5月17日盤后，房地產(chǎn)綜合服務提供商深圳世聯(lián)行(002285) 地產(chǎn)顧問股份有限公司(世聯(lián)行，002285.SZ)在回復深圳證券交易所中小板公司管理部對其2017年年報的問詢時表示，公司預計長租公寓項目盈利時間為第五年。此外，其在回復函中透露，受國家金融政策的影響，開發(fā)商的付款周期延長。

　　公告稱，近日深交所向其詢問了公司長租公寓的業(yè)務情況，毛利率為負的原因，盈利時間，出租率、租金水平、成本水平等運營情況。

　　據(jù)此前披露的年報顯示，2017年，世聯(lián)行資產(chǎn)服務業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入8.49億元，營業(yè)成本為10.3億元，毛利率為-21.64%。截至5月17日，世聯(lián)行報收8.36元，漲幅1.83%。

　　開發(fā)商的付款周期延長

　　世聯(lián)行稱，旗下紅璞公寓以集中式公寓為主要體現(xiàn)，2017年累計全國收房簽約間數(shù)突破10萬間，完成裝修并投入運營房間數(shù)約3.5萬間，平均出租率達到81%。

　　公告稱，長租公寓項目目前出房簽約租期為一年；出租率基本穩(wěn)定在80%-85%；租金水平因城市不同差異較大，長租公寓項目現(xiàn)在主要布局在核心二線城市，租金水平低于一線城市，現(xiàn)階段平均租金1500-1600元/月。長租公寓的成本主要為人力成本、租金成本、裝修成本、營銷成本、網(wǎng)絡費、電視費及其他運營成本，約占收入的85%。

　　世聯(lián)行表示，長租公寓項目的發(fā)展符合預期，預計盈利時間為第五年。該公司基于未來五到十年核心二線城市租金水平上漲的判斷，計劃用規(guī)模效應來疊加增值服務，預計租金水平可以覆蓋攤銷成本。同時世聯(lián)行將逐步開展半托管、輕托管的模式，減少租金成本對公司的影響。

　　關于資產(chǎn)負債率提高和應收賬款大幅增加的原因，世聯(lián)行解釋，該公司的營業(yè)收入中第四季度占比最高，2015年、2016年和2017年第四季度收入占全年收入比例分別為35.35%、33.12%、36.74%，2017年第四季度收入同比增長45.27%，其應收賬款相應增加6.89億元所致。此外，受國家金融政策的影響，開發(fā)商的付款周期延長，導致公司應收賬款的回款期變長，應收賬款相應增加。不過，應收賬款賬齡大多在1年以內(nèi)，回款情況良好。

　　去年，世聯(lián)行應收賬款余額為18.4億元，較期初增加92.40%。2015年、2016年、2017年，世聯(lián)行期末資產(chǎn)負債率分別為50.74%、45.17%、61.94%。

　　世聯(lián)行表示，資產(chǎn)負債率提高是由于公司經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴大導致的。2017年，世聯(lián)行通過銀行借款分別用于世聯(lián)小貸增資10億元，投資長租公寓業(yè)務11.8億元；金融業(yè)務通過方式融資，截至2017年期末累計余額為14.28億元。

　　“實物生產(chǎn)趨于飽和，但軟性服務還有很大空間”

　　此外，深交所還重點詢問了世聯(lián)行去年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負、季度間差異較大并與凈利潤變化嚴重背離的原因。

　　2017年，世聯(lián)行實現(xiàn)營業(yè)收入82.1億元，同比增加30.97%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約10億元，同比增加34.35%。另一方面，世聯(lián)行經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-30.26億元，其中第一至第四季度分別為-2.39億元，-16.99億元、-8.09億元、-2.78億元。

　　世聯(lián)行回復，其現(xiàn)金流量凈額受到公司金融服務業(yè)務的貸款放款及本金回收現(xiàn)金流的影響。

　　2017年全年世聯(lián)行放貸額114.9億元，收回貸款本金78.5億元，這使得現(xiàn)金凈流出36.4億元；同時，2017年度公司支付項目保證金和租賃押金減去收取的租賃等各項押金，為6.49億元，兩項合計共影響了經(jīng)營活動的現(xiàn)金凈流出42.9億元，不考慮這兩項的話，現(xiàn)金流量凈額為12.68億元，與凈利潤相當。

　　世聯(lián)行稱，2017年營業(yè)收入同比增長30.97%、凈利潤同比增長34.35%，與過去5年相比保持了平穩(wěn)的增長水平。中國房地產(chǎn)市場服務方興未艾，實物生產(chǎn)趨于飽和，但是軟性服務還有很大的空間?；诙嗄陙碓诮灰追諛I(yè)務方面創(chuàng)造的場景、客戶資源，公司金融及公寓業(yè)務相對于創(chuàng)業(yè)型公司，獲客速度更快，發(fā)展相對迅速。其中，交易服務(代理銷售業(yè)務和互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務)實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長23.57%，金融服務實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長62.26%，公寓管理業(yè)務同比增長387.64%。