“快周轉(zhuǎn)”“加杠桿”成為深圳華僑城股份有限公司(以下簡稱“華僑城”)2017年發(fā)展的關(guān)鍵詞之一。

　　從2017年到2018年，華僑城先后兩次將此前以83.4億元拿下的北京僑禧項(xiàng)目股權(quán)出售給泰禾，徹底退出。對此，華僑城在深交所投資者關(guān)系互動平臺表示，退出是因?yàn)樽鳛榕浜瞎景l(fā)展的短平快項(xiàng)目，公司希望能盡快獲得相關(guān)受益，支持公司文化旅游業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

　　除了加速資金回籠，華僑城2017年也加快了簽約銷售、面積結(jié)轉(zhuǎn)，旅游綜合及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約面積146.27萬平方米，同比增長 294.6%。新增土地面積也大幅超過2016年，同比增長192.3%。

　　因此，由于支付了300多億元的土地價(jià)款，華僑城2017年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比減少274.85% ，為-77億元。與此同時(shí)，公司也在積極融資補(bǔ)血。

　　而華僑城一直以來持續(xù)運(yùn)作的文化旅游業(yè)務(wù)也在探索新發(fā)展模式，尋求門票為盈利增長點(diǎn)。不過文旅項(xiàng)目投資規(guī)模大、回報(bào)周期長，仍然存在一些不確定性風(fēng)險(xiǎn)，華僑城對此有何應(yīng)對？《中國經(jīng)營報(bào)》記者已就相關(guān)問題致電致函華僑城宣傳部，截至目前尚未得到回復(fù)。

　　建面猛增，現(xiàn)金流承壓

　　2017年，華僑城新增16個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)建面580.12萬平方米，同比增長192.3% 。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，華僑城新增土地儲備主要集中在南昌、成都、重慶等中西部二線城市，新增建面占比達(dá)78.95%。同時(shí)，其也在加大熱點(diǎn)三四線城市布局，佛山、宜賓等三四線城市建面占比大幅上升至16.10%。

　　通過合作拍地、項(xiàng)目并購、協(xié)議置換等多種途徑，華僑城2017年獲取的土地成本相對較低，不過文旅項(xiàng)目投入都是大手筆。

　　年報(bào)顯示，文旅業(yè)務(wù)方面，華僑城在南京的歡樂濱江項(xiàng)目于2017年7月開工，預(yù)計(jì)總投資240億元，實(shí)際已投資86億元；南京棲霞區(qū)林江南路東側(cè)地塊項(xiàng)目于2017年11月開工，預(yù)計(jì)總投資135億元。公開信息顯示，2017年華僑城還擬在西安、云南分別投資2000億元打造大型文旅項(xiàng)目。

　　“文化+旅游+城鎮(zhèn)化” 的發(fā)展模式讓華僑城能獲得較多低成本土地資源，但相比以往，其2017年在土儲上的大規(guī)模擴(kuò)張也在一定程度上給現(xiàn)金流帶來了壓力。

　　2017年，因支付了300多億元的土地價(jià)款，華僑城經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比減少274.85%至-77億元；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比負(fù)增長25.64%至-93.35億元，主要是公司進(jìn)入快速發(fā)展階段，加快新項(xiàng)目投資所致；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額猛增773.07%至293.26億元，原因是公司規(guī)模擴(kuò)大，投資增加，相關(guān)籌資借款增加所致?？硕鹬赋觯穆庙?xiàng)目開發(fā)周期較長，現(xiàn)金流回款較慢，經(jīng)營活動現(xiàn)金流和投資活動現(xiàn)金流凈額的較大變化體現(xiàn)其現(xiàn)金流承壓較大。

　　國泰君安(601211)分析師劉斐凡在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，近來房企資金層面受到壓力是行業(yè)普遍現(xiàn)象，合約銷售增速較以往減慢，同時(shí)融資渠道收緊。

　　密集發(fā)債主動加杠桿

　　克而瑞研報(bào)顯示，由于華僑城2017年文旅業(yè)務(wù)和特色小鎮(zhèn)全國化布局加快、拿地步伐加大及借款增加等，其有息負(fù)債總額增長50.91%至637.46億元。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，華僑城2017年短期借款較2016年增長了2倍，為127.58億元，占總資產(chǎn)比例為5.87%，同比增1.94%；長期借款增長也接近2倍，為447億元，占總資產(chǎn)比例為20.56% ，同比增4.91%，兩組數(shù)據(jù)增長的原因在于資金周轉(zhuǎn)規(guī)模增大，借款增加所致。

　　華僑城也表示，2017年在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的融資主借款期限主要為1~5年期中長期借款，利率區(qū)間主要按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行浮動。融資方式上，有央企背景加持的華僑城主要以銀行信貸、債券發(fā)行、機(jī)構(gòu)合作等方式為主。

　　2017年全年，華僑城累計(jì)獲得銀行授信額度400多億元。截至2017年12月31日，公司合并口徑的銀行授信額度合計(jì)約為1101.48億元，其中已使用授信額度約為462.89億元，尚余授信額度約為638.59億元。

　　但事實(shí)上，華僑城已經(jīng)在跟隨行業(yè)趨勢尋求新的融資渠道，開始青睞債務(wù)融資。

　　2017年，華僑城下屬企業(yè)華僑城(亞洲)控股有限公司在境外成功定價(jià)了8億美元永續(xù)債券，并已完成交割。而在2018年一季度，華僑城還密集發(fā)行了多筆公司債。

　　國泰君安指出，盡管房企發(fā)債審批尺度與2016年相比更為嚴(yán)格，但截止到目前已有12家上市房企發(fā)行了合計(jì)322億元的公司債，已經(jīng)超過2017年全年7家公司發(fā)行的240億元規(guī)模，2018年上市房企公司債發(fā)行規(guī)?；謴?fù)明顯。

　　在2018年1~3月，華僑城共發(fā)行了5筆、合計(jì)規(guī)模達(dá)95億元的公司債券，募集資金主要用于償還銀行貸款。中信建投認(rèn)為，華僑城此舉是在把握當(dāng)前融資窗口期，主動加杠桿提前鎖定低成本資金，進(jìn)而凈負(fù)債率在一季度較2017年全年提升了14.6個(gè)百分點(diǎn)，但充裕流動性(資源)充分保障公司杠桿質(zhì)量。

　　周轉(zhuǎn)偏低文旅待釋放

　　雖然2017年開始加快周轉(zhuǎn)，但從2015年度開始，華僑城的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.31一直下降至2017年度的0.23，存貸周轉(zhuǎn)率從0.31下降至0.24。根據(jù)國泰君安2018年4月的報(bào)告，房企的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一般一直維持在0.26到0.3之間的水平，而0.3是作為房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的合理水平。華僑城在年報(bào)中表示，2018年，還將繼續(xù)“加快開發(fā)節(jié)奏、加速資源獲取”。

　　克而瑞分析師朱一鳴對本報(bào)記者表示，華僑城的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率確實(shí)是相對同規(guī)模房企較低。一方面是“文旅+地產(chǎn)”的發(fā)展戰(zhàn)略影響，因文旅項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，資金回籠較慢；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也集中在深圳、上海等一二線城市，受這些城市的政策影響較大，周轉(zhuǎn)速度因此相對較慢。

　　“總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)是一個(gè)會計(jì)概念，地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)看得不多，因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)收入并不反映房地產(chǎn)當(dāng)期的真實(shí)收入狀況?！眲㈧撤矂t如是說。

　　而華僑城2017年全年的銷售情況并不十分理想?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，2017年華僑城銷售規(guī)模大幅下滑。銷售金額為215.3億元，較2016年下降21.79%，排名跌至84名，為5年最低行業(yè)排名?？v向看，華僑城近4年銷售金額復(fù)合增長率僅為7.29%，處在行業(yè)較低水平，在行業(yè)集中度不斷提高，規(guī)?；偁幦找婕觿〉那闆r下，華僑城的發(fā)展則略顯后勁不足。不過，規(guī)劃總建筑面積1197.26萬平方米的土地儲備仍將為華僑城未來提供有力保障。

　　在文旅業(yè)務(wù)上，華僑城2017年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入185.30億元，同比增長15.77%，主題公園位列全球景區(qū)業(yè)四強(qiáng)，亞洲第一。不過對于盈利模式，華僑城還在尋求、探索除了門票經(jīng)濟(jì)以外的新路徑，而這還尚需時(shí)間檢驗(yàn)。此外，公司國內(nèi)擁有的主題公園群持續(xù)面臨臨近區(qū)域不斷新增的同質(zhì)化公園及其他類型景區(qū)的競爭，文旅項(xiàng)目也十分考驗(yàn)綜合運(yùn)營能力。劉斐凡認(rèn)為，其關(guān)鍵是管好資金和吸引人流，能做好日常運(yùn)營的話其實(shí)也是很好的商業(yè)模式。

　　由于此前有大型企業(yè)探索類似的模式未能獲得預(yù)期中的成功，讓業(yè)內(nèi)對文旅項(xiàng)目的不確定性有不少擔(dān)憂?！拔穆庙?xiàng)目更加考驗(yàn)企業(yè)的開發(fā)能力和融資能力，由于開發(fā)周期太長，受到政策的影響更大?！敝煲圾Q表示，“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式不確定性很大。