中房智庫研究員 付珊珊 | 文 　　總市值是衡量房企資本市場表現(xiàn)的重要指標。隨著上半年收官，房企2019年半年度的資本市場表現(xiàn)也隨之出爐。

　　根據(jù)中房智庫對房企市值百強的連續(xù)監(jiān)測顯示，今年上半年地產股整體走強，年中（截至6月30日）表現(xiàn)普遍好于年初。

　　從監(jiān)測的半年度數(shù)據(jù)來看，2019年上半年百強市值房企總市值為52437億元，相比2019年初44439億元增長18%，總市值規(guī)模增加7998億元。

　　在半年度市值百強榜中，總市值上漲房企的數(shù)量也遙遙領先于總市值下降的房企。具體來看，2019年上半年，有87家企業(yè)總市值實現(xiàn)上漲，13家企業(yè)總市值縮水。其中，大悅城、中國奧園、粵泰股份半年度漲幅超過100%，大悅城更是以184.76%的漲幅高居榜首。有漲即有跌，卓爾智聯(lián)、力高集團、華人置業(yè)、【嘉凱城(000918)、股吧】半年度跌幅均超過10%，領銜跌幅榜。

　　今年上半年股票市場行情整體向好，地產股也隨大勢上漲。今年2月以來，受一季度經(jīng)濟超預期等因素影響，A股房地產板塊在前期出現(xiàn)一波大漲行情。數(shù)據(jù)顯示，1~3月房地產開發(fā)投資額同比增長11.8%，3月單月同比增長12%，仍處高位。受大環(huán)境影響，地產股漲勢明顯，且傳統(tǒng)銷售旺季促使各地出現(xiàn)樓市“小陽春”，再次刺激了地產股票的上漲行情。

　　除了政策面的利好，不少業(yè)內分析師均認為，投資股票長遠來看還是要看業(yè)績。從機構統(tǒng)計的上半年房企銷售數(shù)據(jù)來看，房企業(yè)績不斷創(chuàng)新高也成為地產股股價上漲的助推因素。值得注意的是，由于上半年粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃出臺，導致在大灣區(qū)內有豐富土地儲備的房企受利好影響實現(xiàn)較大幅度上漲，比如中國奧園、【粵泰股份(600393)、股吧】。

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　　政策影響明顯 地產股震蕩上漲

　　從年初至今，雖然地產股總體趨勢上行，但其間也經(jīng)歷了幾次大的震蕩，大漲大跌背后均與政策面息息相關。

　　受一季度經(jīng)濟超預期影響，A股房地產板塊前期大漲，再次出現(xiàn)百股跑贏大盤的火爆景象，同時也刺激內房股普遍上漲。從具體行業(yè)來看，一直以來，地產股受政策等消息面的影響明顯，股市和樓市相輔相成。

　　上半年，房地產調控政策比去年年底相對寬松，加之兩會召開，傳統(tǒng)“金三銀四”銷售旺季的加持，各地出現(xiàn)樓市“小陽春”，而這波樓市行情也反映到了股市，自2月底開始，地產股總體呈現(xiàn)上漲趨勢。wind數(shù)據(jù)顯示，從今年年初至6月30日，申銀萬國房地產板塊總市值漲幅已經(jīng)超過20%。

　　這股上漲勢頭一直保持到了4月下旬。4月22日，房地產板塊一改前期的上漲行情，出現(xiàn)大面積下跌，當日板塊跌幅為1.87%。究其原因，在政治局會議中，中央再次定調“房住不炒”，而住建部也對房價、地價波動幅度較大的城市進行預警提示。中央對樓市調控政策的表態(tài)被看作是房地產行業(yè)的較大利空，投資者也因此看淡房地產后市表現(xiàn)，地產股應聲下跌。5月部分城市樓市調控政策收緊，而這也影響了地產股5月的走勢，在中房智庫研究員的過往統(tǒng)計中，超九成的房企5月市值縮水，百強市值規(guī)模共減少5000億元。

　　除了政策面的影響，房企銷售業(yè)績也是影響股價表現(xiàn)的重要因素。雖然國家統(tǒng)計局公布的全國月度銷售增速不斷回落，但房企的銷售額卻在不斷增長。5月TOP100、TOP10房企銷售額環(huán)比增速分別為5.5%、8.5%，同比增速分別為16%、18%，集中度繼續(xù)提升，龍頭房企表現(xiàn)尤為強勢。從第三方機構統(tǒng)計的房企半年度銷售數(shù)據(jù)來看，TOP100房企累計權益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比增長4%，大部分房企銷售額實現(xiàn)增長，而中原地產一位市場分析師預計今年上半年房企將會保持30%左右的利潤，銷售增長、業(yè)績強勁也與上半年大部分房企市值實現(xiàn)上漲保持一致。

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　　粵港澳概念股漲勢強勁 大悅城、中國奧園領漲

　　在中房智庫研究員的統(tǒng)計中，上半年市值突破千億的房企依然是15家，其中12家是港股房企，15家千億市值房企市值總和為29952億元，占據(jù)百強市值總和的57.12%，集中度提高。

　　千億市值房企中總市值最高的是新鴻基地產，年中市值為3377億元，半年度漲幅19.21%。在這些千億市值房企中，不少房企上半年也實現(xiàn)了千億銷售額，比如萬科A、中國海外發(fā)展、中國恒大、碧桂園、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、華潤置地、龍湖集團、招商蛇口，但從此前中房智庫研究員的統(tǒng)計來看，市值超過千億的房企數(shù)量遠低于年度銷售額超過千億的房企數(shù)量。

　　根據(jù)第三方機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年已有12家房企合約銷售超過1000億元，而去年全年的千億房企數(shù)量已經(jīng)突破30家，如果按照上半年完成400億元銷售額即為沖擊千億規(guī)模的候選房企，則預計今年全年千億房企數(shù)量將會增加至40家左右。而千億市值房企陣營較為穩(wěn)定，基本保持在15家左右，按照上述數(shù)據(jù)對比，成為千億市值房企比成為千億銷售規(guī)模房企難度更大。

　　在這15家千億市值房企中，14家房企實現(xiàn)半年度總市值上漲，僅有中國恒大上半年總市值縮水，從年初2695億元縮水至2529億元，市值跌幅6.17%。去年下半年，恒大在地產股一片頹勢中憑借造車利好逆勢上漲，而今年上半年，自3月走出29.15元/股的最高點后，股價便一路下行，雖然6月有所反彈，但難以挽回下跌頹勢，其中原因還是受整體地產股走勢影響為主。且2019年上半年，中國恒大完成2825.4億元合約銷售，穩(wěn)居頭部房企。

　　除了千億市值房企值得關注，還有三家房企上半年強勢上漲，漲幅均超過100%，位居漲幅榜前三位，這三家房企分別是大悅城、中國奧園和粵泰股份，漲幅分別為184.76%、122.11%、119.34%。

　　其中，大悅城的市值增長主要源于年初的重組事件。中糧地產向明毅公司發(fā)行21.12億股收購其持有的大悅城地產91.34億股普通股股份，2月26日在深交所上市，總股本從18.14億股擴增至39.26億股，重組完成后，證券簡稱從‘中糧地產’變更為‘大悅城’，其股價從年初4.75元/股強勢漲至6.42元/股，股價上漲35.16%。

　　另外兩家房企的上漲雖各有原因，但共同之處在于其受粵港澳大灣區(qū)利好影響。其中中國奧園根植廣東，且其城市更新項目中有80%位于粵港澳大灣區(qū)；而粵泰股份是廣州老牌地產商，雖然由于資金問題近期出售項目與世茂房地產，但粵泰股份近一年漲停次數(shù)多達6次，而漲停原因就是受粵港澳大灣區(qū)利好影響。

　　相比上漲房企，下跌的房企更值得關注。在市值下跌的13家房企中，卓爾智聯(lián)、力高集團、華人置業(yè)和嘉凱城跌幅均超過10%，其中遠洋集團、金科股份、正榮地產均是2018年的千億新軍，但其市值在2019年上半年仍然有所下跌。綠城中國也是下跌企業(yè)中值得關注的，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年綠城中國銷售額495.5億元，今年完成千億也是大概率事件，但綠城中國的市值一直都在百億左右，近期更是近乎跌出百億市值，呈現(xiàn)出規(guī)模和股價的不匹配。股票投資長期還是看業(yè)績，綠城中國的市值下跌，除了創(chuàng)始人宋衛(wèi)平的減持導致，最核心的因素還是綠城發(fā)展中存在的問題。