2020年上半年，物業(yè)管理與服務企業(yè)無疑是港股市場的一道風景線。據資本邦不完全統(tǒng)計，截至目前今年共有6家物管公司在港上市，此外還有10家物業(yè)管理企業(yè)在排隊等待上市。

　　對于上市物業(yè)公司而言，一年一度的中報季無異于一場大考。

　　資本邦注意到，近期建業(yè)新生活、雅生活服務等9家上市物管企業(yè)陸續(xù)發(fā)布上半年業(yè)績盈喜公告。上述物業(yè)股預計上半年凈利潤同比增幅介于35%-90%左右。其中，濱江服務和正榮服務均預計上半年凈利潤將較2019年同期錄得超過90%的顯著增長。時代鄰里預計中期未經審核歸屬集團權益擁有人的利潤同比增長不低于70%。建業(yè)新生活和銀城生活服務均預計盈利同比增幅不少于60%。可見上市物業(yè)企業(yè)在今年上半年都有不俗表現。 從增長原因來看，上市物業(yè)企業(yè)凈利潤增長得益于以下幾個方面：1.集團在管項目和在管建筑面積增加;2.增值服務收入，尤其是社區(qū)增值服務收入的增加;3.有效控制運營成本，提升運營效益;4.其他因素等。

　　對于物管企業(yè)來說，通過收并購擴張在管面積是常見的方式，尤其對于在管面積規(guī)模較小的物管公司而言。雅生活服務預計上半年未經審核期內利潤總額及未經審核股東應占利潤，將較2019年同期分別錄得不低于50%及35%的大幅增長，增長主要是由于中民未來物業(yè)服務有限公司及其附屬公司的財務并表令集團物業(yè)管理在管面積的增加等。據官方數據，截至2019年12月31日，雅生活服務集團總在管面積為2.34億平方米，同比增長69.4%。

　　資本邦注意到，2020年上半年，物業(yè)管理板塊的收并購活動頻繁。據統(tǒng)計，上半年物業(yè)管理板塊一共有18起并購，涉及金額達到10億元，并購標的大部分是小型物管公司。包括永升生活服務，新城悅服務，時代鄰里，奧園健康，佳兆業(yè)美好等多家上市物業(yè)公司均披露了收購或并購動作。 從并購力度來看，奧園健康和時代鄰里位居前二，通過并購短時間內完成規(guī)模版圖的擴張。2020年上半年，奧園健康的兩個并購獲取的面積達到2541萬平米，是公司2019年底在管面積的1.68倍。時代鄰里通過3個并購獲取了2143萬平米的在管面積，達到2019年底在管面積的55.8%，兩家公司分別耗資2.8億元和2.82億元。

　　從并購次數來看，藍光嘉寶服務在上半年斥資1.94億元收購了8家物管公司，斬獲1243萬平米的在管面積。

　　物管行業(yè)的并購整合潮的背后是物管公司的扎堆上市和配售募資。

　　據統(tǒng)計，截至目前今年共有6家物管公司在港上市，分別是：正榮服務、弘陽服務、金融街物業(yè)、建業(yè)新生活、燁星集團和興業(yè)物聯(lián)，募集資金總計超42億港元。其中建業(yè)新生活IPO募資凈額達19.16億港元，榮登募資榜首，其次是正榮服務，全球募資凈額達10.72億港元;剩下4家公司募資額均未超過10億港元，燁星集團的IPO募資凈額墊底僅有1.21億港元。

　　從募資用途來看，上述6家公司均將IPO募資資金主要用于尋求擴張并購的機會，擴大物業(yè)管理業(yè)務規(guī)模作為首要目標。 除了IPO擴充“彈藥”，不少物管公司抓住市場時機發(fā)布配售募資，為接下來的戰(zhàn)略發(fā)展和潛在投資及收并購機會儲備充足現金。

　　據資本邦統(tǒng)計，今年以來，鑫苑服務、和泓服務、永升生活服務、時代鄰里、佳兆業(yè)美好和綠城服務等物業(yè)公司都通過配售募集資金，募資凈額均過億。

　　其中，綠城服務完成配售2.67億股，凈籌約26.93億港元。永升生活服務完成配售1.34億股新股，所得款項凈額15.64億港元。時代鄰里完成配售7700萬股份，預計募集凈額7.796億港元。佳兆業(yè)美好宣布完成配售1400萬股，所得款項凈額4.51億港元。鑫苑服務完成配售5000萬股，所得款項凈額約1.27億港元。和泓服務完成配售8000萬股凈籌1.01億港元。

　　從募資用途來看，配售資金主要用于公司未來潛在的并購、戰(zhàn)略投資等。 展望2020年下半年，物管行業(yè)的赴港上市熱潮和行業(yè)并購潮將持續(xù)進行，集中度進一步提升，同時將在疫情常態(tài)下持續(xù)挖掘多元服務潛力，開辟業(yè)務新增長點，物管企業(yè)還將會加速布局細分業(yè)態(tài)業(yè)務。

　　據資本邦不完全統(tǒng)計，截至7月31日，仍有10家物業(yè)管理企業(yè)在排隊等待上市，其中中國恒大已官宣正考慮可能分拆集團的物業(yè)管理服務及相關增值服務業(yè)務于香港聯(lián)合交易所有限公司獨立上市，但尚未遞交招股書。其余9家公司均已遞交招股書，包括較早遞交的星盛商業(yè)和上個月底剛遞交的世茂服務和金科智慧服務，目前這些公司的上市申請仍在受理中。 此外，還有分析人士表示，受估值和融資需求推動，除了融創(chuàng)之外，目前規(guī)模比較大的華潤置地、萬科物業(yè)、龍湖智慧服務、金地物業(yè)等都有可能推進相關物業(yè)管理公司的上市。據外媒消息，融創(chuàng)中國(01918)也計劃分拆其旗下物業(yè)公司上市，擬募資10億美元。

　　根據中信證券統(tǒng)計，年初至今物管板塊IPO連同存量公司發(fā)行股份規(guī)模達到83.5-88.9億元之間，板塊融資金額總體接近百億;下半年物管板塊的新增股票供給可能接近160億元，超過2020年上半年。

　　興業(yè)證券也對物管行業(yè)的未來發(fā)展表示看好，指出物業(yè)管理行業(yè)在未來3-5年仍然享受4大規(guī)模紅利：1.房地產行業(yè)的集中度提升帶動物管行業(yè)的集中度提升;2.加速了行業(yè)的收并購整合3.當前物管公司加大外拓力度，從住宅物管向多元物業(yè)業(yè)態(tài)拓展;4.物管公司在房地產全價值鏈上下游拓展增值服務。

　　頭圖來源：圖蟲

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