字翻了5倍不止，增至5.26億元。這一增長(zhǎng)又主要來源于存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的4.21億元。其中天津香頌理想花園跌價(jià)準(zhǔn)備1.82億元，重慶中交漫山跌價(jià)準(zhǔn)備1.16億元。此外，嘉興、武漢、青島、長(zhǎng)沙等地項(xiàng)目均存在不同程度的跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　與此同時(shí)，中交地產(chǎn)還面臨著同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的尷尬局面。中交地產(chǎn)的控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“地產(chǎn)集團(tuán)”）官網(wǎng)信息指出， 地產(chǎn)集團(tuán)控股綠城中國(guó)和中交地產(chǎn)兩家上市公司。

　　地產(chǎn)集團(tuán)的地產(chǎn)平臺(tái)并不僅此而已。天眼查信息顯示，除了兩大上市公司外，中交房地產(chǎn)集團(tuán)還控股中住地產(chǎn)、中房開發(fā)等公司。

　　雖然根據(jù)年報(bào)信息，地產(chǎn)集團(tuán)表示，在2021年底前，采取現(xiàn)金收購(gòu)、換股并購(gòu)或其他可行的方式逐步啟動(dòng)下屬其他涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)與中交地產(chǎn)深度融合。并且承諾，旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合前，公司將協(xié)調(diào)綠城中國(guó)和中交地產(chǎn)之間實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)。

　　中交地產(chǎn)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題仍舊備受投資者關(guān)注。有投資者在給董秘的留言提問中表示，中交房地產(chǎn)集團(tuán)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是限制中交地產(chǎn)發(fā)展的主要原因。2019年年報(bào)也指出，中交地產(chǎn)多次在調(diào)研時(shí)被問及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的解決情況。

　　沖規(guī)模 押寶代建

　　一方面，為了“千億目標(biāo)”，中交地產(chǎn)大舉拿地為沖規(guī)模做準(zhǔn)備；另一方面中交地產(chǎn)還在尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

　　年報(bào)顯示，2019年中交地產(chǎn)新增土地15宗，計(jì)容建筑面積229.54萬平方米，土地購(gòu)置總價(jià)款181.59億元，其中權(quán)益價(jià)款達(dá)118億元。

　　即便是高價(jià)土地中交地產(chǎn)也絕不手軟。2019年12月11日，中交地產(chǎn)以19.31億元拿下昆明呈貢區(qū)地塊，溢價(jià)率高達(dá)95.98%。

　　伴隨水漲船高的是中交地產(chǎn)的現(xiàn)金流壓力。2019年，中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-46.12億元，同比下滑179.56%；2019年末中交地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債44.71億元，同比增長(zhǎng)35.08%。

　　年報(bào)也指出，近年來隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模逐步擴(kuò)大，中交地產(chǎn)現(xiàn)階段資產(chǎn)負(fù)債率較高，償債壓力可能較大。 2019年，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率約為84.92%，明顯高于其他央企，2019年保利置業(yè)、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別為56.9%、30.3%、33.7%。

　　此外，2020年4月8日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告，2020年前三月累計(jì)新增借款88.48億元，占2019年末凈資產(chǎn)141.31%。

　　重資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上“花錢如流水”，中交地產(chǎn)將算盤打到了輕資產(chǎn)上。

　　中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，越來越多的房企入局代建， 是看中了代建低投入、驅(qū)動(dòng)高、銷售規(guī)模和獲取自身高ROE來優(yōu)化報(bào)表的紅利。

　　回到中交地產(chǎn)后，李永前大刀闊斧開展改革，提出“六個(gè)一工程”戰(zhàn)略，大力發(fā)展融資代建、城市更新、TOD、健康養(yǎng)老、物流地產(chǎn)、文旅文創(chuàng)等新業(yè)務(wù)。

　　2020年1月，由中交地產(chǎn)100%控股的北京聯(lián)合置業(yè)與惠州市惠燃實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、中食冷凍倉(cāng)儲(chǔ)（廣州）有限公司簽訂項(xiàng)目委托管理服務(wù)協(xié)議，中交地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)開始“小試牛刀”。

　　2020年3月13日，北京聯(lián)合置業(yè)更名中交房地產(chǎn)管理集團(tuán)。中交地產(chǎn)表示，此次更名是中交地產(chǎn)“六個(gè)一工程”戰(zhàn)略落地的重要舉措，對(duì)于中交地產(chǎn)輕資產(chǎn)板塊新航道業(yè)務(wù)開拓有重要意義。

　　柏文喜向財(cái)經(jīng)網(wǎng)分析，中交地產(chǎn)在央企地產(chǎn)企業(yè)中始終不溫不火，新領(lǐng)導(dǎo)上任且從綠城歸來后，希望借鑒綠城代建業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)以更少的資源投入來上規(guī)模，所以代建業(yè)務(wù)是中交地產(chǎn)擺脫資源約束實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍進(jìn)的戰(zhàn)略選擇。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年綠城中國(guó)以品牌輸出、管理輸出的代建管理項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約505萬平方米，合同銷售金額664億元。此外，2019年綠城中國(guó)新增代建項(xiàng)目72個(gè)，合計(jì)代建項(xiàng)目260個(gè)，總建筑面積約6754萬平方米，預(yù)計(jì)總可售金額約3689億元。

　　此外，2020年2月28日，綠城中國(guó)旗下代建公司綠城管理向港交所提交招股書，申請(qǐng)上市。

　　在綠城呆了5年之久的李永前見證了綠城代建的迅速成長(zhǎng)，“肥水不流外人田”，李永前試圖將這份經(jīng)驗(yàn)“引流”中交地產(chǎn)。

　　不過，并不是每一家房企都適合做代建。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，入局代建的房企需要產(chǎn)品品質(zhì)過硬，美譽(yù)度高，管理和招采成本控制到位。

　　此外，柏文喜還指出，和其他房企相比，中交地產(chǎn)的入局代建業(yè)務(wù)的時(shí)間相對(duì)較晚，在品牌和資金方面并不突出，且面臨著綠城系的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)以及其他新進(jìn)入這一領(lǐng)域企業(yè)的擠壓，這是中交地產(chǎn)在代建領(lǐng)域所面臨的挑戰(zhàn)。

　　不過，柏文喜同樣表示，中交地產(chǎn)的企業(yè)性質(zhì)賦予了穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、規(guī)范管理和良好資信條件的優(yōu)勢(shì)，未來如果能夠與相關(guān)資本方聯(lián)合起來結(jié)成聯(lián)合體來開展資本代建，解決中小房企所急需的資金問題，則會(huì)成為市場(chǎng)拓展的利器，或能如愿加快形成一定的規(guī)模。

　　對(duì)于中交地產(chǎn)而言，比起遙遠(yuǎn)的“央企前三”和千億目標(biāo)，如何彌補(bǔ)2019年未能完成的銷售額目標(biāo)，在2020年沖刺500億元大關(guān)，才是當(dāng)務(wù)之急。而押寶代建能否為中交地產(chǎn)的“成績(jī)單”帶來新氣象，還需要時(shí)間考驗(yàn)。