地產(chǎn)：按揭貸環(huán)境呈現(xiàn)寬松 房企融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)變化 2015-06-10 類別：行業(yè)研究 機構(gòu)：廣發(fā)證券 研究員：樂加棟 郭鎮(zhèn)

　　[摘要]

　　核心觀點：

　　個人按揭貸綜述：首套房貸折扣利率成主流，二套房新政逐步落地首套房方面：5月份全國首套房平均貸款利率為5.46%，迭創(chuàng)歷史新低，平均折扣由4月份的9.73折繼續(xù)下行至9.66折，并且折扣利率占比首次超過基準利率占比，折扣利率逐步成為市場主流。分城市看，一線城市房貸利率繼續(xù)下行，但各城市間折扣力度漲跌互現(xiàn)，而二線城市受基準下調(diào)影響，房貸利率繼續(xù)下滑，但是折扣力度寬松態(tài)勢并不明顯。

　　二套房方面：5月份共有382家銀行（占比71.3%）不同程度地下調(diào)了二套房首付比例，同時，房貸利率也呈現(xiàn)明顯寬松，基準上浮10%以下利率占比由上月的2.78%增加至4.12%，增幅明顯。分城市看，一線城市二套房新政執(zhí)行滯后，而二線城市二套房首付以及貸款利率均呈現(xiàn)明顯的寬松態(tài)勢。

　　上市房企融資綜述：融資活動逐步活躍，融資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新變化債權(quán)融資：2015年5月我們監(jiān)測的重點企業(yè)境內(nèi)銀行貸款規(guī)模44.69億元，同比大幅下滑71%；信托貸款規(guī)模68.5億元，同比大幅增長325%；委托貸款規(guī)模81.30億元，同環(huán)比均呈現(xiàn)巨幅增長；海外銀團貸款規(guī)模48億元，同比大幅增108%。此外，共有冠城大通、濱江集團、華夏幸福等8家房企公告了公司債預案，共涉及規(guī)模156億元，并且15年前5月，共有31家公司公告了發(fā)行公司債預案，涉及融資規(guī)模858億元，超過去年全年水平。海外發(fā)債方面，5月共有5家房企公告發(fā)債預案，合計融資規(guī)模215億元，同比上漲61%，但前5月海外發(fā)債預案規(guī)模為548億元，與去年同期相比大幅下滑38%，規(guī)模萎縮明顯。

　　股權(quán)融資：2015年5月共有6家公司公布了再融資預案，合計預案融資規(guī)模134.4億元，累計來看，2015年1-5月，共有32家上市房企公告了再融資預案，涉及融資規(guī)模1240億元，無論是數(shù)量還是融資規(guī)模均已經(jīng)超過2014年全年。而海外配股融資方面，5月共有6家港股上市房企公告了配股融資方案，涉及總規(guī)模達159億元，單月規(guī)模創(chuàng)歷史最高點。

　　5月份，房企市場信心逐步確立，債權(quán)融資以及股權(quán)融資規(guī)模均呈現(xiàn)一定幅度的上漲，融資活動持續(xù)高漲。但是今年以來融資結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一些新的變化：銀行對開發(fā)貸依舊謹慎，導致銀行貸款規(guī)模出現(xiàn)萎縮，而審批難度加大以及成本攀升導致15年前5月房企海外發(fā)債規(guī)模大幅萎縮，這種背景下，房企積極在境內(nèi)資本市場尋求融資結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變和替換，主要包括再融資、中期票據(jù)以及公司債。

　　風險提示政策面預期轉(zhuǎn)變，基本面恢復速度低于預期