自租售并舉、租售同權(quán)面世后，很多人都希望能夠這項(xiàng)政策能夠降低房?jī)r(jià)和房租，讓自己生活的輕松些。

　　理想是美好豐滿的，可是現(xiàn)實(shí)卻往往那么骨感。

　　等了一年多，租客們終于盼來了萬科的自持租賃房項(xiàng)目——萬科翡翠書院將啟動(dòng)預(yù)租，然而，這個(gè)租金，把網(wǎng)友們嚇得不輕啊，一次性付清10年，租金180萬，這樣的房子你會(huì)考慮長(zhǎng)租嗎

　　租賃房要求一次付清10年租金180萬

　　近日，萬科再次掀起了租賃市場(chǎng)的熱潮。

　　位于北京海淀永豐產(chǎn)業(yè)園北側(cè)首批企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目之一——萬科翡翠書院即將啟動(dòng)預(yù)租。這意味著一直備受關(guān)注的“長(zhǎng)租公寓”正式落地。

　　本來是一件好事，但是相信很多人看到租金價(jià)格后，心又會(huì)變得拔涼拔涼的。

　　據(jù)了解，目前該項(xiàng)目的戶型主要分為兩類：占70%的一類是月租金1.5萬至1.8萬90平方米三居室，另一類是月租金3萬至4萬的180平方米以上復(fù)式四居室。

　　按配租規(guī)定，租戶需要一次性付清首個(gè)租期 (十年)的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按照1.5萬元的月租金計(jì)算，十年全部租金將達(dá)到180萬；如果租一套180平方米的四居室，按照3萬元的月租金計(jì)算，十年全部租金也將達(dá)到360萬。

　　沒錯(cuò)，這是租金，不是房子總價(jià)。

　　租金這么高，面向的是哪類租戶呢？對(duì)此，北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目主要是面向中關(guān)村(000931)及周邊地區(qū)科技人才的高品質(zhì)改善家庭租賃社區(qū)，如果一次性承租10年，可以為租戶“鎖定”租金，10年間租金不變，保證租房生活的穩(wěn)定。

　　有網(wǎng)友表示，“能付的起這租金的人都能買房了，神邏輯?！?/p>

　　配套方面，周邊近2公里為16號(hào)線永豐站，京新高速、京藏高速路，以及三橫兩縱的五條城市路線；與其一路之隔的，還有正在建設(shè)的海淀綠心公園。同時(shí)，該項(xiàng)目自身配建1.4萬平方米自持商業(yè)。

　　這次能貸款租房？

　　為何租金明顯高于傳統(tǒng)租房產(chǎn)品？

　　對(duì)此，萬科方面解釋，當(dāng)年兩宗地的拿地成本高達(dá)109億元，加上建安、裝修及后續(xù)運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本，使租金明顯高于普通產(chǎn)品。

　　再者，因?yàn)榇蛟斓拈L(zhǎng)租產(chǎn)品，萬科在產(chǎn)品的打造上也是宣稱高端，按照住宅的“翡翠系”標(biāo)準(zhǔn)所打造，“所有房源將按疊墅精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房，同時(shí)配備中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產(chǎn)品。對(duì)比來看，品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)并不輸疊墅產(chǎn)品?！?/p>

　　而對(duì)于一次性付清租金的壓力，北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“正在與多家銀行洽談租房貸款事宜，未來租戶有望通過金融方案來支付租金?！?/p>

　　對(duì)此，房產(chǎn)專家、微博大V“北京大土豆”表示，萬科翡翠書院這個(gè)項(xiàng)目，值得再挖一挖。這個(gè)項(xiàng)目我覺得具有劃時(shí)代的意義，它一方面開啟了租房的金融化模式。去年的時(shí)候貸款租房還像是一個(gè)天方夜譚，今天這個(gè)項(xiàng)目直接將這個(gè)‘天馬行空’的想法落地了。接下來，北京建行也會(huì)推出房屋銀行產(chǎn)品，租戶租二手房也可以貸款了，這進(jìn)一步增強(qiáng)房屋租賃的金融屬性。

　　另外一方面，它對(duì)未來的租賃市場(chǎng)的價(jià)值也提供了重要的參考依據(jù)，因?yàn)槭?0年躉交，房租10年內(nèi)不漲，所以這個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)非常值得研究?，F(xiàn)在距離這個(gè)項(xiàng)目不遠(yuǎn)、位置更好的次新房百旺府，130多平方米精裝修，一個(gè)月租金8k，這次萬科的項(xiàng)目90平方米就1w5的租金。我覺得萬科的定價(jià)應(yīng)該是仔細(xì)測(cè)算過的，不會(huì)是瞎定價(jià)，未來5-10年后的租金，應(yīng)該會(huì)達(dá)到一個(gè)比較夸張的程度，謹(jǐn)慎估計(jì)，會(huì)是現(xiàn)在的2-3倍。另外，萬科定這個(gè)價(jià)，其實(shí)也是微利，拿地價(jià)實(shí)在太高了。我聽說這個(gè)項(xiàng)目本來打算定價(jià)是90平方米租2w的，被摁下來了。

　　租房貸款，這是一個(gè)很好的金融創(chuàng)新，在買個(gè)IPhone都可以貸款的年代，為什么租房不能貸款？萬科帶頭殺入這片萬億級(jí)別市場(chǎng)的藍(lán)海，房屋租賃市場(chǎng)一定會(huì)迎來翻天覆地的變化。房住不炒的美好時(shí)代，即將來臨！

　　專家：從長(zhǎng)期租賃的角度看租金不貴

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)表示，從此類項(xiàng)目來說，單純從一年租賃的角度看，租金是比較貴的。但是從長(zhǎng)期租賃的角度看，其實(shí)租金是不貴的，再考慮海淀等市區(qū)的因素、新房項(xiàng)目租賃等更是可以理解的。換而言之，因?yàn)殚L(zhǎng)期租賃中租金相對(duì)是穩(wěn)定的，所以類似定價(jià)會(huì)考慮到未來物價(jià)上漲等因素。換而言之，從租金的分布看，當(dāng)期看偏貴，中后期看其實(shí)是便宜的。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，從此類項(xiàng)目來說，單純總的租金成本肯定是很高的，但是長(zhǎng)期租賃方面的租金貸款業(yè)務(wù)介入以后，實(shí)際上成本是可以分散的。未來的問題在于，此類房子不僅是提供一個(gè)給類似科技人員一個(gè)居所，而是需要在租售同權(quán)的地方做各類創(chuàng)新，比如說租房以后的積分落戶提供各類配套等。這樣租賃項(xiàng)目的意義就會(huì)比較大，也有助于租賃產(chǎn)品的推廣，市場(chǎng)的批評(píng)聲會(huì)減少，認(rèn)可和理解的心態(tài)會(huì)增加。

　　對(duì)于10年期的概念來說，實(shí)際上確實(shí)是不能覆蓋成本的。所以從這個(gè)角度看，真正要回本的可能要等第二個(gè)10年的租賃期，這樣才可以考慮成本的回籠和收益的提高。

　　從資金回籠的角度看，顯然是不劃算的，或者說房屋銷售回籠資金效果更好。所以在這種情況下，類似企業(yè)如果前期租賃效果好，那么積極進(jìn)行租金證券化等也是有必要的。通過把后續(xù)潛在的租金都進(jìn)行貼現(xiàn)，那么就可以一次性回籠資金，這樣就可以填補(bǔ)成本。

　　機(jī)制還需系統(tǒng)性長(zhǎng)遠(yuǎn)考量

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池強(qiáng)調(diào)，目前首批企業(yè)自持租賃房高調(diào)亮相，是否符合市場(chǎng)需要還有待驗(yàn)證。目前來看，房租較高，適合中高檔收入人群；一次性支付10年租金的負(fù)擔(dān)仍然較重，一方面需要貸款支持，尤其是住房公積金貸款支持；另一方面與傳統(tǒng)的押一付三方式比較，人們從觀念上有一個(gè)適應(yīng)的過程。另外，是否能提供教育等均等化公共服務(wù)也是租戶非常關(guān)心的問題。

　　在今年的北京兩會(huì)上，北京市住建委負(fù)責(zé)人曾披露，截至2017年底，北京已推出27個(gè)企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目，自持面積約143萬平方米，2018年將力爭(zhēng)全面開工，盡早竣工使用。這些項(xiàng)目分布在不同區(qū)、不同地段，所針對(duì)的承租人群也不同，租金上也會(huì)依據(jù)各自條件起伏變化，但長(zhǎng)期和穩(wěn)定出租是共同特征。

　　而對(duì)于企業(yè)自持租賃房，華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾表示，國(guó)際上成熟的大都市、發(fā)達(dá)城市的租賃市場(chǎng)，占比大致在40%~50%之間，但它絕不是一個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)住房政策，因?yàn)橐恍┬〉某鞘懈静恍枰赓U市場(chǎng)。

　　相比于美、英、法等國(guó)家，中國(guó)租房占比小。平均來看，中國(guó)租房人口戶數(shù)比大概在21%左右，美國(guó)和英國(guó)都在35%左右，法國(guó)則達(dá)到39%。紐約的租賃市場(chǎng)占到50%，北京的租賃市場(chǎng)目前大約占20%，還大有潛力。

　　所以，在租賃住房政策問題上，不應(yīng)該一刀切，而要根據(jù)城市人口容量和發(fā)展特征來決定。

　　我的一個(gè)基本判斷是，未來中國(guó)的租賃人口占比大約三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的戶數(shù)通過租房解決居住問題，三分之二通過自有住房解決居住問題。

　　但每個(gè)城市的租賃市場(chǎng)占比不一樣。一線城市大約40%~50%，二線城市大約20%~30%就夠了，三線城市有5%~10%就夠了，再到下面幾乎就不需要了。

　　租賃房的量化比例，全國(guó)并不需要統(tǒng)一。各地可根據(jù)城市化進(jìn)程制定精準(zhǔn)政策投放和管理，政策可以留有適當(dāng)冗余調(diào)整空間。

　　任志強(qiáng)指出，無論是在農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃房，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)拍城市國(guó)有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一個(gè)補(bǔ)充，只能在大城市或人口凈流入特殊城市解決部分人的居住問題，而不是問題的全部。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，企業(yè)通過競(jìng)拍方式獲得城市國(guó)有土地建房?jī)H用于出租的做法不可持續(xù)。若不引入金融和稅收支持，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，有可能執(zhí)行不下去。