今年以來(lái)，許多城市住房租金價(jià)格出現(xiàn)快速上漲，引來(lái)眾多議論。本文認(rèn)為，房租上漲存在因前期住房租金收益率偏低而合理補(bǔ)漲的成分；但同時(shí)，機(jī)構(gòu)投資者介入住房租賃市場(chǎng)、政府拆除違章建筑等行為也改變了住房市場(chǎng)的生態(tài)平衡，刺激了房租的上漲。住房市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)，任何政策的出臺(tái)實(shí)施都需要考慮到市場(chǎng)的生態(tài)平衡問(wèn)題。

　　一些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭終于得到了控制，但近日房地產(chǎn)市場(chǎng)又傳來(lái)房租大幅度上漲的消息，引來(lái)眾多議論。有人認(rèn)為“房租上漲比房?jī)r(jià)上漲更可怕”、“房?jī)r(jià)上漲是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，房租上漲是社會(huì)問(wèn)題”；還有人認(rèn)為“鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)導(dǎo)致了房租的大幅度上漲”。

　　房租上漲有合理的成分，但也存在值得關(guān)注的地方。一味否定或排斥房租上漲的言論不可取，但忽視房租過(guò)快上漲背后的問(wèn)題也不可取。

　　住房租金收益率偏低

　　住房租金收益率偏低，房租上漲很大因素是市場(chǎng)力量所致。從正常邏輯看，房租上漲幅度應(yīng)該與房?jī)r(jià)保持一致，但現(xiàn)實(shí)中房租的上漲幅度遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)上漲幅度。在2003年前后，無(wú)論是北京還是上海，住房的租金收益率大約在5%左右；而在2017年，京滬兩地的租金收益率降至1.5%，只有按揭貸款利率的1/3，如果剔除物業(yè)管理費(fèi)及維修費(fèi)用(這些費(fèi)用一般由業(yè)主負(fù)擔(dān))，住房的租金所得大約只有按揭貸款利率的1/4。根據(jù)筆者觀察，自2015年以來(lái)，京滬的房?jī)r(jià)累計(jì)上漲近一倍，但房租幾乎沒(méi)有上漲。

　　同樣是房租，商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率與住宅市場(chǎng)的租金收益率存在明顯差別。從2000年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率并沒(méi)有明顯降低，一直維持在6%左右的水平。顯然，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的收益率高于銀行按揭貸款，從投資理論邏輯上是正常的，而住宅的租金收益率遠(yuǎn)低于財(cái)務(wù)成本，是不符合正常的財(cái)務(wù)邏輯的。因此，住宅租金的上漲有其合理補(bǔ)漲的成分。

　　住房市場(chǎng)的生態(tài)平衡發(fā)生變化

　　機(jī)構(gòu)投資者介入住房租賃市場(chǎng)改變了住房市場(chǎng)的生態(tài)平衡。為什么住宅市場(chǎng)的租金收益率長(zhǎng)期偏離正常水平？將住宅市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)其中的原因，住宅市場(chǎng)的供給與需求都是個(gè)人為主，是散戶為主的市場(chǎng)。而商業(yè)地產(chǎn)的供給與需求均以公司法人為主體，是機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。散戶追求買(mǎi)賣之間的差價(jià)，他們買(mǎi)房的主要?jiǎng)訖C(jī)是博取房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)，對(duì)租金的高低忽略不計(jì)，其行為以投機(jī)為主導(dǎo)。而機(jī)構(gòu)投資者追求的是長(zhǎng)期回報(bào)，其行為以理性投資為主。

　　但最近一年多時(shí)間里，住宅市場(chǎng)悄悄發(fā)生了巨大變化。在國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策刺激下，很多機(jī)構(gòu)投資者開(kāi)始介入住宅租賃市場(chǎng)，這些機(jī)構(gòu)投資者有的是由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)起成立的，有的是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)起成立的。這些機(jī)構(gòu)投資者攜巨資介入住房租賃市場(chǎng)，深刻改變著住房市場(chǎng)的生態(tài)平衡，以往的個(gè)人與個(gè)人之間的交易變成了個(gè)人與機(jī)構(gòu)之間的交易。當(dāng)機(jī)構(gòu)以資金的優(yōu)勢(shì)壟斷或部分壟斷房源的背景下，房租上漲成為必然。

　　從政策出發(fā)點(diǎn)看，讓機(jī)構(gòu)介入住房租賃市場(chǎng)是為了規(guī)范住房租賃，其最終目標(biāo)是為了更好地解決住有所居的難題，但結(jié)果卻是提高了房租，讓年輕人更難解決住房問(wèn)題。

　　從供求關(guān)系看，最近幾年為了整治首都的環(huán)境，拆除了大量建筑物，導(dǎo)致了短時(shí)間里住房的供求失衡，這也是房租上漲的原因之一。從去年開(kāi)始，北京的人防空間群租地下室、城中村加蓋、集體用地的“工業(yè)大院”等等都被雷厲風(fēng)行地拆掉。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年之前，北京每年的拆違任務(wù)是1500萬(wàn)平米左右；2016年拆違完成量是2979萬(wàn)平米；2017年的計(jì)劃是4000萬(wàn)平米，實(shí)際完成是5985萬(wàn)平米；2018年計(jì)劃拆違4000萬(wàn)平方米，前4個(gè)月就完成了1640萬(wàn)平米。而北京國(guó)有土地上的所有住宅建筑面積也就不到5億平米(北京統(tǒng)計(jì)年鑒)，最近幾年拆掉的幾乎占所有住宅建筑面積的1/8，這顯然對(duì)房租上漲是有刺激的。

　　住房市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)，任何政策的實(shí)施都需要保護(hù)生態(tài)平衡。這是筆者從房租上漲中悟出的一點(diǎn)看法，希望將來(lái)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)要考慮到市場(chǎng)的生態(tài)平衡問(wèn)題。