在最近國(guó)家一直在不斷調(diào)控著房?jī)r(jià)，特別還放出來(lái)貨幣寬松的政策出來(lái)把經(jīng)濟(jì)給推向高潮，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也離不開(kāi)國(guó)家政策上面的推導(dǎo)才能更好的發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)上遇到的困難也要重點(diǎn)去發(fā)展。

　　經(jīng)濟(jì)下滑后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望兩極化：一方認(rèn)為經(jīng)濟(jì)危機(jī)即將來(lái)臨，房?jī)r(jià)泡沫即將破滅；一方認(rèn)為，救市政府一定會(huì)帶來(lái)新一輪的繁榮。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)在沒(méi)有其他投資渠道的情況下，資金必然會(huì)以各種名義進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這種邏輯今天還存在嗎？

　　短期來(lái)看，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力與大部分城市需求下降的壓力并存，但不要被房?jī)r(jià)上漲的虛相所迷惑，也不要太擔(dān)心下跌，通過(guò)重新評(píng)估收入與債務(wù)的關(guān)系來(lái)慎重決策。

　　抵押貸款利率的下降導(dǎo)致一些城市的資產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　經(jīng)濟(jì)下滑后，國(guó)家要求“穩(wěn)健的貨幣政策應(yīng)更加靈活和適度，并利用降低RRR、降息和再融資等手段，保持合理和充足的流動(dòng)性，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率下行?！?月份，LPR股市下跌10個(gè)基點(diǎn)，這是近幾個(gè)月來(lái)的最大跌幅。從實(shí)際成交貸款利率來(lái)看，隨著LPR的降低，房貸利率也在下降。如果包括非正式的資金渠道，實(shí)際貸款利率應(yīng)該更低。

　　從城市之間的比較來(lái)看，抵押貸款利率對(duì)市場(chǎng)的影響是變化而不是絕對(duì)水平。一個(gè)典型的例子是近兩三年來(lái)上海的按揭利率低于北京，但上海的房?jī)r(jià)基本上處于下跌狀態(tài)。利率下調(diào)會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的回暖，但能否帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲，取決于城市住房供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)。

　　如何理解房地產(chǎn)市場(chǎng)與利率的關(guān)系？

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)自預(yù)期需求與潛在供給的差距，而市場(chǎng)的短期波動(dòng)來(lái)自信貸與供給的差距。過(guò)度的信貸會(huì)帶動(dòng)居民增加杠桿購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有資產(chǎn)，企業(yè)增加投資。這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)和地價(jià)都會(huì)大幅上漲。如果沒(méi)有限制信貸和資產(chǎn)價(jià)格之間就會(huì)出現(xiàn)“雙飛”。

　　所有名義房?jī)r(jià)都是貨幣現(xiàn)象其本質(zhì)是土地資產(chǎn)化。大城市對(duì)人口的集聚效應(yīng)和有限的土地供應(yīng)形成了不可避免的命運(yùn)。世界上所有的大城市都面臨著高房?jī)r(jià)的問(wèn)題。區(qū)別在于不同的住房制度造成的價(jià)格彈性是越依靠金融信貸解決住房問(wèn)題的城市，可名義房?jī)r(jià)與信貸的相關(guān)性就會(huì)越明顯。

　　不同城市房?jī)r(jià)對(duì)利率的敏感性是資金偏好和貧富差距的表現(xiàn)。如果城市住房和土地供應(yīng)跟不上資金的洪水，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力就會(huì)更強(qiáng)。沒(méi)有持有成本的約束，增加的供給只能轉(zhuǎn)化為住房群體的空置資產(chǎn)，對(duì)供求矛盾沒(méi)有任何緩解。限價(jià)政策使買(mǎi)房成為一場(chǎng)“賭博”，而不是真正的需求，旨在幫助困難家庭買(mǎi)房的財(cái)政補(bǔ)貼會(huì)內(nèi)化為資產(chǎn)價(jià)格。

　　根據(jù)預(yù)期需求和潛在供給來(lái)衡量房?jī)r(jià)上漲的彈性，根據(jù)抵押貸款與收入的比率來(lái)衡量資本化程度，我們對(duì)70個(gè)大中城市進(jìn)行了重新分類(lèi)。資本化程度高的城市，如一線(xiàn)城市、杭州，南京，廈門(mén)等城市房?jī)r(jià)上漲彈性較高。遵義，烏魯木齊，煙臺(tái)和其他城市缺乏靈活性。這個(gè)分類(lèi)結(jié)果也可以通過(guò)歷史時(shí)期來(lái)驗(yàn)證。

　　在沒(méi)有實(shí)際需求的支持，貨幣對(duì)房?jī)r(jià)上漲的邊際效用就會(huì)降低。

　　雖然一些城市的房?jī)r(jià)在上漲，但對(duì)租金的需求卻在下降。

　　房租反映了城市真實(shí)的住房需求，也從側(cè)面反映了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。盡管經(jīng)濟(jì)下滑后集中釋放了租房需求，但其他城市的房租與去年相比有所下降，除了上海和西安，廣州的房租下降了約10%。

　　商業(yè)建筑的租金水平代表居民的消費(fèi)能力，寫(xiě)字樓的租金水平代表服務(wù)業(yè)的生產(chǎn)能力。4月份，殼牌搜索平臺(tái)重點(diǎn)城市上市商業(yè)地產(chǎn)平均租金水平較去年同期下降約17%。自2019年6月以來(lái)，商業(yè)租金一直在下降。從城市來(lái)看，4月份各大重點(diǎn)城市的房租均較去年同期大幅下降(由于樣本數(shù)量的原因，市本級(jí)數(shù)據(jù)波動(dòng)較大)。

　　對(duì)比生產(chǎn)、消費(fèi)、共同生活，我們可以發(fā)現(xiàn)目前的房?jī)r(jià)上漲只是貨幣寬松驅(qū)動(dòng)下的一個(gè)假想階段。虛與實(shí)的偏差已經(jīng)升溫。

　　過(guò)去資產(chǎn)價(jià)格和實(shí)際需求的變化方向是一致的。即使一些城市房?jī)r(jià)和房租的關(guān)系長(zhǎng)期不正常，增量需求仍然可以支撐高房?jī)r(jià)。為什么需求被稱(chēng)為“剛好需要”，并不是說(shuō)住房需求對(duì)價(jià)格不敏感，而是因?yàn)樗袡?quán)和社會(huì)福利高度捆綁在一起，租賃權(quán)長(zhǎng)期得不到保障。當(dāng)需求不足時(shí)，進(jìn)一步杠桿化可以穩(wěn)定高房?jī)r(jià)。

　　但這并不意味著信貸和房?jī)r(jià)總能齊飛。當(dāng)房?jī)r(jià)漲到一定高度，就不需要接手了，也就沒(méi)有了流動(dòng)性。資產(chǎn)價(jià)格越高，就失去了意義，資產(chǎn)價(jià)格必然回歸租金。近年來(lái)，降息和RRR降息對(duì)市場(chǎng)的刺激作用一直在減弱，能夠積極應(yīng)對(duì)利率下降的城市越來(lái)越少。

　　人們一度認(rèn)為房地產(chǎn)是資金的“蓄水池”，因?yàn)樗鼪](méi)有導(dǎo)致普遍的通貨膨脹要在實(shí)際上的房地產(chǎn)是貨幣發(fā)行的加速器，居民和企業(yè)不斷的杠桿作用會(huì)導(dǎo)致貨幣衍生就意味著樓市持續(xù)繁榮會(huì)導(dǎo)致整體通脹，現(xiàn)在是更嚴(yán)重的滯脹。

　　這也是中央政府極力遏制房地產(chǎn)加杠桿的原因。在嚴(yán)格的金融控制下，市場(chǎng)的上行勢(shì)頭開(kāi)始減弱。4月下半月，全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交量連續(xù)兩周下滑。如果將第一季度被抑制的需求推遲到第二季度，第二季度的交易量應(yīng)至少同比增長(zhǎng)40%，但4月份的成交交易量?jī)H同比增長(zhǎng)17.6%。

　　要分清現(xiàn)實(shí)與現(xiàn)實(shí)，不要因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的預(yù)期而盲目跟風(fēng)。

　　經(jīng)濟(jì)下滑后，世界各國(guó)都在用量化寬松甚至負(fù)利率來(lái)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力把全球“放水”之下，中國(guó)無(wú)法獨(dú)善其身。盡管奧地利經(jīng)濟(jì)學(xué)家一直警告稱(chēng)“救市信貸延長(zhǎng)了蕭條，而不是促進(jìn)了復(fù)蘇”，但各國(guó)政府仍然認(rèn)為信貸寬松是必須的。

　　未來(lái)假想的階段是，隨著貨幣寬松，部分核心城市房?jī)r(jià)面臨上行壓力；現(xiàn)實(shí)是經(jīng)濟(jì)下行，失業(yè)率上升，企業(yè)和居民實(shí)際收入面臨下行壓力。我相信在短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛擬和真實(shí)兩方面可能并存，但膨脹的房?jī)r(jià)注定是不可持續(xù)的。資金在城市之間流動(dòng)，這使得城市之間的市場(chǎng)差異更加強(qiáng)烈。

　　對(duì)于政策制定者來(lái)說(shuō)，將資金對(duì)資本流動(dòng)的偏好納入政策影響的變量，而不是希望得到“更嚴(yán)格的管理”，是市場(chǎng)規(guī)則不可或缺的組成部分。雖然少數(shù)城市的房?jī)r(jià)很高，但不要忘記大多數(shù)城市可能會(huì)面臨長(zhǎng)時(shí)間的沉默。這就需要對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行更科學(xué)的分類(lèi)和引導(dǎo)。

　　對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，我們今天尤其應(yīng)該有一個(gè)中性的市場(chǎng)前景，區(qū)分哪些是虛構(gòu)的哪些是真實(shí)的，哪些是長(zhǎng)期趨勢(shì)，哪些是短期變化。消費(fèi)者要降低對(duì)政策的敏感度，不要把戶(hù)籍制度、公積金制度、稅收制度等基本制度改革當(dāng)成監(jiān)管政策變化。

　　我們應(yīng)該客觀(guān)地認(rèn)識(shí)到，中國(guó)的高儲(chǔ)蓄率、高首付率和巨大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)可以緩沖收入下降的影響，戶(hù)籍制度的逐步放開(kāi)。

　　我們也要警惕能順利到達(dá)未來(lái)的前提，就是不要未富先富，陷入中等收入陷阱，高負(fù)債透支未來(lái)。什么都不會(huì)上漲或下跌，中國(guó)的房?jī)r(jià)也不會(huì)上漲或下跌。對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)預(yù)期上漲而買(mǎi)房可能只是一個(gè)虛幻的泡沫。到后期還會(huì)影響北京商住樓方面的事情。

　　在上面的介紹你可以清楚了解到有關(guān)貨幣寬松政策對(duì)于房市上面的影響，但是對(duì)于后期的影響也是不太一樣。