事件：9月20日中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。其中1年期LPR為4.20%，相較前值下調(diào)5BP；5年期以上LPR為4.85%，相較前值不變。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　1、首次結(jié)構(gòu)性降息，意在穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期。受益于前期降準(zhǔn)，新的1年期LPR下行5BP，按揭貸款的“錨”即5年期LPR保持不變。而從2002年以來(lái)，不同期限貸款基準(zhǔn)利率都是同步調(diào)整的。因此我們將這種結(jié)構(gòu)性降息解讀為穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，延續(xù)之前對(duì)房地產(chǎn)金融偏緊的調(diào)控思路。我們認(rèn)為今年5月以來(lái)房地產(chǎn)金融政策持續(xù)偏緊將引導(dǎo)資金更多流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　2、按揭貸款額度不足，預(yù)計(jì)全國(guó)房貸利率仍將延續(xù)上行趨勢(shì)。8月份全國(guó)首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸平均利率為5.78%，均已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月上行，我們認(rèn)為這一趨勢(shì)或?qū)?huì)延續(xù)。主因房貸額度在上半年投放較多，下半年額度不足。分地區(qū)來(lái)看，不同城市房貸利率將受房貸供求和“一城一策”調(diào)控所決定。

　　3、從目前行業(yè)基本面來(lái)講，也不支持對(duì)房地產(chǎn)金融寬松。受三四線城市較強(qiáng)支撐疊加低基數(shù)影響，8月房地產(chǎn)銷(xiāo)售超預(yù)期。

　　8月單月銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)4.7%，為12個(gè)月來(lái)最高。8月單月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速10.5%，相較上個(gè)月上行2pct。累計(jì)開(kāi)發(fā)投資同比增速10.5%，雖然有所下行但仍屬較高水平。因此較扎實(shí)的基本面不支持大面積的寬松政策出臺(tái)，無(wú)論是房地產(chǎn)金融政策還是以“限購(gòu)限貸限售限簽”為代表的行政政策。

　　4、降LPR和降息兩工具比較：如果未來(lái)5年期LPR下行，對(duì)房貸利率的影響力度弱于降息。此處降息特指改革L(fēng)PR形成機(jī)制之前的降低存貸款基準(zhǔn)利率。從本質(zhì)上講，商業(yè)銀行房貸利率定價(jià)是由自身資金成本、客戶(hù)信用資質(zhì)等因素決定。從資金成本角度，由于降息相比降LPR更有效的降低了銀行負(fù)債端綜合資金成本，故如果未來(lái)5年期LPR下行，對(duì)房貸利率的影響力度弱于降息。

　　投資建議：今年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)政策特別是金融政策持續(xù)偏緊張，和宏觀層面逆周期調(diào)節(jié)政策形成一定的分化。但目前房地產(chǎn)行業(yè)基本面較扎實(shí)，主要的幾項(xiàng)數(shù)據(jù)單月銷(xiāo)售面積、單月新開(kāi)工、單月開(kāi)發(fā)投資等增速尚未出現(xiàn)明顯下滑，不支持行業(yè)大面積的寬松政策出臺(tái)。我們建議配置高信用的龍頭房企，如保利、金地。理由有二：第一，偏緊的金融政策凸顯了高信用房企的融資優(yōu)勢(shì)；第二，看好龍頭利用低成本資金拿地進(jìn)而帶來(lái)的拿地集中度提升，而拿地集中度提升會(huì)向銷(xiāo)售集中度提升和業(yè)績(jī)集中度提升轉(zhuǎn)化。