一、經(jīng)營(yíng)情況的討論與分析

　　公司圍繞“規(guī)范管理”、“殷勤服務(wù)”強(qiáng)化各項(xiàng)管理工作，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)及增值服務(wù)的雙增長(zhǎng)，并在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域取得突破。

　　1、版圖精耕，主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展 2019年上半年，公司大步拓進(jìn)全國(guó)化版圖，新拓咸陽(yáng)、衢州等城市,同時(shí)強(qiáng)化已進(jìn)入城市的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)深度。截止2019年6月30日，公司累計(jì)總簽約項(xiàng)目466個(gè),比上年同期增加74個(gè)，增長(zhǎng)率18.88%，公司累計(jì)總簽約面積6,001.59萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)1,006.63萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率20.15%。

　　2、差異化發(fā)展，城市生活綜合服務(wù)能力提升 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展及民眾對(duì)生活品質(zhì)的要求，賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)越來(lái)越多的責(zé)任。公司對(duì)服務(wù)產(chǎn)品的規(guī)劃已跨越傳統(tǒng)物業(yè)，邁向城市服務(wù)領(lǐng)域的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。報(bào)告期內(nèi)，公司與杭州之江城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司合資成立杭州南郡商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，探索資產(chǎn)+運(yùn)營(yíng)、空間+服務(wù)、投資+管理等多方位合作模式，打造專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化、品牌化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)服務(wù)平臺(tái)。金楓物業(yè)突出城市環(huán)衛(wèi)服務(wù)特色，承接了江蘇省內(nèi)河道、景區(qū)、基建設(shè)施等項(xiàng)目的管理服務(wù)業(yè)務(wù)；采林物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)覆蓋碼頭、學(xué)校等特色項(xiàng)目，為多個(gè)知名院?；虼笮痛a頭提供服務(wù)。

　　3、重客戶(hù)需求，社區(qū)服務(wù)完成雙升級(jí) 社區(qū)是城市生活的重要組成部分，公司除投入資金進(jìn)行技術(shù)更新、使用智能設(shè)備外，2019年在管家服務(wù)體系上完成了2.0版本升級(jí)，同步對(duì)社區(qū)內(nèi)服務(wù)中心進(jìn)行改造。第一批社區(qū)業(yè)主將體驗(yàn)更近距離、更細(xì)致的生活服務(wù)，及擁有更便捷、更舒適的社區(qū)交互空間。

　　4、穩(wěn)健前行，品牌影響力持續(xù)提升 公司回歸本心抓品質(zhì)，創(chuàng)新進(jìn)取做服務(wù)，繼續(xù)保持行業(yè)前位發(fā)展。在中國(guó)指數(shù)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組主辦的2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究及評(píng)選中，公司再次榮登榜單，獲“2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”綜合排名第18名殊榮；入選中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合組織的2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司10強(qiáng)；并作為創(chuàng)新發(fā)展的典型企業(yè)，入圍國(guó)內(nèi)權(quán)威財(cái)經(jīng)媒體《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》發(fā)起的中國(guó)藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)評(píng)選，在證券時(shí)報(bào)舉辦的“第十三屆中國(guó)上市公司價(jià)值評(píng)選”中獲得“中國(guó)上市公司IPO新星獎(jiǎng)”。

　　二、可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)

　　1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正處于行業(yè)整合的初級(jí)格局，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，然而相對(duì)于市場(chǎng)總規(guī)模而言，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍較小，尚未形成市場(chǎng)占有率較大的跨區(qū)域、全國(guó)性物業(yè)管理公司，行業(yè)集中度較低但提升明顯加速。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，越來(lái)越多的物業(yè)企業(yè)在香港聯(lián)合交易所上市、在新三板掛牌，許多開(kāi)發(fā)商旗下的物業(yè)公司將目光轉(zhuǎn)向了存量項(xiàng)目。物業(yè)企業(yè)追求規(guī)模化、品牌化發(fā)展將是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。公司亟待快速提升自身服務(wù)與管理能力，擴(kuò)大品牌影響力，使得在未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位。

　　2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)服務(wù)，屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。公司除了自有服務(wù)人員，還將部分秩序服務(wù)、保潔等業(yè)務(wù)委托給該領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)外包公司，以提高服務(wù)效率，靈活適應(yīng)市場(chǎng)需求。因此，如果人力成本上升或者外包公司不能按合同約定提供外包服務(wù)，或?qū)⒂绊懝緲I(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和品牌聲譽(yù)。 此外，公司雖近年來(lái)積極拓展全國(guó)市場(chǎng)，但物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域仍主要集中在長(zhǎng)三角地區(qū)，一旦出現(xiàn)該地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)加劇、業(yè)務(wù)規(guī)模飽和或地區(qū)政府政策及經(jīng)營(yíng)環(huán)境出現(xiàn)不利變化時(shí)，將會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。

　　3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 公司管理項(xiàng)目多數(shù)采用包干制收費(fèi)方式，即業(yè)主向公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由公司享有或承擔(dān)。大部分業(yè)主能夠按期或者在一定期限內(nèi)繳納物業(yè)費(fèi)，但也存在部分物業(yè)費(fèi)無(wú)法收回的情形，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)造成不利影響。

　　4、管理風(fēng)險(xiǎn) 物業(yè)管理屬于重管理的輕資產(chǎn)行業(yè)，保持核心業(yè)務(wù)人員的穩(wěn)定性、實(shí)現(xiàn)人員的標(biāo)準(zhǔn)化管理是保證公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模將快速擴(kuò)大，在資源整合、技術(shù)研發(fā)、生產(chǎn)管理、市場(chǎng)開(kāi)拓和資本運(yùn)作等方面對(duì)公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力資源不能及時(shí)適應(yīng)公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的快速擴(kuò)大，將影響公司的運(yùn)營(yíng)能力和發(fā)展動(dòng)力。

　　5、募集資金投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 公司的募投項(xiàng)目有一定的實(shí)施周期，在項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)前難以獲得較高收益，因此公司存在發(fā)行后凈資產(chǎn)收益率被攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、報(bào)告期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 公司自1994年成立之初為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)公司，公司較早發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，開(kāi)展了市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，2006年后公司成為完全獨(dú)立的市場(chǎng)化物業(yè)企業(yè)。 二十多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，使公司沉淀了機(jī)制優(yōu)勢(shì)、人員與組織優(yōu)勢(shì)、管理與品牌優(yōu)勢(shì)，以及常年經(jīng)營(yíng)積累的項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)等核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　一、機(jī)制優(yōu)勢(shì) 公司較早實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化運(yùn)作，能夠做到獨(dú)立決策，提升對(duì)客戶(hù)的關(guān)注度。公司的靈活機(jī)制優(yōu)勢(shì)使公司在市場(chǎng)上動(dòng)力充足，競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)，相比同業(yè)能夠提供更高性?xún)r(jià)比的服務(wù)。獨(dú)立決策的機(jī)制使得公司的管理層能夠發(fā)揮最大的能動(dòng)性，使得公司的戰(zhàn)略規(guī)劃得到貫徹與延續(xù)，避免了高級(jí)管理層波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、人員與組織優(yōu)勢(shì) 公司擁有年輕化的管理團(tuán)隊(duì)，高級(jí)管理人員主要集中在70后年齡段，中級(jí)管理人員主要集中在80后，具有充足的活力與動(dòng)力，具備良好的創(chuàng)新精神與奮斗精神。公司非常重視組織架構(gòu)的作用，持續(xù)進(jìn)行組織架構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化，使得公司職能部門(mén)扁平化，預(yù)算績(jī)效獨(dú)立核算，權(quán)力得到充分下放，對(duì)保留人才、激發(fā)人員斗志、保持信息暢通等方面都起到了較大的作用。 公司還建立了有效的員工薪酬與激勵(lì)機(jī)制，制訂了各項(xiàng)員工關(guān)懷制度來(lái)增強(qiáng)員工的歸屬感與滿意度。公司建立了完善的培訓(xùn)體系，為員工創(chuàng)造職后再教育的機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)員工自學(xué)提升學(xué)歷。

　　三、管理與品牌優(yōu)勢(shì) 公司作為首家登陸A股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，已通過(guò)ISO9001、ISO14001和ISO45001三項(xiàng)管理體系認(rèn)證，多年來(lái)作為獨(dú)立的市場(chǎng)化物業(yè)公司承接不同項(xiàng)目業(yè)態(tài)，具有較完整的管理運(yùn)行體系和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。公司多次入圍中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力前三十強(qiáng)，曾在全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)類(lèi)排名位居第4位，獲得了商業(yè)模式創(chuàng)新企業(yè)稱(chēng)號(hào)。近期公司獲選中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)單位，并憑借較強(qiáng)的品牌影響力及品牌溢價(jià)榮獲中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌價(jià)值50強(qiáng)”、“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司10強(qiáng)”，入選2019“美好生活”物業(yè)品牌集群。此外，公司曾獲中國(guó)指數(shù)研究院評(píng)選中國(guó)物業(yè)服務(wù)商辦物業(yè)管理TOP10稱(chēng)號(hào)，并于2019年上半年榮獲中國(guó)指數(shù)研究院“2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”綜合排名第18名。 公司多個(gè)在管項(xiàng)目曾被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀示范項(xiàng)目，獲得了浙江省服務(wù)業(yè)重點(diǎn)企業(yè)、杭州市十佳物業(yè)服務(wù)企業(yè)等稱(chēng)號(hào)。在公司業(yè)務(wù)分布的主要區(qū)域，形成了良好的口碑效應(yīng)，對(duì)存量項(xiàng)目的續(xù)約及規(guī)模的擴(kuò)張產(chǎn)生積極影響。 四、項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì) 公司通過(guò)提供不斷更新與優(yōu)化的服務(wù)，積累了一大批優(yōu)質(zhì)且穩(wěn)定的客戶(hù)資源。2011年起，公司與銀泰置地開(kāi)展合作，進(jìn)軍綜合商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，率先實(shí)現(xiàn)了齊全的業(yè)態(tài)分布與多元化服務(wù)體系的建立。公司總結(jié)各類(lèi)項(xiàng)目的服務(wù)與管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造了“南都管家”等服務(wù)模式，獲得了多個(gè)綜合體、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等商辦項(xiàng)目以及較為高端的住宅項(xiàng)目。公司在獲得多個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)，提升服務(wù)品質(zhì)，贏得了客戶(hù)的認(rèn)可，保證了穩(wěn)定的項(xiàng)目來(lái)源。 此外，公司與銀泰置地、綠地集團(tuán)、阿里巴巴等近百家有相同品牌發(fā)展理念的開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成了多種層次的合作，為公司未來(lái)項(xiàng)目的穩(wěn)定性與拓展性打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。