日前，金融街(000402)發(fā)布一季度業(yè)績(jī)報(bào)告稱(chēng)，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為5.48億元，較上年同期增1.77%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為34.27億元，較上年同期減34.73%；基本每股收益為0.18元，與上年同期持平。從一季度業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，金融街當(dāng)期業(yè)績(jī)似乎中規(guī)中矩，但結(jié)合其2018年3月27日發(fā)布的2017年度報(bào)告來(lái)看，金融街正在積極實(shí)施推進(jìn)新戰(zhàn)略，未來(lái)持續(xù)穩(wěn)定、健康發(fā)展能力提升。

　　新班子 新戰(zhàn)略 新思路

　　2017年年中，金融街選舉產(chǎn)生新一屆董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，聘任新一屆管理團(tuán)隊(duì)，從組成人員的履歷來(lái)看，相關(guān)人員多為具有房地產(chǎn)行業(yè)多年經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)人士，且在金融街一線市場(chǎng)效力多年，管理層專(zhuān)業(yè)能力和穩(wěn)定性可期。

　　公司在換屆后完成新一輪發(fā)展戰(zhàn)略修訂工作，在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略上，金融街將深耕五大城市群(京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游)的中心城市；拓展環(huán)五大城市群中心城市(北京、天津、上海、蘇州、廣州、深圳、重慶、成都、武漢)一小時(shí)交通圈的衛(wèi)星城/區(qū)域；服務(wù)通州副中心和雄安新區(qū)國(guó)家戰(zhàn)略；適時(shí)拓展海外市常在業(yè)務(wù)戰(zhàn)略上，金融街將以開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)為雙輪，以四大產(chǎn)品體系、四大服務(wù)體系為抓手，打造房地產(chǎn)全價(jià)值鏈業(yè)務(wù)平臺(tái)。

　　新戰(zhàn)略下區(qū)域擴(kuò)張加快突進(jìn)

　　金融街對(duì)業(yè)務(wù)拓展一向秉承自己的判斷，在避過(guò)土地溢價(jià)率高企的2016年度后，2017年，金融街抓住市鋤會(huì)頻頻發(fā)力，全年共獲取18個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益投資額達(dá)到247億元，較往年大幅提升。項(xiàng)目所在區(qū)域包括新進(jìn)入的成都、武漢、蘇州、佛山、廊坊等5個(gè)城市/區(qū)域，以及北京、上海、天津、重慶等公司已深耕多年的城市/區(qū)域，初步完成了公司新一輪戰(zhàn)略布局。

　　進(jìn)入2018年后，金融街持續(xù)推進(jìn)戰(zhàn)略落地，在區(qū)域發(fā)展上繼續(xù)加強(qiáng)在五大城市群中心城市和環(huán)五大城市群中心城市一小時(shí)交通圈的衛(wèi)星城/區(qū)域的項(xiàng)目投資拓展力度，根據(jù)其已發(fā)布的公告來(lái)看，2018年至今，金融街在北京、武漢、廊坊、成都等地再獲4個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益投資額50.9億元。

　　從金融街近期拿地頻率來(lái)看，公司自2017年以來(lái)的這輪加快項(xiàng)目拓展沒(méi)有放緩的勢(shì)頭，而這種拓展趨勢(shì)無(wú)疑對(duì)未來(lái)公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展先打下了一個(gè)較為牢固的基矗

　　新形勢(shì)下物業(yè)升值潛力較大

　　資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)一向是金融街以開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)為雙輪業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的重要組成部分，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)公司發(fā)展到一定規(guī)模后必然走向開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理并重的發(fā)展模式，而金融街憑借其在成立之初就投身于中國(guó)核心城市核心區(qū)域即北京金融街建設(shè)的先天優(yōu)勢(shì)，很早即開(kāi)始布局優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持有和經(jīng)營(yíng)，不斷摸索合理的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)配置。截至2017年底，金融街持有自持物業(yè)規(guī)劃建筑面積約121.2萬(wàn)平方米，同時(shí)，公司持有物業(yè)位于北京、上海、天津等中心城市的核心區(qū)域，資產(chǎn)價(jià)值和升值潛力較好。

　　隨著公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大、管理水平的提升以及公司在核心區(qū)域持有項(xiàng)目的租金水平提升，近年來(lái)金融街資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)步提升，對(duì)公司業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)度日益凸顯，公司披露的2018年一季度報(bào)告顯示這一趨勢(shì)仍在延續(xù)。

　　需要指出的是，公司持有物業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式和開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)不同，投資回報(bào)周期在15~20年，為了保障公司現(xiàn)金流穩(wěn)健，公司通過(guò)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)抵押貸、等債權(quán)方式回籠現(xiàn)金流，同時(shí)也提升了公司有息資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率。如果公司將持有物業(yè)以賬面價(jià)值出售，公司負(fù)債率水平將明顯下降。

　　融資成本較低 融資方式創(chuàng)新

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售回款與公司在特定時(shí)期的發(fā)展需求不可避免的會(huì)出現(xiàn)不匹配的情況，外部融資必不可少。應(yīng)該說(shuō)，金融街的發(fā)展模式以及公司的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量得到了資本市場(chǎng)的認(rèn)可，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予公司AAA的最高信用評(píng)級(jí)，2017年在“防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿”的金融政策導(dǎo)向下，市場(chǎng)融資環(huán)境趨緊利率上行，公司全年平均融資成本為5.15%，同比下降0.29個(gè)百分點(diǎn)。

　　2017年5月，金融街結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)成功發(fā)行首單66.5億元資產(chǎn)支持證券，為資本市場(chǎng)2017年以來(lái)規(guī)模最大的地產(chǎn)產(chǎn)品和成本最低的同類(lèi)證券化產(chǎn)品，也是市面上首單引入保險(xiǎn)資金的產(chǎn)品。本次融資為金融街盤(pán)活自持物業(yè)存量資產(chǎn)，為公司打通自持物業(yè)“投融管退”全價(jià)值鏈的運(yùn)營(yíng)模式打下基矗

　　金融街表示，公司以“成為中國(guó)領(lǐng)先的商務(wù)地產(chǎn)服務(wù)商”的中長(zhǎng)期發(fā)展愿景。未來(lái)，公司將持續(xù)加強(qiáng)對(duì)行業(yè)趨勢(shì)、市場(chǎng)調(diào)控等方面的研究和監(jiān)控，動(dòng)態(tài)評(píng)估重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)情況，積極應(yīng)對(duì)行業(yè)和市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)變化，促進(jìn)公司持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。(CIS)