我們對(duì)于房地產(chǎn)可能是比較了解因?yàn)檫@是一個(gè)人必須需要的住房要求，但是對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)就不是那么簡(jiǎn)單，那里面有著許多的要求需要整理才行，就像新希望地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)都是另外的一種格局在里面。

　　年底四川房地產(chǎn)巨頭新希望地產(chǎn)發(fā)生了一系列管理人員變動(dòng)。

　　在12月8日聯(lián)合評(píng)級(jí)發(fā)布《四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)、總裁、董事及監(jiān)事發(fā)生變動(dòng)的關(guān)注公告》。公告稱新希望地產(chǎn)日前召開董事會(huì)，決定免去張明貴董事長(zhǎng)職務(wù)，選舉姜孟軍為新董事長(zhǎng)；決定解除張明貴的總裁職務(wù)，任命姜孟軍為首席執(zhí)行官。

　　新希望地產(chǎn)一個(gè)月前召開股東大會(huì)，免去張明貴，何成、伏俊敏董事職務(wù)，選舉李紅順，羅利、季虹為公司董事；羅利被免去監(jiān)事職務(wù)，張彥當(dāng)選為監(jiān)事。

　　目前，新希望地產(chǎn)正站在“千億俱樂部”的門口。

　　今年前11個(gè)月新希望地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全面銷售900.9億元，但交易銷售額(以企業(yè)交易為口徑，如果一個(gè)項(xiàng)目由多家房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，項(xiàng)目的業(yè)績(jī)將歸于交易企業(yè))僅為490.8億元，幾乎是其中的一半。在此背景下業(yè)內(nèi)人士更關(guān)心的是這一輪人事調(diào)整對(duì)新希望房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展的影響。

　　新希望地產(chǎn)表示上述人事變動(dòng)屬于正常的人事調(diào)整，不會(huì)對(duì)公司的日常管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和償付能力產(chǎn)生重大不利影響，也不會(huì)影響董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)決議的有效性。

　　聯(lián)合評(píng)級(jí)還指出上述相關(guān)人員變動(dòng)對(duì)新希望地產(chǎn)的日常管理及生活能力沒有重大影響。

　　在12月8日《時(shí)代周刊》記者就人事調(diào)整的具體考慮詢問了新希望地產(chǎn)，但截至發(fā)稿時(shí)，尚未收到回復(fù)。

　　集團(tuán)人事調(diào)整有姜孟軍被提升為新希望房地產(chǎn)董事長(zhǎng)或者在張明貴“升職”之后，他應(yīng)該把更多的精力投入到母公司新希望集團(tuán)的其他業(yè)務(wù)部門。

　　今年9月新希望六和的新希望集團(tuán)a股上市平臺(tái)(主要從事食品和現(xiàn)代農(nóng)業(yè))宣布，鑒于前董事兼總裁鄧成辭職，為確保董事會(huì)正常運(yùn)作，滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，公司擬任命張明貴為新總裁，提名其擔(dān)任公司董事。

　　張明貴出生于1982年，就讀于中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，并于2008年加入新希望集團(tuán)，在此期間張明貴擔(dān)任集團(tuán)董事長(zhǎng)秘書(劉永好)，后來(lái)?yè)?dān)任團(tuán)委書記、集團(tuán)辦公室主任。

　　2014年年僅32歲的張明貴成為新希望房地產(chǎn)的總裁。數(shù)據(jù)顯示，張明貴業(yè)績(jī)期間新希望房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入從2014年的21.54億元增加到2019年的182.58億元。

　　“集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)從張明貴接手，現(xiàn)在已經(jīng)有了幾十倍的收入增長(zhǎng)，結(jié)果非常引人注目?！苯衲?月，新希望六和董事長(zhǎng)劉暢在股東大會(huì)上介紹，集團(tuán)現(xiàn)在養(yǎng)豬，首先是幫豬修“新房”，從征地到工程，從標(biāo)準(zhǔn)施工到驗(yàn)收，都是房地產(chǎn)企業(yè)做的，所以張明貴以前的經(jīng)驗(yàn)可以直接套用。此外，張明貴曾在化工和房地產(chǎn)行業(yè)工作過，也是川工商會(huì)秘書長(zhǎng)。他具有很強(qiáng)的外部資源整合能力和社會(huì)組織能力。

　　張明貴在自我介紹中還說(shuō)房地產(chǎn)是通過購(gòu)買土地產(chǎn)生的，這是未來(lái)收益的基礎(chǔ)。今天新希望集團(tuán)也養(yǎng)豬，獲得土地非常重要，所以我會(huì)把房地產(chǎn)選址的經(jīng)驗(yàn)帶到集團(tuán)養(yǎng)豬的戰(zhàn)略布局中。

　　比張明貴大8歲的姜孟軍，曾在四川青川縣方時(shí)初級(jí)中學(xué)當(dāng)過老師。加入新希望集團(tuán)后，他長(zhǎng)期擔(dān)任房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷重要職位。

　　“2013年之前隨著城市化進(jìn)程的加快，新希望地產(chǎn)主要開發(fā)原集團(tuán)部分飼料廠的土地，利用房地產(chǎn)的利潤(rùn)回饋主營(yíng)業(yè)務(wù)。2014年張明貴接手后，房地產(chǎn)開始發(fā)展成為八大產(chǎn)業(yè)之一在最近接受媒體采訪時(shí)，姜孟軍表示從目前的勢(shì)頭來(lái)看，該公司今年的銷售額可能會(huì)超過1000億。

　　姜孟軍繼續(xù)說(shuō)道1000億元后公司仍將堅(jiān)持總部和城市公司兩級(jí)管控，但未來(lái)總部將對(duì)城市公司發(fā)揮更大的賦權(quán)作用，只管理更多的投融資，分散其他。

　　股權(quán)比例有待提高是在過去的幾年里，新希望房地產(chǎn)的全面銷售額(不考慮股權(quán)和交易的情況下，企業(yè)集團(tuán)、合資公司和附屬公司所有項(xiàng)目業(yè)績(jī)的累計(jì)價(jià)值)增長(zhǎng)迅速。2015年至2019年，新希望房地產(chǎn)的全規(guī)模銷售額分別為73.66億元、145.3億元、141.5億元、303.1億元和735.9億元。

　　今年前11個(gè)月，新希望地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全面銷售900.9億元，在克瑞發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》中排名第42位，但交易銷售額方面，新希望地產(chǎn)前11個(gè)月僅實(shí)現(xiàn)490.8億元，排名第55位，股權(quán)比例遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

　　中信建投指出近年來(lái)房企合作項(xiàng)目增多，克和瑞統(tǒng)計(jì)的百?gòu)?qiáng)股權(quán)銷售額/全口徑銷售額從2016年的85.53%下降到2020年年中的72.65%。尤其是頸部房企通過合作杠桿擴(kuò)大規(guī)模的趨勢(shì)明顯，股權(quán)比例下降更多。

　　原因是地價(jià)上漲，房企轉(zhuǎn)而采取合作征地的方式，避免出現(xiàn)“贏家詛咒”的客觀情況；還有私房企業(yè)擠進(jìn)融資白名單，修改財(cái)務(wù)報(bào)表，降低融資成本的主觀訴求，但是合作項(xiàng)目的增加無(wú)疑會(huì)增加房地產(chǎn)信貸研究的研究難度，尤其是在項(xiàng)目上市的情況下，房企的信貸風(fēng)險(xiǎn)將潛在地上升，包括操作風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

　　在12月10日協(xié)縱戰(zhàn)略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立，告訴時(shí)代周刊記者由于土地成本越來(lái)越高，在過去幾年里房企賺來(lái)的錢被用來(lái)購(gòu)買新的土地并給予利息，但問題是過去投入的土地在開發(fā)后無(wú)法回購(gòu)原有的土地規(guī)模，房企還要繼續(xù)加大杠桿。當(dāng)債務(wù)杠桿無(wú)法增加時(shí)，他們開始增加表外股權(quán)杠桿，即利用少數(shù)股東的權(quán)益杠桿化他們的銷售，導(dǎo)致股權(quán)比例不斷下降的結(jié)果。

　　同日易居研究院智庫(kù)中心研究主任嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)時(shí)代周刊記者表示，另一方面房企之間的合作項(xiàng)目太多，權(quán)責(zé)界定相當(dāng)模糊，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)效率降低。

　　根據(jù)聯(lián)合評(píng)級(jí)未分配利潤(rùn)和少數(shù)股東權(quán)益在新希望房地產(chǎn)所有者權(quán)益中所占比例較高，公司權(quán)益的穩(wěn)定性有待提高。受非并表合作開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大和持續(xù)項(xiàng)目投資的影響，新希望房地產(chǎn)投資活動(dòng)凈流出較大，現(xiàn)金流量仍依賴于融資活動(dòng)。

　　姜孟軍還承認(rèn)近年來(lái)該公司合作了許多股權(quán)比例接近60%的項(xiàng)目，因此該公司希望找到在保持穩(wěn)步進(jìn)展的同時(shí)進(jìn)一步提高股權(quán)比例的方法，包括增加對(duì)文化旅游項(xiàng)目和城市更新項(xiàng)目的投資。那到后期可以了解一下有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房是什么的介紹。

　　通過上面的介紹你可以清楚的了解到有關(guān)新希望地產(chǎn)對(duì)于未來(lái)經(jīng)營(yíng)上的變化也是很多，這樣才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。