10月29日，貝殼研究院發(fā)布《2020城市剛需購房報告》。在這份報告中，殼牌研究院只需要過去一年基于找殼數(shù)據(jù)平臺的成交數(shù)據(jù)，選取了一線(4)、新線(15)、強二線(11)等30個城市作為研究樣本。它第一次盤點了主要城市“30城剛需購房上車線",”，以及各城市組團購房的總價、面積和位置。

　　根據(jù)30個城市的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析，一線城市北京，深圳和上海的“剛需上車基準線”最高，分別為350萬元、345萬元和295萬元，廈門排名第四，為266萬元。新一線城市“只需去車基準線"”均超過100萬元，強二線城市“剛需上車基準線”在70-120萬元之間。值得注意的是，青島市“剛需上車基準線"是136萬人民幣，在城市排名中排名第13位。

　　其中， 北京， 深圳， 廈門， 杭州等高價城市，剛需上車均價就明顯偏離了整個市場的平均交易價格。在其中，青島消費者僅僅需要的住房單元的平均價格(136萬元)和成交， 比全市(146萬元)要低10萬元。在城市中，上車所需的平均面積有顯著差異。青島，其中剛剛需要的住房單元平均面積為85.66平方米，整個市場的住房單元平均面積為93.8平方米。

　　值得注意的是，廣州上車所需的平均總價(198萬元)僅為北京和深圳，的57%左右，甚至低于廈門和杭州(226萬元)，僅排名第六。合理的價格也讓很多只需要提前買房的人。

　　相比之下，長沙(84萬)、沈陽(73萬)等8個城市只需上車門檻略低，平均總購買價不到100萬。以長沙為例，買房只需“上車”的平均價格僅為深圳的24%，因此，在這些城市中，大面積成為許多剛需者的選擇?！按竺娣e-低價”只是需要友好型的置業(yè)城市包括成都， 青島， 武漢， 西安， 鄭州， 佛山， 長沙等新一線城市和濟南，等二線城市南通和昆明。

　　相反，北上廣深，廈門和南京屬于典型的“小面積高價格”類型。受供需等因素影響，剛需要上車的人比較困難，生活體驗有待提高。特別是在廈門和南京，這兩個城市約70%的主流交易單元在集中，的小單元(兩棟及以下)，高房價下的居住面積小于其他城市。

　　相對彈性需求，剛需是指受房價因素影響較小，為滿足城市基本生活需求而買房的群體。只需要買房的人資金，有限，所以買房會優(yōu)先考慮自承能力?？偟膩碚f，這群人可以概括為以下幾個特點：就購房數(shù)量而言，一般是第一套房/居住區(qū)唯一的物業(yè)；從購房需求來看，一般是婚房、異地置業(yè)、孩子上學、安家等。而且有很強的因素不得不買房；就產(chǎn)品而言，一般是面積緊湊、總價低的中小型單位，維持居住的基本配置。

　　只需要“上車”就很難在買房時代得到充分體現(xiàn)。近年來，許多城市的購房平均年齡逐漸提高，全面進入“30”時代。據(jù)殼牌研究院調(diào)查，大部分城市的購房平均年齡都高于城市。

　　以年齡最大的買家天津，為例。買房平均年齡37.5歲左右，而天津買房平均年齡35.4歲。相比之下，重慶， 成都， 合肥， 西安， 鄭州等新一線城市的平均購房年齡相對較低，而重慶，其中的平均購房年齡最低，約為29.4歲。

　　從城市只需要來自的前10個城市來看，大部分城市只需要來自周邊城市，但城市圈成熟度不同，核心城市只需要買房的虹吸效應也不同。在其中和青島，只需要買房的顧客比例為28.9%。

　　剛剛需要買房指什么？

　　按需購買是指剛性需求，對于開發(fā)商來說，按需購買住房是他們的主要購買群體。開發(fā)商鼓吹的剛性需求，一方面是為自己的房價上漲制造理由，另一方面是用強大的聲音忽悠普通購房者。開發(fā)商所說的剛性需求，就是市場經(jīng)濟環(huán)境下的供求關(guān)系。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，當商品供大于求時，商品價格就會上漲，剛性需求就是不管房價漲不漲都要買房。

　　剛需要買房的時候需要注意什么？

　　1、選定城市

　　許多年輕人離開家鄉(xiāng)，選擇在大城市努力工作。買房的時候可以選擇在大城市附近買房或者回老家。但是，無論哪種選擇，他們都要做好規(guī)劃，因為在哪里買房就是在哪里定居，家就在未來。

　　2.注意購買政策

　　由于很多城市已經(jīng)開始實行限購，限貸政策并不意味著購房者只要沒有房子就可以買房。在限購限貸的情況下，第一套房的資格非常重要，因為第一套房意味著更低的首付和更低的貸款利率，很多購房者覺得自己的資金不夠，所以會選擇先買小房子來過渡。等到幾天后把這個小房子賣了換一個大的，但是如果認房又認貸的話，就算作第二套房了，首付比例會增加很多。

　　3.選擇位置

　　即使在同一個城市，由于位置不同，房價也不一樣，而且按照現(xiàn)在的情況來看，以后換房子的成本會越來越高，所以即使是第一次買房，也會成為買房的唯一時間，購房者在買房的時候需要規(guī)劃一輩子。既然要在房子里住一輩子，就要考慮房子周圍的配套條件。除了交通，學區(qū)和醫(yī)療資源對買家未來的生活也很重要，所以如果離市中心越近越有優(yōu)勢。

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