來(lái)源： 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

　　　　如是金融研究院院長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 管清友

　　中房報(bào)記者 李燕星 李葉丨北京報(bào)道

　　“盡管我們看到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常在短期遇到現(xiàn)金流的壓力、調(diào)控的壓力，但是過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)證明，做金融的趕不上蓋房子的，拍電影的也趕不上蓋房子的。作為十幾萬(wàn)億級(jí)別的生意，沒(méi)有一門(mén)生意像中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這樣能夠持續(xù)這么長(zhǎng)時(shí)間，并且還將持續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間?！睂?duì)悲觀情緒彌漫的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，如是金融研究院院長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友認(rèn)為，房地產(chǎn)是一個(gè)具有長(zhǎng)線與縱深的行業(yè)。

　　1月6日，在“大國(guó)廣廈 美好生活——致敬改革開(kāi)放40周年CIHAF中國(guó)住交會(huì)20年紀(jì)念活動(dòng)”為主題的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)上，管清友發(fā)表主旨演講時(shí)做如上表示。他認(rèn)為，有果就有因，對(duì)于改革開(kāi)放40年房地產(chǎn)行業(yè)獲得高速的發(fā)展，“本質(zhì)上還是解放思想、強(qiáng)化市場(chǎng)、放松管制、改善供給的結(jié)果”。 這次論壇由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)、中房智庫(kù)、中國(guó)住交會(huì)組委會(huì)聯(lián)合舉辦，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)戰(zhàn)略合作，旨在紀(jì)念改革開(kāi)放40周年偉大發(fā)展征程，以及伴隨改革開(kāi)放而起步的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)壯闊的發(fā)展進(jìn)程。

　　管清友說(shuō)，這40年不斷有政策出臺(tái)，總體上朝著一個(gè)市場(chǎng)化的方向在邁進(jìn)。例如人均居住建筑面積從1978年的幾平方米，提升到現(xiàn)在的40平方米，房地產(chǎn)取得的這些大發(fā)展就是市場(chǎng)活力的釋放結(jié)果。

　　改革開(kāi)放40年歷程里有一個(gè)現(xiàn)象，中國(guó)很多行業(yè)都出現(xiàn)了從短缺到平衡到過(guò)剩的發(fā)展脈絡(luò)，絕大部分行業(yè)在40年以后都出現(xiàn)了嚴(yán)重過(guò)剩，但是唯有房地產(chǎn)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)剩，總量處于平衡狀態(tài)。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)，管清友稱，北上廣深在全球同類城市，按照絕對(duì)價(jià)格劃分成匯率，北京、上海房?jī)r(jià)僅次于香港，這也是比較重要的一個(gè)變化。核心城市中心城區(qū)的房?jī)r(jià)如果按絕對(duì)數(shù)算，北京、上海、深圳都是排在全球前面，而排在最前的大多都是中國(guó)的城市。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，可以找到很多原因，供給層面、需求層面等等，需求的釋放顯而易見(jiàn)，管清友分析稱，不妨從供給層面來(lái)看，供給層面存在的結(jié)構(gòu)性失衡是房地產(chǎn)經(jīng)歷近30年大牛市非常重要的基礎(chǔ)，而這跟土地制度有關(guān)，我國(guó)臺(tái)灣也好、香港也好，它們的土地制度和大陸土地制度有非常大的相似性，特別是香港地區(qū)。臺(tái)灣土地涉及私人、政府、集體三方面，主要是私人和政府，大陸則還有集體所有。

　　為什么要從供給這個(gè)角度來(lái)看房地產(chǎn)？管清友從工業(yè)角度舉例稱，手機(jī)有一個(gè)非常大的進(jìn)化，在手機(jī)剛剛出現(xiàn)的時(shí)候，幾萬(wàn)塊錢(qián)的一個(gè)大磚頭，現(xiàn)在我們看到最新款的iphone不到一萬(wàn)塊錢(qián)人民幣，供給層面變化非常重要。

　　至于地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，爭(zhēng)論一直很激烈，管清友認(rèn)為它們之間的關(guān)系是，預(yù)期的房?jī)r(jià)決定了當(dāng)期地價(jià)，當(dāng)期地價(jià)決定當(dāng)期房?jī)r(jià)。從地價(jià)的走勢(shì)上來(lái)看，總體上是一個(gè)震蕩上行的趨勢(shì)，和房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)一致，土地財(cái)政有非常大的問(wèn)題，我們不得不承認(rèn)，土地財(cái)政是20年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要發(fā)動(dòng)機(jī)。內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)什么樣的市場(chǎng)，像東京還是像香港，管清友的觀點(diǎn)是，和香港的情況非常類似，都是土地批租制度，房?jī)r(jià)與土地供給制度關(guān)系太大。另外，內(nèi)地的特殊情況還有“輕持有、重交易”，這個(gè)情況正在迫使房地產(chǎn)稅加速制定，按照最快的推出速度預(yù)計(jì)，要到2020年，也有很多專家分析房地產(chǎn)稅制定好了就是總出不來(lái)，因?yàn)楦鞣N復(fù)雜因素纏繞其中。

　　全國(guó)住房空置率長(zhǎng)久以來(lái)是房地產(chǎn)的一個(gè)焦點(diǎn)話題，管清友選取了三個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)源方的數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析，一個(gè)是國(guó)家電網(wǎng)公司提供的數(shù)據(jù)，其主要從住房家庭的用電這個(gè)角度測(cè)算，一個(gè)是騰訊網(wǎng)的調(diào)查，還有一個(gè)是西南財(cái)大的調(diào)查，不同數(shù)據(jù)來(lái)源，差異特別大。在市場(chǎng)比較成熟的國(guó)家，例如英國(guó)、美國(guó)，以及我國(guó)香港地區(qū)，它們的住房空置率總體比較低，這里出現(xiàn)一個(gè)很有意思現(xiàn)象，就是通過(guò)不同數(shù)據(jù)來(lái)看住房空置率，但因?yàn)槲覀儑?guó)家因?yàn)榈貐^(qū)之間發(fā)展的巨大不平衡性，數(shù)據(jù)有點(diǎn)擴(kuò)大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期還有巨大的潛力和巨大的機(jī)會(huì)，但是管清友提醒，也不能否認(rèn)在短期內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的壓力，很多中小企業(yè)逐步退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)集中度提高時(shí)代，包括房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)向綜合化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)的未來(lái)空間潛力，一是城鎮(zhèn)化空間帶給房地產(chǎn)的潛力不需多說(shuō)都看得見(jiàn)，目前我國(guó)真實(shí)的城鎮(zhèn)化率42%，名義城鎮(zhèn)化率剛剛超過(guò)58%，每年城鎮(zhèn)化率還在提高一個(gè)百分點(diǎn)，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最大的供給。有人講現(xiàn)在是白銀十年，我覺(jué)得可能有白銀二十年。二是中國(guó)人均住房改善空間還非常大，不同的房地產(chǎn)類型分化非常大。從人均住房水平上來(lái)看，我們是按照建筑面積折算以后，跟國(guó)際進(jìn)行比較，如果按照建筑面積折算后的水平，中國(guó)人均住房面積還不到26平方米，我們跟發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平其實(shí)差距非常大。三是我們的住房平均壽命是30年，英國(guó)、美國(guó)這些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的住房平均壽命在80-100年，也就是說(shuō)再過(guò)10年我們過(guò)去蓋的很多房子都要被推倒重來(lái)。考慮到人均居住建筑面積、住房結(jié)構(gòu)上的巨大差異，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間還非常大。房地產(chǎn)需求進(jìn)入一個(gè)高位的平臺(tái)期。剛性需求方面，人口拐點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大，如果從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人口跟房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常密切相關(guān)。從區(qū)域和城市角度來(lái)觀察，從過(guò)去龍頭帶動(dòng)龍尾同漲同跌的方式，現(xiàn)在開(kāi)始出現(xiàn)輪流上漲，出現(xiàn)有些城市漲有些城市跌這種情況，特別是2014年以后，一二三四線城市出現(xiàn)上漲，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控城市之間的分化表現(xiàn)更加劇烈。二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，是整個(gè)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要支撐，相反一線城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)比較平穩(wěn)。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體區(qū)域分化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)于區(qū)域和項(xiàng)目選擇越來(lái)越重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身分化和集中度正在提高，我們統(tǒng)計(jì)了前100家公司這兩年來(lái)的集中度，提高非常明顯，房地產(chǎn)銷售金額入門(mén)門(mén)檻不斷提高，這是一個(gè)大的趨勢(shì)。不同的企業(yè)有不同的選擇，不同的選擇最后的結(jié)果差異會(huì)特別大。盡管我們看到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常在短期遇到現(xiàn)金流的壓力、調(diào)控的壓力，但沒(méi)有一門(mén)生意像中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這樣能夠持續(xù)這么長(zhǎng)時(shí)間，并且還將持續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間。