地產(chǎn)八卦女說

　　在外界看來，這就像是地產(chǎn)行業(yè)一起蹊蹺的失蹤案，一個從低調(diào)變高調(diào)，魯能這個規(guī)模幾乎要突破千億的地產(chǎn)公司，就這樣又消失于公眾視野了。

　　1st

　　臨近房企年中業(yè)績沖刺了，本想翻翻各大機(jī)構(gòu)榜單看看誰家前5月業(yè)績完成率太低6月不沖不行的。

　　卻意外發(fā)現(xiàn)，有家?guī)缀跚|規(guī)模的企業(yè)消失在榜單上了——魯能地產(chǎn)(在各大地產(chǎn)機(jī)構(gòu)榜單中叫魯能集團(tuán)，因本文只針對其集團(tuán)下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，故文中以魯能地產(chǎn)代替，或簡稱“魯能”)。

　　從2015年下半年開始，魯能的業(yè)績爆發(fā)可謂是一騎絕塵，時不時就會被克而瑞、億翰智庫等機(jī)構(gòu)榜單列出來，作為成功的案例進(jìn)行點(diǎn)評。

　　聽說，被單獨(dú)列出來是要花很多錢的。

　　2017年，魯能的銷售規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了893.7億元，所有人都堅信，魯能2018年將沖破千億。

　　然而進(jìn)入2018年，在包括克而瑞、億翰在內(nèi)的各大業(yè)績排行榜上，魯能都不見蹤影了。

　　聽說，不上榜是要打很多招呼的。

　　有人說，這是因?yàn)槿ツ甑佐斈艿谝淮伟巡糠肿≌瑯I(yè)務(wù)注入廣宇發(fā)展(000537,股吧)(000537.SZ)(ps：從2009年開始，魯能為上市便開始了跟廣宇發(fā)展的重組之路)，所以今年不再適合用魯能的名義出現(xiàn)在榜單里。

　　但就算計算廣宇的業(yè)績，1-4月65.41億元的銷售額，也顯然與原本魯能的體量相差甚遠(yuǎn)。

　　且去年注資時，魯能的福建、海南等區(qū)域并未并入廣宇。據(jù)公開資料顯示，去年魯能前四月賣了366億元，單單海南區(qū)域2個項(xiàng)目(三亞灣新城、山海天)就賣了89.57億以上，而今年前四月海南樓市大好，魯能的業(yè)績數(shù)字只能更多。

　　從魯能山海天小區(qū)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)評測來看，魯能這一大盤十分受歡迎 。(數(shù)據(jù)來源：兔博士APP)

　　魯能地產(chǎn)，失蹤了？

　　一直以來，關(guān)于魯能集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)岌岌可危的風(fēng)聲就未曾間斷。這個岌岌可危倒不是因?yàn)闃I(yè)績太低，而是因?yàn)榕普斋@取的尷尬。

　　2010年3月，國資委公布了16家主業(yè)從事房地產(chǎn)的央企名單，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要退出。

　　魯能集團(tuán)不在16，而在78。

　　2011年2月，國資委發(fā)布新聞?wù)f以“魯能集團(tuán)在被國家電網(wǎng)收購之前就已從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)且規(guī)模很大”為由，特批魯能集團(tuán)和其他4家企業(yè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　但新聞后有一句目的是為了讓該五家央企開發(fā)完手中存貨。

　　這五家央企分別是中航、神華、中煤、新興、魯能。

　　后來，中航地產(chǎn)(000043,股吧)被保利地產(chǎn)(600048,股吧)合并，神華集團(tuán)與中國國電合并重組，掛牌出售了自己的部分地產(chǎn)子公司，中煤和新興集團(tuán)的在房地產(chǎn)領(lǐng)域更是幾乎沒見聲音。

　　但只有魯能集團(tuán)，在堅守。

　　2015年正值央企以及地產(chǎn)圈整合大潮，有個叫“馬太效應(yīng)”的東西，哪家房企都怕。

　　有老前輩一語道破，“不想被并購，只有兩種方式，做大自己或把自己做復(fù)雜?！?/p>

　　于是2015年開始魯能瘋狂拿地，瘋狂賣房，以及盡快做復(fù)雜(與廣宇重組成為上市房企)。

　　魯能地產(chǎn)第一次出現(xiàn)在機(jī)構(gòu)的名單上，是在克而瑞的《2015年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》里(當(dāng)時在這份榜單叫魯能置業(yè)，2016年以后才更名為魯能集團(tuán))。

　　它以13.1億元，排在行業(yè)第88。

　　2015年上半年，它落到了榜單的最后一位100名，半年銷售38億元。

　　三季度時，它銷售了65億元，行業(yè)排名第98。

　　但2015年全年銷售業(yè)績統(tǒng)計時，魯能置業(yè)一下前進(jìn)到了克而瑞這份榜單的第45名，全年銷售額定格為220.7億元。也就是說2015年的第四季度，魯能銷售了155.7億元。

　　從兔博士的數(shù)據(jù)來看，2015年10月，魯能銷售金額為9.2億元，11月為7.4億元，12月一下達(dá)到了138.9億元，最終實(shí)現(xiàn)了全年220.5億元，行業(yè)第40名的業(yè)績。

　　2016年，魯能全年646.7億元的年度銷售額，同比增長193%，行業(yè)TOP18，被視為“2016年年度黑馬”。

　　2017年，893.7億元。同比增長38%，行業(yè)TOP20。

　　值得一提的是，2014年時魯能被稱為“扶不起的阿斗”，2014年全年業(yè)績退至79億元時，但后來這3年，魯能的爆發(fā)力，驚艷了全場。

　　而土儲是房企“續(xù)命”的根本，2015年和2016年兩年間，魯能緊抓公司債放寬的良好機(jī)遇，以3.18%到3.76%的利率發(fā)行公司債80億元。

　　這筆錢也成為它日后刷臉的基石。

　　2015年3月31日，魯能25.2億元首進(jìn)南京，拿下南京河西南部地塊，樓面價12502.6元/平米，成為區(qū)域單價地王。

　　12月21日，魯能與同行激斗86個匯合，最終以樓面價達(dá)14926元/㎡，溢價率134.4%，總價32.3億元首入福州，成為五四北單價地王。

　　12月29日，魯能豪擲33.35億成功拿下重慶中央公園西側(cè)地塊。并在2016年繼續(xù)加碼該區(qū)域，總共斥資55億元人民幣，在此連續(xù)三次出手加倉，布局了總量為170萬方且商業(yè)占比超過三分之一的巨型綜合體項(xiàng)目。

　　2016年1月29日，魯能以16.4億元拿下南京方山G77地塊，樓面價14153元/平方米，成為南京大學(xué)城地王。

　　2016年4-9月，魯能三次下手蘇州，共斥資98.9億元，其中吳中大道北地塊溢價率為146.4%，相城區(qū)元和街道樓面價26225元/㎡。

　　9月7日，魯能14.3億搶下東莞茶山地王，樓面地價12119元/m2，溢價506%。

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　　粗略統(tǒng)計了下，2015年魯能拿地花費(fèi)了137.8億元，2016年花費(fèi)了244億元。

　　但傳言，在2017年兩會時，國資委與魯能集團(tuán)的負(fù)責(zé)人談了幾次話后，2017年，魯能沒有再拿地王了，全年公開市場拿地只花費(fèi)了19.6億元，以力求達(dá)到上頭要求的低調(diào)。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，魯能目前擁有的土儲超過1000萬平米，貨量超過4000億元，這其中還不包括它在海南區(qū)域的填海面積。

　　有分析師直言“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已是魯能集團(tuán)唯一的主業(yè)”。

　　在把自己做大方面，魯能肯定是成功了。

　　而做復(fù)雜，就是上市。

　　廣宇發(fā)展(000537.SZ)是魯能集團(tuán)旗下的唯一一個上市平臺，魯能深諳“明修棧道，暗渡陳倉”，如果把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)用重組的方式置到他家企業(yè)當(dāng)中，就可以繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　從2009年開始，魯能就一直在努力把自己裝進(jìn)廣宇里。但在2009年和2013年，這個操作先后失敗了兩次。

　　一直到去年9月25日廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱收到了證監(jiān)會《關(guān)于核準(zhǔn)天津廣宇發(fā)展股份有限公司向魯能集團(tuán)有限公司等發(fā)行股份購買資產(chǎn)的批復(fù)》，核準(zhǔn)其重大資產(chǎn)重組。

　　歷時9年的廣宇并購魯能的有關(guān)資產(chǎn)重組終于獲得了證監(jiān)會的核準(zhǔn)。

　　魯能在與廣宇重組以后提出了“在廣宇發(fā)展已開展房地產(chǎn)開發(fā)的城市中，本集團(tuán)原則上不再自行獲取新的住宅房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的土地儲備，不再從事新的住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”。

　　以及“若廣宇發(fā)展因資金實(shí)力不足等原因不足以獲得新的住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，而本集團(tuán)或本集團(tuán)控制的其他企業(yè)可能利用自身優(yōu)勢獲得該等項(xiàng)目時，則在獲取該等項(xiàng)目且該等項(xiàng)目符合注入上市公司條件后，在同等商業(yè)條件下將其優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給廣宇發(fā)展或采取合作方式由廣宇發(fā)展為主開發(fā)”。

　　此后，魯能不斷向廣宇發(fā)展注入房地產(chǎn)資產(chǎn)。截止去年12月31日，魯能的重慶、濟(jì)南、北京、宜賓、成都、青島、東莞、南京、蘇州、張家口住宅業(yè)務(wù)，都納入了廣宇體系。

　　不久前，天津廣宇發(fā)展股份有限公司又發(fā)布公告稱，公司以總代價35.57億元，收購魯能集團(tuán)持有的福州魯能、以及都城偉業(yè)持有的天津魯能各100%股權(quán)。

　　行業(yè)人都知道，企業(yè)都喜歡并表，這樣可以大增業(yè)績規(guī)模與利潤。但吞入了魯能那么多的住宅資產(chǎn)的廣宇發(fā)展的公告，其1-4月銷售業(yè)績僅為65.41億元，這與之前魯能體量相差甚遠(yuǎn)，顯然無法代表魯能。

　　魯能成功把自己“做復(fù)雜”了，但廣宇也未“替身”成功。

　　在外界看來，這就像是地產(chǎn)行業(yè)一起蹊蹺的失蹤案，一個從低調(diào)變高調(diào)，規(guī)模幾乎要突破千億的地產(chǎn)公司，就這樣又消失于公眾視野了。

　　原本的魯能地產(chǎn)和現(xiàn)在的廣宇發(fā)展不能完全等同的原因，除了后者只擁有住宅業(yè)務(wù)外，還有一個關(guān)鍵，就在于它們之間的一個隔離帶——海南。

　　這是魯能的重倉區(qū)，只要魯能海南業(yè)績不好，魯能整體就會被大受影響。

　　當(dāng)然，這個問題在之前其實(shí)算是優(yōu)勢，但在海南叫停填海項(xiàng)目并出臺“全域限購”政策以后，優(yōu)勢變劣勢。

　　魯能有多愛海南？

　　除了海南人跟山東人，全中國人知道魯能應(yīng)該都是通過足球。

　　1997年12月31日，魯能集團(tuán)接手山東足球，山東魯能泰山足球俱樂部正式成立，隨后成為足協(xié)杯豪門，被國人所知。

　　國安與泰達(dá)球迷互噴時，有時候魯能球迷也會加入。

　　而在足球之前，大部海南人已經(jīng)接觸到了魯能。

　　1988年，海南建省，十萬人才和萬家企業(yè)下海南逐夢。

　　1990年，追求著大潮，魯能進(jìn)駐海南，不幸，“海南夢”僅兩年就破滅。

　　1992年冬天，海南不期而至的房地產(chǎn)低潮來臨，萬家追夢房企紛紛逃離。

　　而此時魯能卻罕見地選擇了堅守，與海南共經(jīng)風(fēng)雨。

　　這一堅守，就是28年。

　　據(jù)說當(dāng)時魯能集團(tuán)的上述公司也就是山東電力集團(tuán)公司的董事長，在海南待兩年肺炎與風(fēng)濕不藥而愈。

　　據(jù)說魯能的每個高管都必須去海南進(jìn)修。

　　海南英大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南億隆城建投資有限公司都是它的子公司，而魯能集團(tuán)目前的多位高管，都在海南區(qū)域任職過，比如總經(jīng)理劉宇。

　　魯能的規(guī)劃是在海南投資超千億，這千億投資規(guī)劃的項(xiàng)目又據(jù)說整體操作時長有60年。

　　單單它們的明星產(chǎn)品文昌魯能山海天，目前就已經(jīng)投資了幾百億。

　　文昌電視臺的主持人念的最多的一句臺詞是，“一座海南島，不過山海天”。

　　文昌超過一百個路標(biāo)上都有魯能山海天五個。

　　棕色底白色字符的路標(biāo)，這是在說魯能山海天是個旅游景點(diǎn)。

　　嗯？一個房地產(chǎn)項(xiàng)目被標(biāo)成旅游景點(diǎn)。

　　去年我去文昌，出租車司機(jī)操著全中國最有趣的海南口音跟我說，“魯能愛怎么樣就怎么樣吧，文昌政府這么窮，路啊，景點(diǎn)啊，都是魯能花錢修的，給他幾個廣告牌也是應(yīng)該的?！?/p>

　　對于文昌當(dāng)?shù)厝藖碚f，對魯能的感情比對椰樹集團(tuán)都深。

　　愛海南那么深沉，魯能基本算是把百分之50的雞蛋都放在海南的籃子里，如果籃子砸了，雞蛋就要全碎了。

　　拿個大雞蛋文昌魯能山海天舉例，他是魯能海南的重盤，也是魯能地產(chǎn)的重盤。

　　魯能山海天位于文昌銅鼓嶺國家級自然保護(hù)區(qū)內(nèi)，規(guī)劃總面積86.64平方公里，陸地面積46.64平方公里，海域面積40平方公里，包括寶翎港板塊、月亮灣板塊、海石灘板塊、淇水灣板塊及七洲列島板塊。

　　陸地面積46.64平方公里對于海南來說是什么概念？文昌市僅2488平方公里，一個項(xiàng)目就占了一個市的1.83%。

　　據(jù)億翰智庫的中國典型房企單項(xiàng)目銷售業(yè)績榜顯示，2017年前六個月魯能山海天銷售了55億元，占魯能地產(chǎn)銷售額的9.3%。

　　為什么是2017年前六個月的數(shù)據(jù)不是全年的？因?yàn)槿ツ?月以后至今，魯能山海天的數(shù)據(jù)從這份榜單上消失了。

　　魯能山海天的一名銷售告訴奶茶嬤嬤，“消失是因?yàn)樯胶Ｌ煜掳肽甏尕洸欢噘u完了?！?/p>

　　“那你半年前跟我說，2017年山海天的業(yè)績目標(biāo)是100億，賣到55億元，就沒貨了，還定100億元的目標(biāo)，嗯？”我回道。

　　總所周知，全年的業(yè)績統(tǒng)計表一般在一月底二月初才出爐，那時候海南的“雙暫?！?、“環(huán)保違規(guī)項(xiàng)目整改”、“限建100平方米以下房子”的政策都已出臺。

　　今年1月，魯能山海天被要求嚴(yán)格按照文昌市2017年8月下達(dá)的《行政處罰決定書》等處罰文件執(zhí)行處罰，包括立即停止銷售和運(yùn)營，拆除山海天銷售中心和山海天精品酒店。

　　消失的原因，不言可喻。

　　我在想，魯能海南的總負(fù)責(zé)人在接到《行政處罰決定書》時內(nèi)心的感想會不會是那一句，“做了一百件好事和一件壞事，別人只會記得你做過的壞事?！?/p>

　　在收到《行政處罰決定書》的前一周，魯能海南的總負(fù)責(zé)人，才去看過他們?yōu)榛謴?fù)文昌生態(tài)環(huán)境、復(fù)育紅樹林而進(jìn)駐的寶翎河區(qū)域。

　　不知道該負(fù)責(zé)人在看網(wǎng)上那些批評魯能大肆破壞環(huán)境的文章時，心里會不會罵著兩個字。

　　保護(hù)生態(tài)的代價如果只是拆除一個酒店跟售樓處，那今年的全域限購就讓魯能很難受了。

　　甚至不少媒體用了四個危言聳聽的字來形容海南全域限購后的魯能，“至暗時刻”。

　　值得一提的是，在2009年魯能與廣宇的重組方案中標(biāo)的公司有7家，其中有4家位于海南。

　　2013年的重組中，資產(chǎn)包中的公司增至8家，有兩家位于海南。但在去年11月的注資中，海南公司并不在第一批入駐資源中，而要等盈利穩(wěn)定后才會注入。

　　這其中的考慮，大部分是來自于對海南市場的不確定把握。

　　這也致使散戶們對廣宇發(fā)展的股票相當(dāng)看好。

　　廣宇發(fā)展被資本界認(rèn)為是2017年被低估的第一股。

　　注：

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