時(shí)代周報(bào)記者 胡天祥 發(fā)自廣州、深圳

　　龍光地產(chǎn)似乎對(duì)深康佳A(000016,股吧)旗下的康僑佳城公司(下稱“康僑佳城”)勢(shì)在必得。

　　早在去年11月末，龍光地產(chǎn)就成功擊退十多家開(kāi)發(fā)商，將康僑佳城七成股權(quán)收入囊中。日前，坊間流傳，龍光地產(chǎn)已報(bào)名參加康僑佳城剩余三成股權(quán)的競(jìng)價(jià)。

　　這三成股權(quán)現(xiàn)由華僑城持有，并于3月28日以底價(jià)約30億元在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，5月28日掛牌期滿。

　　“公司的確有報(bào)名參與上述競(jìng)買，但能不能拿到，要等最后競(jìng)價(jià)結(jié)果出來(lái)?！饼埞獾禺a(chǎn)一位負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者證實(shí)了這一傳聞。

　　值得注意的是，此前龍光地產(chǎn)為收購(gòu)上述公司七成股權(quán)，一次性支出轉(zhuǎn)讓款70億元(加上承債金額)外加替康僑佳城償還16.1億元貸款本金及相應(yīng)利息。如果想要完全收購(gòu)康橋佳成，最后的總資金將超過(guò)100億元。

　　康僑佳城成立于2016年，是深康佳A與控股股東華僑城集團(tuán)合資成立的公司。其中，深康佳A認(rèn)繳出資7億元，占注冊(cè)資本的70%；華僑城集團(tuán)認(rèn)繳出資3億元，占注冊(cè)資本的30%。

　　龍光地產(chǎn)之所以花費(fèi)巨資收購(gòu)康橋佳城，很大原因是后者在深圳南山區(qū)持有一幅舊改地塊即康佳總部廠區(qū)更新改造項(xiàng)目。

　　作為曾經(jīng)的彩電行業(yè)巨頭，深康佳A深受主業(yè)虧損之困?？禈蚣殉侵皇巧羁导袮近期清理的資產(chǎn)之一。另一方面，收購(gòu)康橋佳城所需要的巨大資金投入亦讓龍光地產(chǎn)倍感壓力。

　　時(shí)代周報(bào)記者從深圳市市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)督管理委員會(huì)獲悉，去年11月30日取得“康僑佳城”七成股權(quán)數(shù)日后，龍光地產(chǎn)即把所持有股權(quán)全部質(zhì)押給了華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司(下稱“華潤(rùn)信托”)。

　　一位接近華潤(rùn)信托的消息人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，之后的12月20日，華潤(rùn)信托還成立了一個(gè)名為“華潤(rùn)信托· 康僑佳城”的集合資金信托計(jì)劃，屬結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品，固定收益類。

　　時(shí)代周報(bào)記者查詢中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司(下稱“中國(guó)信托登記”)官網(wǎng)確認(rèn)了上述信息。

　　引入華潤(rùn)信托

　　由于擔(dān)心融資成本高吃掉企業(yè)利潤(rùn)，部分房企對(duì)信托貸款一直處于謹(jǐn)慎的態(tài)度。“大型房企信托融資成本大概在810個(gè)點(diǎn)，中小型房企在1015個(gè)點(diǎn)，甚至更高都會(huì)有?！狈康禺a(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖給時(shí)代周報(bào)記者算了一筆賬。

　　那么，龍光這次為何仍選擇與信托合作呢？

　　6月2日，時(shí)代周報(bào)記者實(shí)地探訪“康佳總部地塊”發(fā)現(xiàn)，該地塊距離華僑城集團(tuán)總部?jī)H800余米，距離康佳集團(tuán)總部不足300米，其附近還有歡樂(lè)谷、世界之窗等知名旅游景點(diǎn)，地理位置優(yōu)越。據(jù)新浪樂(lè)居報(bào)道，某參與競(jìng)價(jià)的開(kāi)發(fā)商在測(cè)算時(shí)，對(duì)地塊商務(wù)公寓部分給出的報(bào)價(jià)為18萬(wàn)/平方米，產(chǎn)業(yè)研發(fā)部分超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

　　雖然價(jià)值不菲，但根據(jù)地塊交易規(guī)則，受讓人需在《產(chǎn)權(quán)交易合同》簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)將70億元轉(zhuǎn)讓款外加替康僑佳城償還16.1億元貸款本金及相應(yīng)利息一次性匯入到對(duì)應(yīng)結(jié)算賬戶。要在短期間內(nèi)拿出超過(guò)80億元現(xiàn)金，這對(duì)于2017年收入276億元，凈利潤(rùn)70億元的龍光來(lái)說(shuō)，并非易事。

　　于是，龍光找到了華潤(rùn)信托。雙方在競(jìng)買地塊之前經(jīng)過(guò)怎樣的溝通不得而知，但時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在2017年11月30日取得康僑佳城七成股權(quán)數(shù)日后，龍光地產(chǎn)即把所持有股權(quán)全部質(zhì)押給了華潤(rùn)信托。在深圳市市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)督管理委員會(huì)官網(wǎng)中，上述股權(quán)質(zhì)押核準(zhǔn)時(shí)間為2017年12月18日。

　　黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，發(fā)信托需要一定時(shí)間，并不是一個(gè)非常急迫的融資手段?！暗@次龍光和華潤(rùn)信托之間的交易大概率不是在很短時(shí)間達(dá)成，應(yīng)該是已經(jīng)安排一段時(shí)間了?！秉S立沖補(bǔ)充道。

　　2017年12月20日，“華潤(rùn)信托·康僑佳城”集合資金信托計(jì)劃正式成立。時(shí)代周報(bào)記者從中國(guó)信托登記官網(wǎng)獲悉，該計(jì)劃財(cái)產(chǎn)運(yùn)用方式為信托貸款，資金投向?yàn)榉康禺a(chǎn)，信托功能為事務(wù)管理(主要是指委托人交付資金或財(cái)產(chǎn)給信托公司，指令信托公司為完成信托目的，從事事務(wù)性管理的信托業(yè)務(wù))，存續(xù)期限為60個(gè)月。據(jù)悉，該計(jì)劃首次申請(qǐng)登記日期為2018年1月4日。

　　但該網(wǎng)站與華潤(rùn)信托官網(wǎng)并未披露上述信托計(jì)劃具體運(yùn)作信息。另一位接近華潤(rùn)信托的消息人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，上述信托計(jì)劃可能更多面向機(jī)構(gòu)發(fā)售，而不賣給個(gè)人投資者。

　　緩解開(kāi)發(fā)壓力

　　雖然龍光地產(chǎn)負(fù)責(zé)人曾告訴時(shí)代周報(bào)記者，公司境內(nèi)融資方式主要包括開(kāi)發(fā)貸、公司債、abs等方式，境外主要有銀團(tuán)貸款、美元債等方式。但翻來(lái)過(guò)往融資歷史不難發(fā)現(xiàn)，龍光與信托之間的合作，并不在少數(shù)。

　　2014年8月，華潤(rùn)信托成立“鼎新134號(hào)龍光地產(chǎn)佛山羅村項(xiàng)目集合信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃總規(guī)模為10億元，最低認(rèn)購(gòu)金額100萬(wàn)元，預(yù)期年收益率9.6%-10%。募集資金將用于龍光佛山君悅龍庭項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　另?yè)?jù)時(shí)代周報(bào)記者最新獲悉的一份“華潤(rùn)信托·鼎新175號(hào)”集合信托計(jì)劃推介書顯示，該信托計(jì)劃融資規(guī)模第一期預(yù)計(jì)16億元，第二期預(yù)計(jì)6億元，認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)為100萬(wàn)元起。募集資金將用于龍光地產(chǎn)位于佛山的天湖名苑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。據(jù)悉，該信托計(jì)劃風(fēng)控措施包括將標(biāo)的項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押給華潤(rùn)信托等，但其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示也顯示，如果項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌，銷售去化率大大降低，將影響項(xiàng)目公司的銷售回款。

　　而另一個(gè)“中信信托·龍光駿騰特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”也顯示，該計(jì)劃所募集資金將用于受讓龍光地產(chǎn)旗下公司持有的位于佛山順德一幅地塊的收益權(quán)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，信托融資優(yōu)勢(shì)在于融資規(guī)模相對(duì)較大，審批方面也相對(duì)靈活。但其也指出，過(guò)去兩年政策層面對(duì)于公司債和信托的規(guī)范是比較大的，往往規(guī)范的過(guò)程中，容易延長(zhǎng)融資的期限。而且信托融資本身資金成本也是比較高的。

　　“當(dāng)下房企確實(shí)面臨各類資金的壓力，所以過(guò)去公司債和其他融資機(jī)會(huì)收緊以后，信托的發(fā)行市場(chǎng)反而壯大了?！眹?yán)躍進(jìn)續(xù)稱，另外企業(yè)過(guò)去很多地王項(xiàng)目等，也需要此類信托資金的介入，進(jìn)而利好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，防范項(xiàng)目爛尾。