本周話題：山東二線城市調(diào)研從青島、濟南這兩大二線城市來看，主城區(qū)庫存長期處于低位，需求強勁帶動去化率上行；房市調(diào)控相對溫和，房價呈平穩(wěn)上漲態(tài)勢，房企經(jīng)營穩(wěn)健、資金回流順暢。山東作為東部沿海大省，其人口數(shù)、GDP總額、商品房銷售面積及棚改規(guī)模均位居全國前列，因此對山東市場的調(diào)研對于預(yù)測全國市場走勢具有重大意義。

　　受環(huán)保限產(chǎn)影響，房企開工時間被限制在3月15日以后，這與全國1-2月地產(chǎn)新開工面積的下行相對應(yīng)；但長期來看市場上升態(tài)勢強健，后三季度開工及施工提振顯著。

　　青島限價限購依然嚴格，網(wǎng)簽有所放松；需求強勁，開發(fā)商回款良好；戶籍制度預(yù)期將提振市場。2018年青島市整體調(diào)控政策與去年一致，限價、限購政策方面無顯著變化，熱點區(qū)域如紅島經(jīng)濟區(qū)一二手房出現(xiàn)倒掛，核心城區(qū)開盤首日去化率達90%，整體呈供不應(yīng)求態(tài)勢。開發(fā)商回款率較高，龍頭房企可達90%以上，因此非合規(guī)購房現(xiàn)象較?。挥捎谏綎|省整體二胎生育率高，改善型需求成為市場主導。120-130平戶型最受喜愛。3月30日青島市公布了放寬戶籍政策的通知，雖力度不及西安等二線城市，預(yù)計仍將進一步提振市場。

　　濟南均價顯著抬升，新房二手房顯著倒掛；房企利潤豐厚，精裝修房成市場主流；調(diào)控政策相對溫和。2017年濟南商品房均價破萬，實際主城區(qū)銷售價格浮動至一萬五左右，實際二手房價格可接近兩萬，新房二手房價格顯著倒掛，凸顯市場需求強勁。17年以來，龍頭房企主要項目首日去化率可達90%，銷售量價提升帶來豐厚利潤，凈利率可超20%。預(yù)售證發(fā)放、網(wǎng)簽環(huán)節(jié)管控依然嚴格，但限價端仍有議價空間，大開發(fā)商傾向于做精裝修房項目以獲取較高定價。