南都物業(yè)(603506)開(kāi)啟的先例并沒(méi)有在A股資本市場(chǎng)掀起上市潮，相反，更多物業(yè)公司卻在時(shí)下選擇了“棄A從港”。繼碧桂園物業(yè)轉(zhuǎn)投香港資本市場(chǎng)后，由新城控股(601155)董事長(zhǎng)王振華家族“私人”持有的新城悅控股有限公司也啟動(dòng)了港股闖關(guān)。

　　這家以物業(yè)管理服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司在近日披露了港股上市申請(qǐng)材料，這距離其向A股創(chuàng)業(yè)板遞交上市申請(qǐng)已經(jīng)過(guò)了將近一年。

　　新城悅控股的主要經(jīng)營(yíng)實(shí)體為西藏新城悅，截至2017年底，新城悅簽署的物業(yè)管理服務(wù)合約面積為6780萬(wàn)平方米，在管總建面3630萬(wàn)平方米。與彩生活、綠城服務(wù)、雅生活、中海物業(yè)等H股上市物業(yè)公司相比，新城悅在規(guī)模上并不占優(yōu)勢(shì)。

　　物業(yè)公司出現(xiàn)排隊(duì)上市的盛況還是近幾年的事情，自彩生活打響頭炮后，H股和新三板就迎來(lái)了不少物業(yè)公司的面孔，南都物業(yè)更是在去年底坐實(shí)“A股物業(yè)第一股”。

　　紛紛對(duì)接資本市場(chǎng)的背后仍然離不開(kāi)傳統(tǒng)的規(guī)模邏輯，借助資本的力量做大做強(qiáng)是每一家上市物業(yè)公司的共同訴求。在規(guī)模向龍頭企業(yè)集聚時(shí)，盡可能切下一塊足夠大的“蛋糕”已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

　　中國(guó)指數(shù)研究預(yù)計(jì)，全國(guó)物管行業(yè)到2020年的規(guī)?？蛇_(dá)243億平方米。不過(guò)，行業(yè)的集中度也在不斷提升，2016年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)管理總建筑面積達(dá)55億平方米，占全國(guó)的29.4%，而2012年時(shí)還僅為13.5%。

　　業(yè)務(wù)偏重江浙滬

　　在中指院公布的數(shù)據(jù)中，新城悅2017年在百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司中排名第17位，它簽署協(xié)議的物業(yè)管理服務(wù)覆蓋了49個(gè)城市，在管面積3630萬(wàn)平方米。不同于彩生活主打社區(qū)O2O概念，新城悅更像是一家傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司。

　　它的收入主要來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)。2015年至2017年，新城悅的收入分別為4億元、5.73億元和8.66億元。其中，物業(yè)管理服務(wù)的收入為2.94億元、3.99億元和5.67億元，占比各為73.4%、69.6%和65.5%。

　　雖然增值服務(wù)的整體比重有所提升，但細(xì)究來(lái)看，在新城悅的增值服務(wù)中，占大頭的仍然是圍繞物業(yè)開(kāi)發(fā)商的服務(wù)，而社區(qū)相關(guān)服務(wù)和專業(yè)服務(wù)的占比極小。不同的是，彩生活的增值服務(wù)是基于彩之云互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的增值產(chǎn)品，包括各類到家服務(wù)、理財(cái)?shù)壬鷳B(tài)圈產(chǎn)品以及上架的銷售型商品。

　　相比于彩生活、綠城服務(wù)等已經(jīng)上市的同行，新城悅目前的毛利率談不上出彩，其2017年為28%，與上一年基本持平。其中，社區(qū)相關(guān)服務(wù)的毛利率最高，達(dá)85%。

　　與絕大多數(shù)房企旗下的物業(yè)公司相同，新城悅的在管面積主要來(lái)自關(guān)聯(lián)公司新城集團(tuán)。在其3630萬(wàn)平方米的在管面積中，新城集團(tuán)提供的多達(dá)2618萬(wàn)平方米，占比超過(guò)七成。

　　近幾年，新城悅也在啟動(dòng)規(guī)模提速。2015年至2017年，新城悅在管總建筑面積分別為1930萬(wàn)平方米、2750萬(wàn)平方米及3630萬(wàn)平方米。外拓是其做大規(guī)模的重要方式，過(guò)去三年，來(lái)自其他物業(yè)開(kāi)發(fā)商的在管總建筑面積分別為80萬(wàn)平方米、670萬(wàn)平方米及1010萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)257.3%。

　　不過(guò)，當(dāng)前新城悅的主要業(yè)務(wù)仍然集中于江浙滬，其上市申請(qǐng)材料顯示，在2016年，來(lái)自江蘇、浙江和上海三地的在管面積多達(dá)2596萬(wàn)平方米。

　　新城悅方面透露，未來(lái)仍會(huì)優(yōu)先考慮在長(zhǎng)三角地區(qū)進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)務(wù)規(guī)模，其次布局安徽、四川及山東等人口密度高的其他省份。而通過(guò)戰(zhàn)略投資及收購(gòu)其他物業(yè)公司將是新城悅下一步要著手的棋。

　　“我們的收購(gòu)目標(biāo)包括每年收入超過(guò)1億元或凈利潤(rùn)超過(guò)1000萬(wàn)元的住宅物業(yè)管理服務(wù)提供商，或每年收入超過(guò)5000萬(wàn)元或凈利潤(rùn)超過(guò)500萬(wàn)元的非住宅(寫字樓及工業(yè)園)物業(yè)管理服務(wù)提供商，或者能與我們的業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)的物業(yè)管理公司。”

　　棄A擇港

　　從股權(quán)架構(gòu)來(lái)看，新城悅與王振華旗下的新城控股和新城發(fā)展均無(wú)從屬關(guān)系，它是由王振華通過(guò)家族信托的方式持有。新城悅的經(jīng)營(yíng)實(shí)體西藏新城悅成立于1996年，最早由王振華控制的武進(jìn)新城投資聯(lián)合獨(dú)立第三方國(guó)洲經(jīng)濟(jì)注冊(cè)成立。

　　在過(guò)去20多年，西藏新城悅經(jīng)歷了數(shù)次股權(quán)調(diào)整，相繼成為江蘇新城和新城發(fā)展的子公司。2016年，它從香港上市平臺(tái)新城發(fā)展獨(dú)立出來(lái)，成為由王振華以家族信托持有的子公司。

　　新城悅上市的首選起初并非香港，2017年6月，西藏新城悅向證監(jiān)會(huì)報(bào)送了創(chuàng)業(yè)板上市的招股說(shuō)明書(shū)，其計(jì)劃發(fā)行4000萬(wàn)股。西藏新城悅一度被認(rèn)為有望與南都物業(yè)爭(zhēng)搶“A股物業(yè)第一股”，不過(guò)，證監(jiān)會(huì)并未放行。

　　去年12月，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露了一份長(zhǎng)達(dá)23頁(yè)的反饋意見(jiàn)，對(duì)西藏新城悅招股文件的合規(guī)性和信息披露問(wèn)題提出了補(bǔ)充說(shuō)明的要求。在這之后，西藏新城悅再未更新招股說(shuō)明書(shū)，直至此次轉(zhuǎn)道港股上市。

　　新城悅并非近期首家“棄A從港”的物業(yè)公司，碧桂園物業(yè)在去年12月主動(dòng)撤回了A股上市的申請(qǐng)，并在3月披露將以介紹形式登陸港股。對(duì)于物業(yè)公司的“棄A從港”，協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向時(shí)代表示，過(guò)去物業(yè)公司主要是想通過(guò)排隊(duì)上A股，但目前A股的態(tài)度更傾向于“邀請(qǐng)制”。

　　事實(shí)上，在政策嚴(yán)控房地產(chǎn)的背景下，涉房企業(yè)的IPO已經(jīng)舉步維艱，證監(jiān)會(huì)的放行在短期內(nèi)已經(jīng)不太可能。目前，涉房企業(yè)正在進(jìn)行IPO排隊(duì)有萬(wàn)達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、同策咨詢、金輝集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、思源房地產(chǎn)，狀態(tài)均為“已反饋”。

　　與此前相比，這些涉房企業(yè)的IPO排隊(duì)不進(jìn)反退，即便排名最前的萬(wàn)達(dá)商業(yè)已經(jīng)掉至第92位，要知道它的最高排名曾達(dá)到45位。涉“房”企業(yè)IPO難獲實(shí)質(zhì)性進(jìn)展也在相當(dāng)程度上說(shuō)明了政策層面對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的四類行業(yè)都不是目前受審核歡迎的行業(yè)。

　　安信證券分析師諸海濱指出，從過(guò)去物業(yè)公司上市的經(jīng)歷來(lái)看，物業(yè)企業(yè)IPO的主要挑戰(zhàn)包括利潤(rùn)、營(yíng)收規(guī)模較小；關(guān)聯(lián)交易比重過(guò)大；上市公司的分拆問(wèn)題以及業(yè)務(wù)、人員架構(gòu)、內(nèi)控規(guī)范等，這些問(wèn)題都有可能成為IPO受阻的因素。而目前主要的物業(yè)公司都存在關(guān)聯(lián)交易比重過(guò)大的問(wèn)題。

　　如果新城悅成功上市，王振華旗下將擁有包括新城控股、新城發(fā)展、新城悅在內(nèi)的三家新城系上市平臺(tái)。