不動產(chǎn)物權(quán)是什么？

　　不動產(chǎn)物權(quán)是指以不動產(chǎn)為標的物的物權(quán)。也就是說，以土地、房屋等不動產(chǎn)為權(quán)利客體的物權(quán)。不動產(chǎn)物權(quán)通過登記公示，而動產(chǎn)物權(quán)通過占有和交付公示。包括所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)， 典權(quán)和抵押。

　　不動產(chǎn)物權(quán)包括哪些內(nèi)容？

　　不動產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)， 典權(quán)和抵押。不動產(chǎn)物權(quán)通過登記公示，未經(jīng)登記不具有法律效力。在現(xiàn)代，由于抵押貸款的投資，不動產(chǎn)證券化，因此動產(chǎn)和房地產(chǎn)之間的差異往往被稀釋。在社會主義國家，永佃權(quán)已經(jīng)被廢除，典權(quán)已經(jīng)失去了存在的意義。根據(jù)中國《民法通則》，除了永佃權(quán)和典權(quán)，還有其他的房地產(chǎn)權(quán)利。

　　不動產(chǎn)物權(quán)變動需要滿足什么條件？

　　不動產(chǎn)物權(quán)變動基于法律行為者，須具備以下條件：

　?。?）必須有不動產(chǎn)變動的跡象。

　　法律行為以意思表示為核心要件，不動產(chǎn)物權(quán)變動包括物權(quán)合同和不動產(chǎn)物權(quán)放棄的法律行為，都是法律行為之一，自然離不開意思表示。沒有意思表示，物權(quán)變動難以發(fā)生。在物權(quán)合同的情況下，根據(jù)債權(quán)形式主義，債權(quán)的表示是物權(quán)變動的表示，是雙方債權(quán)表示一致的結(jié)果。當事人就不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)定和轉(zhuǎn)讓的含義達成一致，不動產(chǎn)物權(quán)登記是物權(quán)變動的效力。沒有意思表示或者意思表示不真實的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人之間的債權(quán)合同難以成立，物權(quán)變動無故發(fā)生。在不動產(chǎn)權(quán)利放棄的情況下，雖然是單獨行為，但也必須是放棄的意思表示，否則不具有不動產(chǎn)權(quán)利放棄的效力。

　　（2）必須有不動產(chǎn)物權(quán)登記。

　　物權(quán)變動的公示手段是物權(quán)登記。不動產(chǎn)物權(quán)登記是指權(quán)利人向國家專職部門申請后，申請人的不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上記載的事實。登記使當事人之間的物質(zhì)法律關(guān)系明確，并具有承認和聲明權(quán)利的功能。在形式主義法律制度下，登記作為物權(quán)變動的有效要件，被稱為登記要件主義。未登記的，當事人有合同，法律上仍無物權(quán)變動。登記不僅是不動產(chǎn)物權(quán)變動的有效要件，而且具有公信力。登記簿記載的權(quán)利項目不因登記原因而成立、無效或撤銷，也不能用于對抗善意第三人，具有絕對的法律效力。

　　（3）須以書面作出。

　　房地產(chǎn)的價值是巨大的，其物權(quán)的轉(zhuǎn)移或設(shè)定關(guān)系到當事人的重大利益，因此，在房地產(chǎn)物權(quán)變動的交易中，各方當事人都應(yīng)謹慎從事，以防發(fā)生糾紛。書面形式可以促使當事人在簽訂合同時做出謹慎的決定，避免輕率的決定，并作為證據(jù)保存。同時，也方便了登記實務(wù)的操作，提高了登記的正確性，保證了登記簿中公示的權(quán)利狀態(tài)與實際的實體性和最終的法律關(guān)系完全一致。至于放棄物權(quán)等單獨行為是否應(yīng)當以書面形式進行，我認為放棄物權(quán)等單獨行為也涉及當事人的民事權(quán)益，應(yīng)當以書面形式進行，以示謹慎。此外，法院判決可以代替書面形式。沒有書面合同的，買受人或者債權(quán)人可以直接向出賣人或者債務(wù)人提起所有權(quán)或者其他物權(quán)的轉(zhuǎn)移或者設(shè)立登記的訴訟。在取得出賣人或者債務(wù)人應(yīng)當協(xié)助轉(zhuǎn)移或者設(shè)立所有權(quán)或者其他物權(quán)的成功、有效判決后，買受人或者債權(quán)人可以憑此判決單獨請求辦理物權(quán)變動登記，以使物權(quán)變動。

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