低調的福建籍地產商曾煥沙正在迎來人生的高光時刻，他一手創(chuàng)立的弘陽地產搭上了港股上市的快車。如果進展順利，數(shù)月之后，香港資本市場將迎來一張新的內房面孔。

　　4月4日，弘陽地產集團有限公司在港交所披露了申請上市材料，這家在全國排名百位左右的開發(fā)商將上市提上議程，它有望成為正榮地產后，在年內以IPO形式登陸香港資本市場的第二家內房企。

　　1995年，曾煥沙成立了南京紅太陽(000525)商業(yè)大世界有限公司，開始涉足建筑材料業(yè)務。他的地產征途始于四年之后，作為住宅開發(fā)平臺的南京紅太陽在1999年注冊成立。是年，弘陽的首個項目旭日華庭開工，并在2003年開始銷售。

　　2006年弘陽將業(yè)務拓展至商業(yè)地產，啟動了首個商業(yè)綜合體南京弘陽廣場的開發(fā)。在此之后，它的版圖進一步蔓延至常熟、南通、無錫、合肥等城市。第三方機構克而瑞公布的數(shù)據顯示，2017年，弘陽地產的銷售規(guī)模為178億，排名第95位。

　　按照正常的上市流程，在遞交上市申請材料后，弘陽地產將進入到聆訊階段，聯(lián)交所將會就質量評估進行詳盡審閱。參照正榮地產的IPO時間表，如果順利，弘陽地產或將在年中完成港股闖關。

　　布局偏居一隅

　　盡管提出了全國化的布局主張，但嚴格意義而言，目前的弘陽地產仍屬于典型的區(qū)域型房企。弘陽地產披露的上市申請材料顯示，其儲備項目中有39個位于南京、14個位于蘇州，8個位于常州、徐州、合肥和重慶等城市。

　　不可否認，布局偏安一隅的好處在于可以收獲區(qū)域深耕的紅利，以南京市場為例，在克而瑞公布的數(shù)據中，弘陽地產2017年的銷售套數(shù)排名南京第三。同時，它也是江蘇省和安徽省11城已售住宅物業(yè)建筑面積前十強。

　　但業(yè)務過于倚重長三角也意味著風險的集中，尤其是在這輪調控周期中，號稱“樓市四小龍”的蘇州和南京都受到了限售、限價等政策的重創(chuàng)，這對布局過于集中的房企來說無異于是增加了風險敞口。

　　為了匹配上市的資產訴求，弘陽地產過去一年在土地市場砸下重金。據界面新聞統(tǒng)計，2017年弘陽拿下了43個項目，權益可售面積為245萬平方米，貨值約367億元。

　　截至2017年底，弘陽地產擁有的土儲總建面為616.87萬平方米，包括可銷售和可租賃竣工物業(yè)63.63萬平方米、開發(fā)中物業(yè)340.6萬平方米以及持作未來開發(fā)物業(yè)212.63萬平方米，三者分別占總土儲的10.3%、55.2%和的34.5%。

　　除了南京、蘇州、合肥和重慶外，弘陽地產的土儲不少位于三四線城市，這些城市的需求更容易受到宏觀調控的影響，進而成為發(fā)展過程中的不確定性因素。

　　弘陽地產的成立并不晚于很多房企，但在目前的這一輪規(guī)模競賽中，這家總部位于南京的房企顯然已經落后了幾個身位。從2015年到2017年，弘陽地產的收入分別為53.77億元、87.76億元和61.4億元。

　　“拋物線”般的成長軌跡也透視出了這家小型房企的煩惱，要知道絕大多數(shù)上市房企的營收和利潤在2017年都實現(xiàn)了大幅度的增長。不過，相對積極的一面在于弘陽地產過去一年的毛利率達到了40.6%，純利率約19.5%，甚至高于部分龍頭房企。

　　在資金密集型的房地產行業(yè)中，規(guī)模擴張往往就意味著加杠桿。從2015年至2017年，弘陽地產的資本負債比例分別為119.4%、136%和137.5%，呈上升趨勢，其借款總額為56.64億元、76.91億元和116.3億元。

　　銀行貸款是目前弘陽地產外部融資的主要來源，其2017年底未償還的銀行貸款為68.65億元。另外，在其債務中，信托及其他融資占比19.9%，該部分借貸集中于2018年和2019年到期，利率最低為7.5%，最高達9.1%。而其最近三年的平均融資成本為8.38%、7.72%和7.52%。

　　在加快發(fā)展的過程中，弘陽地產也在提升項目的合作比例。不過，標普分析師認為，弘陽集團未來將面臨來自合資公司項目的重大業(yè)務敞口。

　　“根據現(xiàn)有已開發(fā)項目和可售資源來看，合資公司項目將占到2017年歸屬母公司銷售額的約40%。另外，在2016年新購置的、歸屬母公司的總建筑面積中，合資公司項目占比約為50%，而未來這一比例或將因土地購置成本上漲而持續(xù)。來自合資公司的重大業(yè)務敞口將削弱公司的財務透明度，并加大公司控制成本和盈利能力的挑戰(zhàn)?！痹?017年上半年的評級報告中，標普如是表述。

　　作為中小型房企，弘陽地產坦承在開發(fā)過程仍然存在管理的規(guī)范性問題，其有三家項目公司在取得建筑工程施工許可證之前開始施工；有四個項目公司在建設有關項目時未符合建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定。

　　十大高管空降

　　為了沖刺上市及在2020年達成千億規(guī)模，弘陽集團可謂不遺余力，它也從去年下半年開始在地產圈掀起了一輪“挖人大戰(zhàn)”，其中出自旭輝的“將帥”最為吃香。

　　2017年底，旭輝集團前副總裁兼首席人力資源官張強加入弘陽，出任弘陽集團執(zhí)行總裁。自此這家房企開啟了挖人模式，并一氣呵成引入了9名高管，并在今年3月1日舉行了一次罕見的集體入職儀式。

　　據時代財經了解，上述九名高管包括蔣達強(集團執(zhí)行總裁，分管戰(zhàn)投、經營、客服)、羅艷兵(集團總裁助理、分管信息)、陳彬(地產集團總裁助理兼地產運營部總經理)、鄒高武(集團人力行政中心總經理)、鄂宇(地產集團營銷管理部總經理)、何愛華(商業(yè)集團商業(yè)運營部儲備門店總經理)、鄒俊(商業(yè)集團商業(yè)運營部儲備門店總經理)、徐佳彥(地產集團財務管理部總經理助理)和林晨(弘陽海外相關業(yè)務負責人)。

　　其中，蔣達強、陳彬、鄒高武的“前東家”均為旭輝，蔣達強此前更是位至旭輝集團副總裁、上海區(qū)域事業(yè)部總裁兼海南事業(yè)部董事長。而羅艷兵為前新城控股(601155)信息管理中心總經理、CIO，鄂宇為前泰禾集團(000732) 營銷部副總經理、上海區(qū)域營銷副總經理。

　　不管是旭輝，還是新城、泰禾，它們都在近兩年呈現(xiàn)出極強的成長性，成為中型房企崛起的樣本。而弘陽的“挖人大戰(zhàn)”顯然是想要復制三者的成長路線，因為曾煥沙已經啟動了2020年“千億弘陽”的戰(zhàn)車。

　　為了實現(xiàn)彎道超車和跨越式發(fā)展，弘陽提出了守正出奇、機制先行的戰(zhàn)略，并將2018年定義為“機制創(chuàng)新年”，并明確了要打好“三場戰(zhàn)役”。一是薪酬對標、激勵創(chuàng)新、評價重塑和組織變革，形成共創(chuàng)、共享和共擔的事業(yè)共同體；二是以標準化、信息化提升業(yè)務和管理簡單化、透明化；三是研究新的經營模式，實現(xiàn)創(chuàng)新突破。

　　匹配戰(zhàn)略的革新，弘陽地產在組織架構上也進行了調整。在南京總部之外，弘陽地產還成立了上海和香港總部，不同的總部在現(xiàn)階段將承擔起不一樣的角色。

　　時代財經了解到，上海作為弘陽集團的第二總部，設立初期將承擔起弘陽集團戰(zhàn)略、投融資、地產投資、產品開發(fā)、商業(yè)投資、招商等職能。而香港總部的設立，更多是為了配合海外上市及日后的投資者關系維護。

　　一場由內而外的蛻變已經在弘陽內部發(fā)生，按下上市“快進鍵”的這家南京房企也將迎來資產市場的檢驗。