2018年5月30日，受大盤拖累，房地產(chǎn)開發(fā)板塊大跌超過3%。1月至今，房地產(chǎn)開發(fā)板塊整體跌幅已經(jīng)超過18%。

　　隨著股價下跌，該板塊除了創(chuàng)下2011年以來的估值新低以外，還呈現(xiàn)出罕見的一幕：A股的房企龍頭估值下行、H股的房企龍頭估值上行。

　　值得注意的是，無論是A股還是H股，目前龍頭房企的基本面均向好。

　　A、H股走勢悖行 A股股價與基本面背離

　　國內(nèi)規(guī)模最大的三家房企碧桂園、萬科和恒大在2017年年報中都有出色表現(xiàn)，銷售金額均站上5000億的歷史巔峰。但是，“三巨頭”的股價走勢卻在各自的市場差異巨大。

　　在5月30日開盤前，同在港股上市的碧桂園(02007)和中國恒大(03333)從2月9日起股價分別上漲了10%和6.6%；再觀身處A股的萬科，其股價則從1月24日起下跌約37%。但是實際上，碧桂園、萬科、恒大在國內(nèi)呈現(xiàn)出“三足鼎立”的格局，而且萬科的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型更加堅決。

　　目前，萬科已經(jīng)率先在租賃市場布局，計劃在數(shù)年后成為全球領(lǐng)先的住房租賃企業(yè)。從2017年年報公布的數(shù)據(jù)來看，萬科的轉(zhuǎn)型比同業(yè)更快，目前已經(jīng)成為長租市場的龍頭企業(yè)。萬科近期還跟珠海大橫琴投資有限公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將攜手打造國內(nèi)首個“物業(yè)城市”治理模式，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型再下一城。

　　然而，萬科未能擺脫A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊的頹勢走出獨立行情。整個A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊上半年跌幅超過18%。

　　業(yè)績增長或帶動估值修復(fù)

　　不少券商的研究報告均認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)板塊目前整體過于殺估值，行業(yè)龍頭的估值會得到修復(fù)。

　　華創(chuàng)證券研究報告指出，即使在2014年房地產(chǎn)開發(fā)板塊殺估值的時候，滬深300的PE跟房地產(chǎn)開發(fā)板塊PE的比值也在1.2倍左右。而目前，兩者比值在1.0倍左右、達(dá)到6年來最低。

　　從國際估值對比來看，我國龍頭房企估值的仍有提升空間。目前A股房地產(chǎn)行業(yè)平均PE估值為12.8倍，基本處于國際中下水平，較日本等國家的20倍左右估值仍有空間，其中主流 15家房企的平均PE估值僅為9.6倍。

　　華創(chuàng)證券研究報告認(rèn)為，從政策面上看，房地產(chǎn)調(diào)控政策難以大松、但邊際改善可期，地方對沖政策頻出促需求穩(wěn)定；從基本面上看，供應(yīng)逐步增加、需求保持穩(wěn)定，拿地集中度繼續(xù)推升銷售集中度；從行業(yè)資金面上看，行業(yè)資金趨緊，開發(fā)端和購房端都呈現(xiàn)龍頭融資集中度提升快增。

　　上述報告預(yù)計，未來3年主流15家房企的業(yè)績增速平均20-25%，將趨勢性推動主流15家房企的估值中樞為10-15倍。例如萬科業(yè)績和PE 之間的關(guān)系是0.55，預(yù)計萬科在2018-19年都能保持30%左右的增速，即使給予一定的折價估值也至少可以回到12-15倍。