資本化率，也稱為還原率和收益率，是一種類似于銀行利率的利率。后者是把錢存在銀行產生利息的能力，也就是利率，而前者是把資本投入房地產帶來的收益率。這兩者不能等同。資本化率不同于其他行業(yè)的收益率，反映的是不同投資領域的盈利能力。

　　資本化率是指未來不確定的預期收益與現(xiàn)值的比值，其計算公式為：資本化率=折現(xiàn)率-未來年收入增長率。

　　資本化不計入當期損益，而是計入相關資產成本，作為資產負債表的資產類項目管理，具體是指符合條件的相關費用支出。

　　資本化的條件：

　　資產支出已經發(fā)生，是指企業(yè)為購建固定資產而發(fā)生的支出。

　　借款費用已經發(fā)生，是指企業(yè)為生產或購建符合資本化條件的資產或者而占用的一般借款的借款費用，或發(fā)生的借款費用。

　　資本化率是評價盈利性房地產的一個重要參數(shù)。它包括兩部分，即安全利率和包含風險和通貨膨脹的風險利率。

　　資本化率的主要影響因素有：

　　1.自有資本比例；

　　2.外資利息（如貸款）；

　　3.因老化（折舊、功能衰退等）而導致的折舊和收入減少（相對價值）;

　　4.由于通貨膨脹而增加的房地產增值和收入（絕對數(shù)額）；

　　5.貸款償還后自有資金的增加。

確定資本化率的四種方法：

　　1.市場提取法：收集市場上的相關數(shù)據(jù)，選擇相應的收益法計算公式，計算資本化率。

　　2.安全利率加風險調整值法：以安全利率加風險調整值作為資本化率。安全利率可選擇中國銀行公布的一年期定期存款年利率或同期一年期政府債券年利率，調整后的風險值應根據(jù)估估價對象的用途和新舊程度以及價對象所在地區(qū)的經濟現(xiàn)狀和未來預測來確定。

　　3.收益率復合投資法：以自有資本收益率和購買房地產的抵押貸款收益率的加權平均值作為資本化率。

　　4.投資收益率排序插入法：找出相關的投資類型、風險程度及其收益率，按照風險程度進行排序，將這些投資的風險程度與評估對象進行比較，判斷確定資本化率。