欠交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司能否限制單元門禁使用？

　　小區(qū)房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主可否拒繳物業(yè)費(fèi)？

　　老物業(yè)不走，新物業(yè)進(jìn)不來，物業(yè)管理交接一團(tuán)糟怎么破？

　　近日

　　最高人民法院發(fā)布

　　5個(gè)物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例

　　給出了答案

　　限制門禁催交物業(yè)費(fèi)違法

　　2021年9月，某小區(qū)業(yè)主老張發(fā)現(xiàn)他因欠交物業(yè)費(fèi)已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)，與物業(yè)公司交涉無果后，起訴到了法院。

　　審理法院認(rèn)為

　　我國民法典明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。對(duì)老張欠交物業(yè)費(fèi)的違約行為，物業(yè)公司可另行依法維權(quán)。法官釋法后，物業(yè)公司在審理過程中恢復(fù)了老張的門禁系統(tǒng)使用。

　　最高法指出，物業(yè)服務(wù)人以不給業(yè)主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業(yè)費(fèi)，實(shí)質(zhì)上是基于其在物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的債權(quán)而不當(dāng)限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，既缺乏法律依據(jù)，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方的矛盾。業(yè)主經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以通過調(diào)解、提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁等方式依法維護(hù)自身合法權(quán)益。

　　房屋質(zhì)量有問題拒交物業(yè)費(fèi)無依據(jù)

　　業(yè)主徐某某以其房屋廚房設(shè)計(jì)不合理、排煙倒灌等問題為由，辯稱不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。審理法院認(rèn)為，房屋問題屬于商品房買賣合同法律關(guān)系中的履行瑕疵問題，與案涉物業(yè)服務(wù)合同不屬于同一法律關(guān)系，業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由抗辯主張不應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)缺乏依據(jù)。

　　最高法認(rèn)為

　　物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)主要包括維修養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、安全保護(hù)、制止違法行為、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理等義務(wù)。房屋專有部分的質(zhì)量、設(shè)計(jì)等問題不屬于物業(yè)服務(wù)人應(yīng)擔(dān)責(zé)的義務(wù)范圍。本案判決有助于厘清物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與其他法律關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主正確區(qū)分責(zé)任主體，依法依規(guī)理性維權(quán)，妥善平衡物業(yè)服務(wù)合同各方合法利益。

　　物業(yè)拒不退場(chǎng)無權(quán)收費(fèi)

　　某小區(qū)原物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會(huì)依法選聘了新的物業(yè)服務(wù)人，但原物業(yè)公司卻拒絕辦理交接，繼續(xù)占用物業(yè)用房和相關(guān)設(shè)施，導(dǎo)致新物業(yè)長期無法進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。更讓業(yè)主們不滿的是，原物業(yè)公司還向業(yè)主何某某索要合同終止后的物業(yè)費(fèi)，遭到拒絕后竟訴至法院。

　　審理法院認(rèn)為

　　《民法典》第九百四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。原物業(yè)公司拒不退場(chǎng)的行為已構(gòu)成違約，無權(quán)主張合同終止后的物業(yè)費(fèi)。

　　最高法表示，物業(yè)交接不順，不僅容易引發(fā)原物業(yè)服務(wù)人、新物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛，而且擾亂小區(qū)管理秩序，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，降低業(yè)主生活品質(zhì)。本案判決駁回某物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，有利于引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人按期退場(chǎng)、依法履行交接義務(wù)，對(duì)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、構(gòu)建和諧宜居的小區(qū)環(huán)境具有積極意義。

　　物業(yè)公司無權(quán)起訴請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)決定

　　除了“以服務(wù)之名行強(qiáng)占之實(shí)”，有物業(yè)公司還試圖通過訴訟來撤銷業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)的決定。

　　審理法院認(rèn)為

　　業(yè)主大會(huì)決定是業(yè)主對(duì)小區(qū)重大事項(xiàng)行使共同管理權(quán)、實(shí)行業(yè)主自治的重要方式。民法典第二百七十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。某物業(yè)公司不是該小區(qū)業(yè)主，不受業(yè)主大會(huì)決定的約束，與該被訴業(yè)主大會(huì)的決定不具有直接利害關(guān)系，故無權(quán)起訴請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)決定或者確認(rèn)該決定無效。

　　最高法指出，生活中，有的物業(yè)服務(wù)人被解聘后，試圖以請(qǐng)求確認(rèn)業(yè)主大會(huì)決議無效或者撤銷的方式推翻業(yè)主大會(huì)決定，否定業(yè)主共同意志。本案明確物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)人的決定不能提起訴訟，具有規(guī)則指引作用，有利于維護(hù)業(yè)主大會(huì)決定效力、依法保障業(yè)主行使共同管理權(quán)。

　　示范調(diào)解化解欠費(fèi)惡性循環(huán)

　　“物業(yè)公司服務(wù)不到位，衛(wèi)生沒人打掃，安保也形同虛設(shè)，我們當(dāng)然不愿意交物業(yè)費(fèi)！”“業(yè)主都不交錢，我們員工工資發(fā)不出來，怎么提升服務(wù)質(zhì)量？”不少小區(qū)中，由于對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，業(yè)主們欠交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司陷入運(yùn)營困境，服務(wù)質(zhì)量更加下滑，進(jìn)而引發(fā)更多業(yè)主不滿，形成惡性循環(huán)。某物業(yè)公司因此將欠費(fèi)業(yè)主陳某訴至法院。審理法院對(duì)案涉小區(qū)的物業(yè)服務(wù)及欠費(fèi)情況進(jìn)行研判后認(rèn)為，陳某案后可能存在批量訴訟，決定前往該小區(qū)開展巡回審理、現(xiàn)場(chǎng)辦案。

　　庭審中，法院對(duì)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查并對(duì)相關(guān)法律問題釋法說理，讓物業(yè)公司認(rèn)識(shí)到自身服務(wù)的不足，也讓業(yè)主理解物業(yè)費(fèi)對(duì)小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要性。在法院主持下，物業(yè)公司與陳某當(dāng)場(chǎng)簽訂了調(diào)解協(xié)議，陳某根據(jù)物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

　　最高法認(rèn)為

　　業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，有助于物業(yè)服務(wù)人提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；而物業(yè)服務(wù)人不斷提升服務(wù)質(zhì)量，才能使業(yè)主更自覺地交納物業(yè)費(fèi)，從而形成良性循環(huán)，以打造更加舒適美好的生活環(huán)境。